二成！浙商銀行調降非“限購”城市首套房首付比例。消息貌似勁爆，其實又如何？
解讀
這樣的政策，救市的姿態大於救市的實質。
首先，浙商銀行出臺房貸新政下調首付比例，對低迷的市場而言，會有一定的宣示作用。目前，浙江、上海等多地都有出臺一些樓市新政，比較集中於調整土地價款繳付方式和期限，減緩房企拿地的資金壓力。
其次，浙商銀行調整個人住房貸款，是針對非限購城市。非限購城市沒有樓市調控政策的介入，樓市基本處於放開狀態。這樣的城市，人口流出及產業基礎薄弱，是極大可能的。在這樣的城市進行房貸政策的調整，不會對房地產穩健格局造成衝擊。
第三，房貸調為二成，一為剛需福音，二有政策依據。原來首套房首付三成變為二成，這當然是剛需所期待的。從政策角度，央行與原銀監會在2016年2月曾發佈《調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。按這個規定，首付兩成是政策允許的範圍之內。
這條政策直指購房者群體，同時也算是回應了一些房地產協會期待降首付的呼聲。自2016年9月30日以來，這一輪樓市調控降去了房地產的虛火，“房住不炒”成為樓市指揮棒。相信，疫情之下的“救市”，一定不會演變為“救房價”。
解局
首付降了，房價未必會跌。
首付降了，一般是會被領會為地方開始“救市”，是屬於政策面寬鬆的表現，不是拉跌房價的節奏，而是有抬高房價的可能。而這次浙商銀行在非限購城市將首套房首付額度，由三成降成兩成，實際上也等於降低了進入當地樓市的門檻，加上降首付的城市是非限購城市，是有可能造成一些投機或投資成分進場炒作。有炒作，房價就降不下來，這是個鐵律。
當然，疫情期間，一些大張旗鼓出臺新政的城市，本身就是人口淨流出、產業單一化的城市，樓市的支撐點不多，剛需之外，投資者入市等於入坑是大概率的。
中國的樓市是政策市，每逢樓市出現一些政策調整，那麼對於房價的預期也會跟進。本輪樓市調控已經歷了四個年頭了，熱點城市調控持續緊繃，房價波動已大為收窄，但房價上漲的預期並未全方位逐出。所以，樓市調控，可能最終改變、也是最難改變的是房價預期。
疫情之下，房地產業是非常難過的，促使銷售反彈只有一條路，那就是加大促銷力度。促銷方式很多，可以用“眼花繚亂”來形容，但歸根揭底只有那麼兩三樣：一是降房價，二是降首付，三是降房貸利率。第一樣屬於房企割肉，房企自己可控，其他兩樣，都不是自己或所在行業可以推動的，所以主動性比較差。此前，就有房地產協會呼籲降首付。
所以，首付降了，如果是剛需，可以考慮入手；從投資角度來說，這並不是很值，因為非限購城市，往往需求是比較窄的，未來保值增值的可能性並不大。
買房除了看房價、看地段，最終還是看人口。
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