當前房地產已經進入下半場，企業的競爭邏輯開始從野蠻生長、跑馬圈地的時代邁入聚焦區域、注重經營的階段，“超級區域”的構建將成為未來企業競爭的關鍵核心。
越來越多房企開始注重做大做強區域公司，如新力、彰泰、建業、世茂海峽等一些品牌房企三分之一甚至二分之一的業績都來源於某一個超級戰區。
根據億翰智庫華南研究院發佈的《2019年1-12月廣東省典型房企銷售業績TOP50》榜單顯示，2019年在廣東省銷售業績突破千億的有碧桂園和保利發展兩家房企，其中保利發展廣東省全年銷售1113.9億元，佔整個集團業績的1/4，大灣區一直是保利發展的超級戰區。
圖：2019年廣東省典型房企銷售業績TOP10
大灣區作為房企的必爭之地，要發展成為一個超級區域更是難上加難，出身於大灣區本土的保利發展，發展大灣區超級區域也歷經了三大成長階段。
表：截止至2019年底保利發展泛灣區城市佈局情況
階段一（創立-2008年）：聚焦廣州，外延佛山
1992年，廣州保利房地產開發有限公司創立。早期的保利發展以北上廣等中心城市為發展核心，並不斷向重慶、武漢等區域中心城市落子，聚焦發展核心城市，尤以大灣區核心城市——廣州最為典型。
主打核心區域
從92年成立以來，保利十餘年圍繞廣州已發展有20餘個項目，但均在廣州和佛山兩個城市，其中佛山也僅有兩個項目。
保利在主打核心城市的同時，在城市佈局上也是重點佈局核心區域，如保利在廣州大多數項目都分佈於天河區和海珠區這兩個發展較快的新城區。
圖：2006年保利發展在廣州房地產項目概況
外延拓展佛山
2007年開始，保利發展持續重倉廣州，但同時也加大了在佛山的投資力度。
2007年8月，保利發展通過拍賣方式以2.72億元拿下了佛山順德一宗商住地，建面約為22.5萬平；同年十月保利發展再以2.65億元取得了佛山南海一宗住宅用地。
受美國金融海嘯影響，全國房地產快速陷入低谷，保利發展擴張的步伐也慢了下來，2008年保利發展在廣東省內沒有新增項目，其在大灣區的第一輪擴張戛然而止。
表：2006-2008年保利發展大灣區項目個數
階段二（2009-2014年）：把握機遇，穩步下沉
在“四萬億計劃”的影響下，全國房地產行業全面復甦，市場環境快速轉變，部分二線、三四線城市也迎來了發展的時機。保利發展緊抓機遇，開始向大灣區其他城市進行佈局擴張，並將目光對準了粵西區域。
拓展粵西，佈局試水
2009年6月保利發展以7286萬元的總價成功奪得陽江市江城區三宗相連地塊，首次進入了陽江市場。隨後的2010年保利發展在中山、東莞和珠海成功落子。
從2009年到2014年期間，保利發展先後進入主要分佈在粵西區域的多個城市，完成了其在粵西的戰略佈局。
雖然保利已在粵西市場打開了局面，但是並沒有過多的在這些城市拿地，其發展的重心仍以廣州、佛山為主。並且在這幾年期間，保利並沒有提高在泛灣區的擴張速度，而是不斷試水並穩步下沉。
階段三（2015-2019年）：全面擴張，合作共贏
2015年，隨著大灣區的紅利逐漸凸顯，保利發展開始實施差異化拓展策略，優化提升拓展質量，加速在大灣區的拓展速度，全年保利發展共新增50個項目，其中有17個在大灣區，佔比1/3。
佈局粵東，全面深耕
2016年3月1日，保利地產粵東公司在東莞東華大廈順利揭牌，在此後3年時間，保利粵東以東莞為橋頭堡，不斷開拓新領地、落子新區域，陸陸續續進入了深圳、汕頭、揭陽、梅州等粵東城市，且每年在泛灣區城市的新增項目均超過30個，擴張速度全面提升。
助力灣區發展，合作共贏
2018年保利粵東房地產開發有限公司正式更名為：保利灣區投資發展有限公司，在助力泛灣區城市群建設發展的同時，通過不斷加大合作力度來擴大自身灣區佈局和獲取資源的優勢。
2018年4月，保利發展和宜華集團舉行深度戰略合作簽約儀式，雙方在粵東、海南多個地產項目及家居軟裝領域展開深層次的合作，共同開發保利發展宜華城以及保利發展宜華·海德公園等項目。
2019年3月，保利發展與東莞市人民政府簽署戰略合作框架協議，在東莞設立粵港澳大灣區區域總部，成功獲取虎門鎮TOD產融新城項目、塘廈鎮科苑城產業園項目及麻涌鎮中成片區綜合改造項目等多個項目。
同年7月保利發展再與潮州市政府簽約，將在基礎設施、公共服務、養生醫療、居民居住、旅遊產業等領域開展戰略合作。保利發展進軍潮州之後，已在廣東省成功布局20城，泛灣區城市覆蓋度達到95%， 同時其在廣東省的業績也不斷提高，佈局成效逐步顯現。
圖：2012-2019年保利發展廣東省銷售業績情況（單位：億元）
縱觀保利發展灣區成長的三大階段，其每一步發展的佈局邏輯都可以說是精準有效，使得其業績得以穩步且快速的提升。
階段一：聚焦發展。2008年以前，保利發展主要聚焦發展核心城市核心區域，沒有急於拓展市場，有效縮減了不必要的投資，使其得以在2008年金融風暴嚴重影響房地產行業背景之下實現了逆勢上漲，而同年的萬科則是出現了史上唯一一次業績下跌。
階段二：穩步下沉。在全國房地產市場環境快速轉變的背景下，保利發展通過早期在核心城市佈局穩固的基礎下不斷向周邊外延擴張並下沉，完成了在大灣區的粵西佈局，奠定了紮實的基礎。
階段三：合作共贏。在大灣區市場愈演愈烈的情況下，合作共贏，無異於為成功的結果加上雙重保險。保利發展近幾年通過合作的方式，不斷擴張深耕，成功鞏固自身在大灣區的優勢。
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