一、回顧過去十年中，那些讓人「看走眼」的神盤逆襲之路

如今你對我愛理不理，未來我讓你高攀不起。

在過去的十幾年裡，廈門樓市中總有這麼幾個「神盤」，在一手銷售時期，多數人嗤之以鼻；然而到了二手階段，卻讓無數實力購房者趨之若鶩。

今天，局長就帶著大家一起，坐著時光機器回到從前，讓我們一道探尋這些神盤的秘密。

01

2006年，萬科剛剛在廈門摘得第一塊住宅用地。那時的廈門樓市，還是本土開發商的天下——四大國企，四大泉州房企把持著廈門近半的開發總量。

當年的體育路，還不是今天廈門人眼中炙手可熱的高端住區。在五館一中心投入使用之前，體育路對於廈門人來說就是類似湖裡工業區一樣的存在——在柯達等一眾廠房的包裹下，體育路就在體育中心後邊，絕難被想象成為「高端居住區」。

金都藍灣國際、住總佳苑、金橋園、米蘭春天等項目先行入市。其中，米蘭春天以超低總價小戶型、自帶廈門戶口備受購房者追捧。而住總佳苑、水岸篔簹、金橋園等項目基本上在六到七千塊左右就已經被內部直接消化。

那時候，作為體育路板塊首個挑戰萬元單價天花板的項目，金都藍灣國際的銷售舉步維艱——很少有人願意在一個面向大工廠的地方花一百五十多萬到兩百萬買個高端住宅。

時間來到了2012年，圖書館、少年宮、體育中心等大型城市級場館運營多時，這時的體育路已經從島內工業區搖身一變成為島內市政文化的絕對高地，福建省首家大潤發也已經歷了首次商業升級，威斯汀酒店開張大吉……一切的一切讓體育路板塊成為整個湖濱北的商務商業中心。

此時，更多的人看到了體育路沿線的價值，改善乃至終極置業的人們將目光投向這個區域內定位最高、配套最佳的大型社區。也就是這時候，在學區不如住總佳苑（住總佳苑就讀松柏中學，而金都就讀濱北中學）、投資換手率不如米蘭春天的情況下，金都依然依靠著純粹的高端定位、產品品質和區域內最佳的物業服務體驗贏得了改善客戶的認同。金都藍灣國際的二手房迸發出了強勁的改善需求，價格也在區域中一騎絕塵，對比同區域小區，金都都保持了30000/m²左右的絕對領先地位。

這個故事告訴我們：

一座新城的幼年期，只有剛需因為總價承受能力有限不得不選擇在這裡。

一座新城的青年期，開始有了相對明確的配套規劃和配套落地的時間，部分首次改善的購房者投票於此憧憬未來。

一座新城的壯年期，所有配套初步兌現，區域形成了屬於自己的生活界面，城市的價值開始被發現。這時候，高端改善客群將在此篤定地選擇景觀優越、尺度舒適、品質定位高於同區內一大截的頂級產品。

新城的週期不同，房價的波次表現也不相同。一個區域從青澀的幼年到實力顯現的壯年階段，在一手階段被忽視的，真正高品質住宅的市場價值，將被重新定義。一個區域最高端的小區，到了壯年期，其房價具備了超越區域地段價值的能力。

02

2010年，那是海滄大道即將成型的階段，整個海滄海岸線只有海岸一號等零星樓盤，絕大多數項目都在建設當中。

那一年的海滄，所有人都以海滄橋頭生活區為中心，畢竟出島第一站，心理距離比較近。那時出島買房就是買個剛需，或是用島內剛需的價格在島外買個改善型住宅，在一個尚處於幼年的區域，面對不確定的未來，改善型客戶尚不敢把三四百萬的高端住宅選票投在這裡。

中駿天峰，是一個神奇的存在。5000元/m²的精裝修標準，全石材幹掛，空中會所、升級版東南亞風情園林……其建造標準甚至超越同期島內的中駿天譽。在與定位中端的禹洲尊海、海投天湖的較量中，以僅比對手貴3000/m²的價格開盤銷售——從建安成本和精裝修成本的硬投入來看，天峰輸在了起跑線上。

2011年底阿羅海開業，2012年海滄天虹開業，2013年海滄大道所有項目全面落架，海滄灣公園開放……一系列當時可視的利好擺在廈門人面前，中駿天峰的二手價值開始顯現。不大的體量，極高的產品標準和舒適的尺度及景觀，讓天峰在與島內的高端二手房之爭中都不落下風。

