一場突如其來的疫情，正在讓許多中小企業經歷著生存的歷練與考驗。
新年伊始，新冠肺炎疫情暴發，緊張的防控工作全面開啟。疫情之外，中小企業的生存和發展也增加了新的挑戰，特別是餐飲、酒店、旅遊、長租公寓、實體零售業，其經營現狀引起了社會廣泛關注。
2月3日，習近平總書記主持召開中共中央政治局常務委員會會議，明確要求要切實維護正常經濟社會秩序。在加強疫情防控的同時，努力保持生產生活平穩有序。
由此，一場經濟界的“抗疫”之戰已經打響。近日，新京報與來自一線的中小企業家深度交流，報道他們目前的生存現狀和需要，以期引起外界的關注和支持，一起抗擊疫情影響、謀求新的發展。
【同題問答】
新京報：目前最大的困難是什麼？
答：
主要是新簽出租量下降，現金流損失較大。新冠肺炎疫情給市場帶來突如其來的變化，延遲復工導致需求萎縮，何時能恢復還不確定。新增招租量是往年同期的15%-20%，租客要求減免租金，以及升級的限制人員流動的防控要求，使長租公寓行業受到較大影響。為減少因為社區街道防疫篩查工作帶來的政府、企業雙邊工作量陡增影響，優客逸家主動開發了一套租客篩查效率工具，提供給所在地街道防疫人員做統計篩查使用。如果全國其他社區街道需要這套工具，我們也願意免費提供，為防疫工作儘自己的一份力。
新京報：最期待的幫助和扶持是什麼？
答：
站在客觀角度分析，社會上很多個體和組織都需要拯救，政府都來救並不現實。如果金融機構能夠提供一些低息或免息貸款，對於企業來說，是非常有幫助的。此外，一些專業投資機構在這一時間節點，是否能從股權或債權層面追加投資，或可幫助企業渡過難關。
疫情突然襲來，讓優客逸家乃至整個成都長租公寓運營企業遭到了前所未有的危機。“整個行業，新籤租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且還在持續下降中。依賴長週期預收比例較高的企業，受疫情影響更大。若連續3個月持續目前的情況，我們也只能撐到5月份。”優客逸家CEO劉翔如此表示。
目前，擔任成都市住房租賃專業委員會主任委員的他，正在成都範圍內針對業內企業進行疫情影響調研，也在跟投資人進行疫情影響的現金流測算。通過分析，劉翔發現，最重要的變量是疫情影響的持續時間。基於此，他正帶領團隊制定相關應急預案，並快速推進中。
成立應急小組，
確保人員及現金流安全
“1月24日當晚，優客逸家就成立了疫情應急小組，討論防控措施，以及防疫物資的採購。”劉翔告訴新京報記者，這次疫情暴發後，公司成立應急小組，圍繞租客、員工的人身安全及企業經營和現金流安全進行相關部署。
據悉，四川優客星空公寓管理有限公司（簡稱“優客逸家”）成立於2012年初，目前在成都、武漢、北京、杭州四地運營，累計管理房屋數近40000間。劉翔坦言，疫情當下，每個城市的長租項目都受到了影響，但影響程度取決於所在城市防控措施的嚴厲程度，以及防控措施持續的時間長短。
武漢項目，無疑影響最大。據悉，優客逸家在武漢有1萬間房，佔整體規模的25%。“武漢封城後，公共交通停了，很多人不出門，所有依賴線下的工作都暫停。目前武漢項目基本處於半癱瘓狀態，能做到70%的出租回款率已屬不錯。”劉翔告訴新京報記者。
值得一提的是，長租公寓行業內有一個默認標準，出租率在90%以上企業才有可能盈利。80%為絕對紅線，企業若持續幾個月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機。不過，優客逸家於2019年引入一家帶資加盟的合作商，相當於特許經營的方式管理武漢房源。有合作伙伴分擔，自身資金壓力因此相對較小。
在杭州方面，新京報記者瞭解到，近日，杭州西湖等多個行政區出臺“最嚴禁令”稱，“自2月4日起，所有出租房房東及房屋中介機構一律暫緩出租業務。”這對於企業而言將面臨較大的挑戰。
