裁判要旨
1.合同成立後，因不可歸責於合同當事人的原因導致合同目的落空，強行維持合同原有效力將導致合同當事人之間的利益嚴重失衡時，才能適用情勢變更原則。
2.繼續履行合同是否顯失公平並不能簡單以合同簽訂時的價格與合同履行時的價格進行縱向比較，只有在合同的履行利益低於維持利益，即出租方繼續履行合同所得對價將難以維持房屋適租狀態及支付必要成本時，方宜認為構成合同法解釋二第二十六條規定的“繼續履行合同對一方當事人明顯不公平”之情形。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2017）最高法民申3380號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：吳沛霖，男，1972年12月1日出生，漢族，住海南省海口市美蘭區。
委託訴訟代理人：吳長江，海南嘉天律師事務所律師。
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王辰羽，女，1973年3月25日出生，漢族，住海南省海口市美蘭區。
委託訴訟代理人：吳長江，海南嘉天律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：三亞文豪旅業有限公司，住所地海南省三亞市解放三路8號豪威海景大酒店。
法定代表人：周文祥，該公司董事長。
再審申請人吳沛霖、王辰羽因與被申請人三亞文豪旅業有限公司（以下簡稱文豪公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院（2016）瓊民終305號民事判決（以下簡稱原判決），向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
吳沛霖、王辰羽不服原判決，依據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱民事訴訟法）的相關規定，向本院申請再審。請求：依法撤銷原判決，改判支持其全部訴訟請求。事實與理由：吳沛霖、王辰羽與文豪公司自2006年5月1日簽訂案涉《鋪面租賃合同》以來，案涉房屋所處地段同類鋪面租金價格已從每月每平方米30多元猛漲到300多元，漲幅達10倍之多。且根據海南立信長江資產評估事務所的鑑定意見顯示，該房屋在2014年7月1日的月租金評估為158.25元每平方米。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱合同法解釋二）第二十六條之規定，本案應依據情勢變更原則依法調整案涉房屋租金價格，但一、二審法院卻在查明上述事實的情況下，認定房屋租金的上漲系正常商業風險，並非無法預見且非不可抗力造成的重大變化，達不到顯失公平的程度，該認定適用法律錯誤。首先，近年來，房屋價格大幅攀升，租金大幅上揚，該事實是雙方簽訂案涉《鋪面租賃合同》時無法預見、非不可抗力造成的重大變化。其次，案涉《鋪面租賃合同》中約定的租金價格與近幾年三亞市房屋租金價格已相差過大，且文豪公司轉租賺取的房屋租金比向吳沛霖、王辰羽支付的租金高10倍之多，這種急劇擴大的租金差價已超越了正常的商業風險。最後，案涉房屋還有將近10年的租期，如雙方繼續按原租金履行合同，會繼續加大合同雙方的權益失衡，致使吳沛霖、王辰羽遭受重大經濟損失，對其明顯不公平，也不能實現其訂立合同時的目的。綜上所述，請求法院依法查明本案事實，撤銷原判決，改判支持吳沛霖、王辰羽的全部訴訟請求。
文豪公司提交意見認為，吳沛霖、王辰羽將案涉房屋出租給文豪公司的價格是40元每平方米，文豪公司目前轉租給海南國美電器有限公司大概是100元每平方米。轉租時需投入大量資金進行裝修，同時還有免租期的約定，且文豪公司需繳納租賃稅金。因此，最初出租的幾年，文豪公司轉租的差價為負，處於虧損狀態。目前，由於電商對實體店的衝擊很大，三亞地區的商業房屋租賃價格一直在下滑。綜上所述，吳沛霖、王辰羽的主張沒有事實和法律依據。原判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回吳沛霖、王辰羽的再審申請。
本院認為，本案系吳沛霖、王辰羽不服原判決，依據民事訴訟法第二百條的規定向本院申請再審，故本案審查的重點是吳沛霖、王辰羽的再審申請是否符合民事訴訟法第二百條規定的情形。根據吳沛霖、王辰羽的再審申請，本案爭議的焦點問題為：是否應當適用情勢變更原則變更案涉《鋪面租賃合同》中的租金條款。
契約嚴守為合同法的基本原則。合同成立後，因不可歸責於合同當事人的原因導致合同目的落空，強行維持合同原有效力將導致合同當事人之間的利益嚴重失衡時，才能適用情勢變更原則。根據合同法解釋二第二十六條的規定，構成情勢變更需具備以下要件：一是應有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發生變化。二是須為當事人所不能預見的。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其知道相關情勢變更所產生的風險，並甘願承擔，在這種情況下情勢變更原則就不能適用。三是情勢變更必須不可歸責於雙方當事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可歸責於當事人，則應由其承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更原則。四是情勢變更的事實發生於合同成立之後，履行完畢之前。五是情勢發生變更後，如繼續維持合同效力，則會對當事人顯失公平。
本案中，首先，根據原判決查明的事實，吳沛霖、王辰羽與文豪公司自2006年簽訂案涉《鋪面租賃合同》至今，三亞地區包括案涉租賃房屋相同地段的房租價格確有上漲，此種上漲深受房地產市場整體價格波動的影響。在我國房地產市場近年來整體呈長勢的大背景下，2006年國務院出臺將海南省建成國際旅遊島的政策，與海南房價和房租的普遍上漲存在一定程度的關聯性。案涉房屋租金上漲是與海南房屋租賃市場整體波動相一致，這說明案涉房屋租金漲跌的主要原因是市場因素，屬於正常的商業風險。其次，吳沛霖、王辰羽簽訂案涉《鋪面租賃合同》時，亦約定了租金調整條款，這說明其對房屋租賃市場的變化是有一定預期的，嗣後的價格漲跌都應視為在其合理預見範圍之內，不存在無法預見之情形。再次，繼續履行案涉《鋪面租賃合同》，吳沛霖、王辰羽仍能依約收取案涉房屋租金，且由於合同約定文豪公司繳納租賃稅金，繼續履行合同不會額外增加吳沛霖、王辰羽訂約時預計付出的履約成本，吳沛霖、王辰羽不會陷入履行困難。最後，案涉《鋪面租賃合同》的預期利益和履行利益已充分表現在價格條款之中，超出合同的市場價格並不屬於合同預期利益的範疇。
繼續履行合同是否顯失公平並不能簡單以合同簽訂時的價格與合同履行時的價格進行縱向比較，只有在合同的履行利益低於維持利益，即出租方繼續履行合同所得對價將難以維持房屋適租狀態及支付必要成本時，方宜認為構成合同法解釋二第二十六條規定的“繼續履行合同對一方當事人明顯不公平”之情形。吳沛霖、王辰羽以市場價為基礎主張繼續履行合同會產生重大經濟損失，缺乏事實和法律依據，原判決不予支持並無不當。綜上所述，吳沛霖、王辰羽的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：
駁回吳沛霖、王辰羽的再審申請。
審 判 長 陳宏宇
審 判 員 張穎新
審 判 員 王毓瑩
二〇一七年十二月十三日
法 官 助 理 謝素恆
書 記 員 賴建英
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