2016年，天峰成為島外首個單價突破五萬的項目

2017年，中駿天峰的二手成交價突破6萬每平米

這個故事告訴我們：

每個區域都有成年禮，標誌著這個區域的二手房即將改變交易對手。

大型商業開業，讓一個區域擁有了基礎的改善界面，購房者從四面八方湧入於此。

高端產業落地，為這個區域注入了旺盛的高質量人口和高端購買力，讓這個區域從外溢改善客戶轉化為地緣改善客戶——邁出這一步，就意味著區域內的高端社區開始拉開與同區普通小區的價格，進入再改甚至終極置業的序列。

03

在軟三西片區，有一片獨特的存在——灌口。這個區域已經在集美北側默默發展了近十五年之久。作為廈門跨島發展的第一個新城試點，灌口早在2005年就確定了今天的規劃。

2006年，灌口中學、灌口小學率先與廈門一中、廈門實驗小學合作辦學，成為廈門教育跨島發展的首個試點。

談到這個板塊，不得不先介紹這裡從傳統的“灌口”，到新城指揮部所說的“軟三西片區”，其中推動他的成年禮——廈門新的城市引擎，軟件園三期。

二、軟件園三期，跨島發展而崛起的新興城市引擎

軟件園三期一直是廈門跨島發展的重要抓手，規劃產業人口達20萬人，近年來，軟件園三期建設速度與招商成果顯著，截至2019年4月，軟件園三期有入駐企業近1200家，註冊企業達2077家，企業員工超2.5萬人。

憑藉軟件園三期的產業引擎作用，廈門軟件園的產值跨上千億規模，到2018年底，已佔全市GDP的21%，其對城市發展的主導作用已經直逼同樣千億規模的旅遊業，短短十五年時間，快速發展的軟件產業形成了廈門第二條千億產業鏈。

軟件園二期

軟件園三期

通過GDP增長與比重的分析可以看到：

（1）軟件園產值佔廈門全市gdp的比重持續走高，截止2018年，規模跨過千億，佔比超過1/5；

（2）軟件園產值增速和產業園的營運息息相關，軟件園三期東片區全部投建使用後，廈門總體軟件園產值將過2000億；

（3）軟件園三期園區面積10倍於軟件園二期，以目前軟件園二期已達400億規模的比例看，軟三的城市經濟引擎作用，或許將打破城市想象的天花板。

三、軟三西片區，2021年「成年」的高新技術包圍的低密度住區

仔細探尋軟三發展對周邊板塊的帶動作用，時至2019，當軟三園區建設從東片區往西片區推進，當軟三關鍵道路“三橫兩縱”及地鐵4號線的路網相繼成型，我們看到軟三這份重量級的「成年禮」或許定向給到了一個新興崛起的板塊——曾經的灌口，如今的「軟三西」。

“現在軟件園三期的東片區已經基本成形，大批研發樓完工、投用，市政道路、體育館、夜景工程、汙水處理設施等配套項目也基本完工。今年，我們將加快向 ‘軟三’西片區挺進，全力推進建設速度， 力爭 3 年內基本建成西片區。

“軟三”西片區面積比東片區還大，產業用地面積共66萬平方米，今年剛剛啟動開發建設。集美新城開發建設指揮部規劃建設處工作人員湯金龍告訴記者，今年上半年，西片區F地塊將開工建設研發樓50萬平方米，下半年再開工建設25萬平方米。另外，西片區路網建設將在年內全面開工，多個配套的公園、綜合管廊、社區服務中心等項目也將在下半年陸續開建。（援引自《廈門日報》2019年4月26日 A06版）

「軟三西片區」一組團效果圖

「軟三西片區」二組團效果圖 （援引自「廈門網」2019年4月26日）

軟三之後還有重磅，軟三西片區的第二份成年禮，中國第一個雙萬達在此聚集。

四、 結尾，是今天故事的高潮，當軟三西片區步入廈門新城第一梯隊，誰將開啟「翻臉模式」？

這不禁讓局長想起了萬科湖心島，廈門第一個TOP系產品。在一手銷售階段，也就是湖邊板塊的青年期，也面臨一些尷尬，比如周邊城中村，也比如無學區，這都成為湖心島第一批業主的糾結點，同時與同屬湖邊板塊的改善型小區對比，萬科湖心島真心亞歷山大，但到了二手階段，湖心島單價總價雙殺同期一手房，位居島內價格最高的五個社區。而湖心島的學區，是這五個社區裡最差的一個……

當「軟三西片區」在兩大成年禮的拉動下邁入板塊壯年期，踏入廈門新城第一梯隊，龍湖首開·景粼原著，毫無疑問是集美乃至整個廈門營造標準最高的小區之一，也是集美唯一中國地產十強的TOP級小區，如果你再注意到他佔據廈門比較稀缺的湖景資源，以及實驗小學，廈門一中這樣中上的學區，或許下一個翻臉嚇死人的小區，我們已經……偷偷告訴你了。

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