2019年末的突發疫情，無疑已成為房地產市場最大的黑天鵝。而武漢作為疫情爆發的中心，同時又是2019年的全國樓市銷冠城市，再度獲得了極大的市場關注。站在2020年起點，未來市場走向如何，且看武漢房企、二手房、金融等機構最新觀點。

01 營銷方面：短期市場下行已成共識

疫情發生以後，首先影響的是線下售房回款，雖然各家房企陸續推出線上營銷平臺，但從各家機構觀點來看，市場短期下行已成為共識，而體系化應對策略尚未形成。

1、品牌上市房企

感覺壓力很大；集團正評估疫情對現金流和壓力的影響，營銷策略還在制定中；對市場恢復持悲觀態度。

2、中國地產20強企業

由於政府不希望再次被列為世界公共衛生緊急事件，所以全國市場預計將在二季度恢復，武漢市場影響會大一點，但也會在三季度恢復

3、中國地產十強央企

總部指示從自身內部整理開始，不要急不能急，但要把內動做足。現在還是研討各項目的營銷策略，做自己平臺基石搭建。

4、中部房地產品牌民營集團

營銷難度以及業績壓力變大，開盤次數會減少，目前為搶佔市場和客戶的平銷期。疫情過後，市場供應量充足，客戶選擇面變寬，成交週期變長。

在疫情爆發、經濟下行的大背景下，上半年是陣痛期、調整期，商品房成交數量驟降，價格變化不大，開工量及面市量可能受影響；2020下半年，客戶度過觀望期，下半年是轉型變革期、迴歸銷售正常期，預計多數武漢房企，開始籌備戰略轉型、產品創新、營銷方法創新，來應對市場不同的變化，保障年度任務。同時2020年客戶購房習慣，也會發生變化。網上營銷+線下體驗的結合，客戶維護是重點方向。

6、湖北實力型民企

商品房作為需要“體驗”才能感知價值的產品，疫情降低了市場客戶的安全感和消費慾望，目前多數客戶的心理狀態是手上留取現金以備不時之需，即使有購房需求，也會等疫情解除且市場迴歸正常後再考慮，對樓市預期或將更悲觀。商業

7、武漢本土綜合型集團企業

線上辦公，品牌宣傳，積累客戶，加強內功。

02 投資方面：市場拿地機會仍在

營銷回款受阻，直接影響房企拿地，尤其對於武漢土地市場，拿地標準或更為嚴格，但市場機會仍在。

1、武漢本土國資龍頭

疫情對拿地有影響，至少一季度估計供地規模和各企業拿地會同比下降；建議找準機會爭取拿到價格合理的優質資源，預計市場一季度會下降比較明顯，

2、南方央企中部公司

投資方面肯定會分化，短期看各全國性公司將繼續加大對長三角和灣區的傾斜。對武漢的判斷標準及經濟指標肯定從嚴。收併購和抱團取暖的機會會很多，但武漢目前土地可供應量很大，行業將進一步整合。

3、湖北省屬國資企業

2020年，抗擊疫情當前，高額總價土地推出可能集中在下半年。

03 融資方面：融資政策或有放鬆

疫情突發後，房企的還款壓力進一步加大，雖然近期從央行到各大金融機構陸續出臺融資利好政策，但由於房地產行業的特殊屬性，融資監管依然存在。

1、中國地產20強企業

看好下半年的市場，預計政策會趨松，但不至於轉向。企業融資會有所放鬆，但對地產企業依然會形成一定管制。

2、武漢本土上市企業

對快速去化和高週轉房企將面臨嚴峻考驗和挑戰。今年上半年到期債務兌付，金融機構要予以最大限度地支持。

04 二手房：疫情拖延會影響武漢二手房量價

在新房市場備受影響的同時，二手房市場同樣難以倖免，有武漢十強經紀機構認為：

1、這一波疫情重創了武漢的房產市場，就算預計三月疫情能得到控制，上半年整個市場應該很蕭條。新房市場可能復甦的比二手會快一些，整體來講，武漢市作為強一線城市，消費者信心雖然被疫情打擊，但中長期的這種住房剛需跟改善需求預期應該是不變的，下半年應該有機會。

2、如果武漢能在2月底徹底結束疫情，市場應該能快速恢復。但如果疫情拖延到5月，整體經濟打擊估計短期內很難恢復，因為現在企業和個人負債率都很高，和2003年的高速發展時期不一樣，疫情之後個人收入預期會下降，會打亂之前的買房計劃。二手房成交量價都會受影響。