除了杭州，北京的小區也已採取封閉管理，嚴控人員出入。此前北京有一些小區房東通知租客暫時不要返京，因為小區暫停租客進入。不過，後來北京市政府相關領導重申，任何社區、村、物業沒有權力自行阻止體溫檢測合格的返京人員進入社區、村。所有返京人員一定要配合社區和公共部門做好體溫檢測和居家留觀。
按往常租賃市場交易慣例，每年春節後是租賃行業的旺季，返城的人和外出實習的學生群體開始租房，各企業也都在儲備等待年後市場回暖。現在，為了控制疫情，很多城市延期復工，像北京、杭州這些城市對流動人口限制嚴格的地方，長租公寓必然會受到影響。
談及企業影響程度，劉翔表示，每個企業規模不同，企業每月損失多少，實際沒太大參考意義，更有參考價值的指標在於同期比例，“比如，新籤租房量方面，除武漢外，各企業其他城市新籤租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”
劉翔向新京報記者指出，優客逸家在大年初四、大年初五時，成都出租率在93%、94%左右。但截至農曆十四（2月7日），監控的數據顯示，出租率已降至87%，下降了6個百分點左右。
“持續每天都在下降，因為每天新簽出租量減少，新增退租量又在增加，導致出租率動態往下降。”劉翔指出，目前大部分城市還未復工，且限制人口流動，一旦大面積復工，預計出租率有所緩解。基於此，他預計2月份整體出租率下降10個點左右，若沒有考慮復工緩解，出租率會下降得更嚴重。
據悉，新籤租房下降，空置率上升，對公寓帶來的損失，可分為盈虧損失和現金流損失，但從企業生存角度分析，最大的影響在於現金流的損失。
劉翔以新簽出租減少1000間房為例向新京報記者解釋道，若讓1000間房空置1個月，從財務權責發生制這一維度分析，由於1個月企業未收到租金，無非損失了幾百萬元。但由於長租公寓通常採取押一付三或押二付三的預收交易規則，一旦新籤租房驟降，帶來的現金流損失就會數倍增長。
具體而言，假設這1000間房在北京，平均1間房每月租金3000元，長租公寓企業一年預收款為3萬元左右，若按兩年預收，則為6萬元左右。按3萬元和6萬元兩檔次來測算，若按1個月少出租1000間房來計算，長租公寓企業1個月就損失3000萬元至6000萬元的現金流。若按1個月少出租10000間房來計算，企業就損失3億元至6億元的現金流。
因此，疫情對各家企業的影響並不相同。其中，依賴長週期預收比例較高的企業受影響更大。其背後的原因在於，“已在租的房源，企業已把未來12個月、或24個月的租金收回消耗了。而在目前這一時間點上，企業必須靠新出租房源再預收來獲取現金流。”劉翔稱。
在此邏輯下，一些槓桿較高，較多依賴一年、兩年期預收的企業，在目前情況下，不得不採取裁員、強制要求房東免除租金的極端方式來展開自救。
“新簽出租下降，對優客逸家的現金流損失相對小些，但仍然是盈虧損失的4-5倍。以1000間房計算，盈虧損失可能是一兩百萬元，但現金流的損失可能是七八百萬元。”劉翔坦言，萬幸，優客逸家從2018年開始主動去槓桿，基本按季度收款。
“小陽春”延後，
多數長租公寓或只能撐到5月
縱觀2019年，受整體投資環境收縮的影響，一些長租公寓企業就出現了資金鍊斷裂，導致前期被資本推高的公寓估值下跌。同時，部分頭部企業也因物業合規性問題、經營性虧損、行業社會輿論表現不佳而帶來整體資產估值的下降。
“去年年底租賃淡季時，大家所期待的今年春節後的“小陽春”，會因新冠肺炎疫情而延遲。”業內人士對當前局勢下的長租公寓行業分析稱。
疫情當下，企業的自救至關重要。“開源節流，讓企業延續安全生命週期，等到疫情出現拐點。一旦疫情得到控制，租賃需求或有可能反彈，但企業得活著等到那一天。”劉翔說。
2月7日上午，作為成都市住房租賃專業委員會主任委員的劉翔，在成都行業內進行了疫情影響調研。而在此之前，他還與優客逸家的相關投資人進行疫情影響的現金流測算。通過分析，劉翔認為，最重要的變量是疫情影響的持續時間。
