◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 作者 | 密探君
為應對新型肺炎疫情肆虐，央行2月3日起以1.2萬億元逆回購操作，市場激動萬分，其中不乏處於資金焦渴狀態的房地產商們。
2月5日，上交所公司債一欄的一條信息，引起地產密探的高度興趣，這或許可以折射出當前房企融資之尬尷現狀。
據悉，擬融資11.6億元的中泰資管-SAC大廈信託受益權資產支持專項計劃出現更新，但從專業角度判斷，其實就是一個類REITs融資計劃，因有SAC大廈（位於成都市中心、銀河王朝大酒店對面的四川航空大廈）作為底層資產。
有意思的是，上述“類REITs”融資計劃名稱在之前申報時另有名稱，經地產密探調查研究發現，應叫“中泰資管-東原地產11.6億元信託受益權資產支持專項計劃”，被上交所受理時間是2019年6月下旬。
通過前後圖對比不難發現，該類ERITs計劃名稱中，東原地產被更換成SAC大廈，其實這個更符合產品規範。
聯合發行人也出現微調，雖迪馬股份不變，但東原房地產集團被西藏東和貿易有限公司取代。此外，該產品承銷與管理人也換了。
成立於2008年初的西藏東和貿易有限公司，註冊資本1億元，一直由由迪馬股份全資控股，經營範圍為建築材料、裝飾材料等，實際上就是一家投資機構。
關於西藏東和貿易，我們已知的是，2015年3月20日，迪馬股份曾公告讓西藏東和貿易有限公司與山東綠葉醫療投資公司合作成立上海綠葉東原醫療管理有限公司（並非現名）。
蹊蹺的是，地產密探調查獲悉：2019年底，西藏東和貿易已退出上海綠葉迪馬醫療投資管理有限公司，包括在迪馬股份及東原房地產擔任核心高管的楊永席等多位高管集體退出，意味著東原地產乃至的迪馬股份進軍醫療大健康產業暫時失敗。
我們知道，成都SAC大廈的項目開發主體其實是成都皓博房地產開發有限公司，出資股東包括四川航空集團、中建投信託、迪馬股份及全資子公司西藏聚興投資，其中迪馬股份處於控股，中建投信託於2017年8月首次進入，此前已有其他3家股東。
但從迪馬股份2019年半年報的一處重要表述來看，上述股東出資背後並不簡單，暗藏“名股實債”嫌疑，其稱直接持有成都皓博19%股權，間接持有80%股權，即囊括中建投信託的60%股權，說明中建投信託只是名義股東，或為項目融資便利、安全所做的一項安排。
據地產密探調查發現：2015年底，迪馬股份及西藏興投資將合計持有成都皓博房地產99%股權質押給了杭州工商信託，這不難想到是為了融資所需，目前該質押已失效，外界推測之所以失效，或是因為迪馬股份引入新的投融資主體——中建投信託。
分析到這裡，我們發現西藏東和貿易與迪馬股份作為上述類REITs計劃的聯合發行主體，有些蹊蹺，因為西藏東和貿易與成都皓博房地產從現有資料看並無直接關係，但外界推測或是為了提高該類REITs計劃的資信評級水準。
另外，迪馬股份去年半年報還透露，成都SAC大廈基於收益法、市場法評估顯示截至去年6月末的公允價值（市場價值）為12.87億元。
從擬融資11.6億元來看，成都SAC大廈相對做了一定的折價，實際上成都主城區近些年來甲級寫字樓市場供應井噴，對其提高租金及物業價值難免會有一定的影響。
最後，我們不得不說，該類REITs計劃發行主體微調，尤其是去地產，在外界看來，房企融資自去年下半年以來一直較為敏感，融資被嚴管，而房企業績的波動性大，尤其是當下，或許也是出於風險隔離考慮。
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