文 / 英倫投資客
公眾號ID：BuyLondon
最近一段時間，經常有讀者向我諮詢英國利物浦的房產項目，倒不是想買，而是發現自己之前買的項目有爛尾傾向，不僅聯繫不上開發商，而且項目頻頻因為負面新聞登上英國媒體，於是投資者們紛紛懷疑自己是不是已經血本無歸。
在研究解決方案之前，我們先看看到底發生了什麼。
繼利物浦“新中國城”項目爛尾後，利物浦又一大型房產項目可能也要爛尾了。
據英國媒體《Ehco》2020年1月15日報道，在英國開發商Elliot Group老闆Elliot Lawless因涉嫌欺詐被逮捕後，Elliot Group目前在利物浦的兩個大型項目就被迫停工了。
不只Elliot Lawless一個人被逮進了警察局，跟他一同被逮捕的，還有利物浦市政府的可持續發展執行官Nick Kavanagh。
他們都是在去年12月因涉嫌一系列的詐騙、賄賂和腐敗行為而被利物浦Merseyside警方逮捕。
利物浦市政府的可持續發展執行官Nick Kavanagh (左) 和房產開發商Elliot Lawless (右)
被逮捕以後，Elliot Lawless一直在極力否認被指控的罪名。目前，無論是他還是政府官員都還沒有被定罪。Merseyside警方還在進一步調查事件的真相。
2020年1月6日，英國開發商Elliot Group在與承包商Vermont協商後，正式證實這兩個正在利物浦開發的項目已經被叫停了。
不過，Elliot Group 堅稱自己在英國其它城市的開發項目不受影響，還在持續建設中。
同時，Elliot Group還發表聲明，表示在目前的法律糾紛畫上一個圓滿的句號後，集團會考慮重啟這兩個項目。
Elliot Group集團的發言人稱：“為了我們的客戶和投資人的利益，我們希望能儘快重啟目前暫停的所有工作並按時完成這兩個項目。”
承包商Vermont則表示在警察做出最終結論之前，公司不會做任何的聲明。
這兩個叫停的項目是什麼？
那麼是哪兩個項目陷入爛尾的危險之中呢？
根據Elliot Group的公告，停工的兩個項目一個是Aura, 另一個則是Infinity Towers。
Aura是利物浦一個全新的大型學生公寓項目，位於利物浦東部的Islington區，在Erskine街與Low Hill路交匯處，南部緊鄰皇家利物浦大學醫院，步行幾分鐘即到利物浦大學。
整個AURA公寓項目分為三期，共1007套學生公寓和142棟一居室和兩居室的樓房，估值在1億英鎊左右，
Aura項目原計劃在2020年9月竣工，為附近皇家利物浦大學醫院和利物浦大學的學生提供住處。
同樣受到停工影響的還有位於利物浦Leeds街上的Infinity項目。項目包含了三個獨立公寓大樓，分別為27層，33層和38層，估值在2.5億英鎊左右。
按原計劃，項目的第一期工程將會在2021年12月前，建成一座38層，共有416套公寓的住宅樓。
當時，開發商Elliot Group 集團對兩個項目信心十足，在項目設計研討會結束後，總裁Elliot Lawless認為投資者對利物浦的信心正在增長，開發這兩個項目是非常正確的選擇。
“國內外投資者都能看到利物浦的經濟實力，再加上豐厚的投資回報率，利物浦蘊含著很大的商業價值。”
總部位於利物浦的項目承包商Vermont也對此滿懷期待，他們的首席執行官馬克·康納(Mark Connor)表示說：
“這是一個令人興奮的消息，我們非常自豪即將交付的建築將對我的家鄉產生如此積極的影響。”
然而，結果我們也知道了，備受矚目的兩大項目卻並未對利物浦產生所謂的“積極影響”，還為利物浦的房產開發蒙上了一層陰影。
首當其衝的就是工人們的就業問題。
兩大項目停工後，聯合區域官員約翰·謝潑德就表示說，項目的停滯意味著這兩大項目的建築工人們被迫尋找新的工作。
他說：“今年是出了名的就業難，那些自認為就業相對穩定的員工現在面臨著一個嚴峻的現實，那就是要在短時間內謀求新的生路。”
Elliot Group 集團打算怎麼自救？
Elliot Group集團的自救措施很簡單，就是要求項目投資人提前支付項目款。
據報道，Elliot Group集團“威脅”Aura和Infinity這兩個項目的投資者，如果他們不選擇提前一年注入項目款的話，那麼這兩個項目就不是停工這麼簡單了，這兩個項目會直接爛尾。
當然，除了從投資者身上薅羊毛外，Elliot Group公司也承諾再為項目注入700萬英鎊的現金應急。
在寫給投資者的信中，Elliot Lawless表示，由於項目的首選債務融資方馬斯洛（Maslow Capital）選擇撤資，Aura和Infinity 這兩個項目將面臨著瓦解的風險。