據劉翔介紹，調研時他們進行了一系列測算，比如：2月份企業實際新簽出租，是原計劃的百分之幾？3月份預計是多少，4月份情況又如何，由此預估未來3個月，企業每月損失多少現金流。在此基礎上預判，若疫情持續1個月，會不會出現現金流斷裂？若有，會出現在什麼時候？如果疫情持續2個月，會是什麼情況？持續3個月，情況又如何……
“我們目前偏樂觀的判斷是，此次疫情會隨著政府防控力度的加大和環境溫度的提升而逐漸消失。因此，暫時只做了3個月預判。如果疫情持續3個月以上，絕大部分長租公寓企業‘沒戲’了。優客逸家稍好些，但若連續3個月持續目前狀況，我們也只能撐到5月份。”劉翔說。
實際上，縱觀新冠肺炎疫情影響下的中小企業處境，據媒體報道，清華、北大聯合調研995家中小企業，85%的企業撐不過3個月。
自救、政策支持並舉，
等待租賃需求復甦
劉翔目前寄希望於復工，恢復正常生產秩序帶來的機遇。
2月8日，國務院發佈通知強調，各地區要壓實企業和屬地政府責任，建立健全工作機制，形成工作合力，切實做好群防群控，推動安全有序復工復產。
2月9日，國務院聯防聯控機制舉行新聞發佈會，國家發展改革委經貿司副司長陳達介紹，目前除湖北省外，全國其他30個省份均已安排企業復工復產。
優客逸家本部從2月3日開始已通過在家遠程辦公的方式恢復工作。從大年初四開始，成都區域也有一部分值班外勤人員開始復工。對於這部分員工，優客逸家做好了一系列防護措施，“有租客回來，需要有人提供帶看或上門服務，不能讓基礎服務癱瘓給城市管理帶來新的問題。”
劉翔預計，復工後租賃市場會有小幅回暖，疫情得到全面控制後，預計租賃市場將迎來一波小旺季。
另有業內人士認為，短期受新冠肺炎疫情影響， 2020年上半年，尤其是1-3月份，市場將繼續低溫運行，但隨著後續疫情的發展及控制，租賃需求會逐漸恢復，包括節後換租的需求、畢業季租賃需求等，市場逐漸修復。
不僅如此，政策層面對中小企業的支持也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺支持性措施，各地政策均提出減租減稅、延緩社保繳費等措施。以北京為例，在已出臺“19條”措施基礎上，2月6日，北京再推“16條”措施，包括減費降租、加大金融支持等，幫助中小微企業渡過難關。
談及企業能做的自救措施，劉翔表示，投資人層面，可考慮做一些增資。此外，控制現金流消耗，其中，最大部分在於房租支出及人員工資。重裝修“二房東”模式下，空置時間的裝修投資折舊損失是無法彌補的。
“企業在萬不得已情況下，再去跟房東協商免租或延付，但這種溝通肯定不能強制。能免就免，不願意免，就考慮能不能緩付。”劉翔稱，目前還在觀察疫情影響的持續性和嚴重性，優客逸家還沒有大面積接洽房東，只是抽樣溝通了幾十個房東，瞭解房東意願。
人員支出方面，截至目前，優客逸家並沒有裁員和減薪動作，“在企業還能承擔多一些時，儘量不要影響個體。”不過，劉翔也坦言，若疫情持續一兩個月，應急預案內不排除裁員、減薪或薪水緩發的情況。
“自救也只能多爭取一兩個月。但這一兩個月對企業而言非常寶貴。”劉翔表示。
劉翔告訴記者，對於風險的預判，其實在其創業之初便已考慮。選擇了“二房東”包租模式，又做了投資裝修，相當於重資產投入，且有庫存風險。此外，在長租公寓這一長週期領域，企業必然要考慮週期性波動、經濟危機等風險。
“企業只有考慮了跨週期波動的風險，經營策略才會相對穩健，就能‘熬’過波動。若經營策略較激進，企業很容易在退潮時‘裸泳’。”基於此，在劉翔看來，此次疫情會讓行業更為理性。如果企業還能存活下來，根基一定相對紮實、穩健。
“雖然目前我們可能也就幾個月安全期，但我仍堅持認為，如果企業各項機制、經營相對穩健，總能找到資源注入、外部援助的機會，若企業本身有很多問題，一旦出現危機，很難有機會拯救回來。”劉翔稱。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 李銘 圖片來源 企業供圖
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