05 金融機構：市場前景看法不一

作為與房地產聯繫緊密的金融機構，對房地產市場前景看法不一，有對市場持悲觀態度；也有認為短期市場會受影響，但疫情結束後市場可以恢復。

1、湖北本土國資銀行

主要是受住宿餐飲、批發零售行業景氣度下降影響，商業用房開發銷售進度趨緩，城市綜合體等商用房租賃市場遇冷、租金減免勢在必行，相關開發商及出租方經營利潤和現金流減少必然導致承債能力下降，預計金融支持商業地產項目進一步降溫。往年春節前後是商品房銷售旺季，今年受疫情影響，防疫期間湖北等地房地產銷售完全停滯，部分返鄉擬購買商品房的潛在客戶一季度、甚至本年度都可能不會購房，對商品房銷售將帶來一定的影響。但該影響應該是暫時的，疫情結束後市場可以恢復。疫情造成的銷售滯後，可能會造成部分房地產開發貸款分期還款計劃難以執行，特別是高槓杆企業，銀行地產金融風險承壓，出問題的不會多，但單筆金額大，一兩個項目就可以影響到一個城市地產金融質量指標。

2、全國性上市商業銀行

持悲觀態度，希望監管部門加大對地產行業的信貸政策支持。

06 政策支持：希望適度放寬微觀監管政策

在堅持房住不炒的大背景下，主流城市的房地產市場調控政策整體趨嚴，但疫情作為不可抗力因素對於高槓杆的房地產行業短期影響較大，各家房企普遍希望放鬆微觀政策，穩健渡過疫情。

1、武漢本土國資龍頭

通過金融政策讓GDP合理增加，彌補疫情損失；用地審批及規劃過程中，結合疫情經驗，在居住方面實現資源合理配置。

2、南方央企中部公司

作為央企只是希望能夯實現有政策，研究學習深圳東莞舊改政策，否則土地儲備成本將進一步上升，如果真形成倒掛，政府又不能低價出讓土地，那麼就更難做到穩房價、穩地價、穩預期。

3、中國地產20強企業

希望在土地出讓端能夠逐步放開土地款分期支付，一方面緩解開發企業現金流壓力，另一方面也可以維持地價穩定，保障政府土地財政收入平穩。在信貸方面，加快地產企業銷售回款的審批流程，促進地產企業回款，維持行業穩定。

4、武漢本土上市企業

希望在預售資金監管、限購政策等階段性鬆綁。

5、國字號建造巨頭

適當放開限價和限購。

6、特大型央企

• 金融機構考慮疫情影響對企業兌付資金適當延期或部分延期，同時對週轉困難企業給予一定的專向融資支持；
• 政府對企業在疫情期間造成的損失適當給與稅收抵扣補貼；
• 政府在穩就業和保就業上對企業拿出一定激勵措施
  ；
• 對地產企業預售條件及審批週期合理縮短；
• 希望政府採取合理的穩價增量的政策，如部分區域放開限購限貸，首付比例下調等措施

7、區域型商業龍頭

• 希望政府對經營中的商辦地產項目給予財政補貼；
• 金融機構對經營中的商辦項目給予融資傾斜；
• 政府對經營中的商業項目提供人事成本補貼或政策扶持。

8、湖北省屬國資企業

• 調控政策——2020上半年，預計金融政策調整出現（降息、降低客戶購房的貸款門檻、利息）；2020下半年，預計房地產調控政策放寬，三環外遠城區可能解除限購。
• 金融政策——預計2020年人才引進政策、金融扶持政策、房企政策扶持逐漸推出。

9、湖北實力型民企

希望在資金、稅收、審批、第三產業旅遊和酒店行業、水電和能耗優惠等方面給與政策支持。建議政府及房地產行業相關權威性機構能夠結合當前中央在本輪疫情發生後出臺的降準、降息、延遲還貸等政策，並降低二套房首付比例，鼓勵支持二套改善型需求；取消二手房交易限制；提升價格預期，適當放寬審批價格；適當降低監管資金比例或針對性徵信採取靈活使用方式。

07 財稅系統：湖北武漢區域精細支持政策或將出臺

雖然目前從央行到金融機構以及國家財政方面已有相關支持政策推出，但如何從全國到湖北武漢、從宏觀到房地產行業，目前暫無明細政策優惠支持，有本土財稅資深人士表示這次疫情對湖北而言是全面性和長久性的危害。

就湖北武漢而言，疫情的拐點尚未出現，疫情的發展尚不能作出明晰的預期，甚至也可能出現反覆。加之本次疫情過後的心理創傷，難以短期內癒合，以及各種因素的綜合影響，造成了中央和湖北擬將出臺的政策，必須從湖北全局和系統性出發，從而達到政策出臺精細化、政策力度精算化以及政策作用精準化。

綜上所述，面對疫情尚有諸多不確性的問題，中央和湖北出臺最優惠的政策慢一些，是可以理解的，相信政策的制訂和出臺已經在路上。政策在制定中，希望是務實的，尤其是財政和稅務的支持，最好參照香港所有稅費不用上繳中央財政，由武漢自收自支。至於金融支持可不做重點，尤其是債權性的，畢竟借銀行的錢是要還的，意義不大。

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