因此，Elliot Lawless希望這兩個項目的投資者們能比計劃提前一年付款，在本月底前先提前注入樓盤總金額25%的資金，在7月底前再注入樓盤總金額10%的資金。
一位不願透露姓名的Aura投資者表示，這意味著，他們需要比預期提前一年去籌集數萬英鎊。
對此Elliot Lawless解釋說，：“現在內部的融資非常的必要。如果一旦我們得不到投資者的充足支持，我們只能將公司置於某種形式的破產管理程序中，比如說採取公司自願安排程序（CVA）等。”
“投資者們提前注入的項目款，加上我的現金流入，我們就能確保有充足資金重啟這兩個項目。”
“隨著我們恢復到100%由投資者/開發商主導的融資方式後，投資者將會處於優勢地位，因為開發商不需要向第三方貸款或者做擔保，可以直接從買家處獲得開發資金。”
“任何提前支付的項目款都將存放在一個託管賬戶中，這意味著只有籌集到足夠的資金來完成項目的開發工作後，才能動這筆錢。作為對投資者提前付款的回報，你們將獲得一些好處，比如說公司會為你付的項目款提供3%的利息。”
而且Elliot Lawless還嘴硬地表示，他認為警方的調查並沒有對項目造成很大影響。
“雖然我無法對調查進行太多的詳細說明，但我可以向你們保證，警方調查與項目無關，因此無論調查結果如何，一旦得到充分的資金，它將不會對項目開發造成影響。”
Elliot Group集團發言人也試圖洗白項目停滯的慘劇，他給出的解釋是：
“Elliot Group集團的融資模式在過去的五年中，已經進行了很多次成功的實踐，陸續為投資者們交付了2500套房產。投資者們瞭解我們的商業模式，我們正在與他們的律師和代理人溝通，希望能達到雙方都滿意的結果。”
說白了，Elliot Group集團就是覺得如今的“提前付款”與他們在許多其他成功的開發項目上所做的類似，所以說投資者們沒有什麼不好接受的。
而且，Elliot Group再三的保證，一旦資金到位，他們聘請的承包商佛蒙特州建築公司（Vermont Construction）將立即重新開工。
英國投資避坑指南：
從Elliot Group的例子可以看出，選擇一個靠譜的開發商很重要，要不最後只能淪落到房財兩空的境地。
那麼如何才能避免坑爹的開發商呢，這裡我之前在英倫投資客公眾號裡寫過多次，這裡再重複幾點避坑指南，希望大家可以少走彎路，避免入坑。
一般來說（注意並不是全部的不良開發商），風險大的開發商都有以下幾個特徵：
1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。
2. 開發商往往會要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。
就拿Aura項目舉例來說，這兩個特徵全中了。
項目開發商曾經保證過，Aura項目前五年每年都有8.5%的淨收益，並且要求在交換合同時支付除去£5,000定金後的房產的50%費用（在支付定金28天后），在樓盤完工時支付剩下的50%。
事實也證明了，這種模式不但需要買家對開發商有很強的信任，而且集資建房的模式也沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就可能因為現金流斷掉而進入停滯狀態。
從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。
但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的英國投資者蒙受損失。
英倫投資客寫在最後
這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。
雖然目前英國市場回暖，大家海外投資的熱情都很高，但在選擇項目的時候一定要謹慎。
對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認準大城市（比如倫敦等就會安全很多）和大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史，開發商老闆人靠不靠譜。
最後，如果真的自己拿不準，也可以加我微信問一問，看看自己在看的項目到底靠不靠譜。
另外，如果有買了這幾個項目的讀者，想加入維權群，也可以添加微信chelsea121216，目前這邊已經有一些投資者在想辦法了。
（微信號：chelsea121216）
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