清影照閒情

房屋均價，就是說某個樓盤的平均價格，但對於購房者而言往往都是發現，實際購房的價格可能遠遠要高於均價，均價似乎成為了底價，原本看著均價很誘人過去買房卻得知看上的房子都比均價高出不少，這不禁讓購房者覺得有些以外，明明說好的均價為什麼一下子就變成底價了呢？

對於均價來說都是開發商說多少就是多少，如果說開發商是如何統計的，那就是樓盤當中的最低價和最高價的和除以二就有了均價，雖然並非所有的均價都是這樣計算的，但是總體計算的意思都是差不多的。通常來說，一個樓盤當中都會有幾套價格極低的房子，這些遠遠低於其他房子的售價，但是這些房子也是一般居家購房者絕對不會選擇。因為一個小區的樓盤不會做到全部最優，一定會有幾套房是各項指標都不怎麼行的。因此，這樣的幾套房子就大大的拉低了整體的均價。

我們舉個例子，在一棟正在銷售的樓當中，最優的樓層價格為1.5萬元，這棟樓的一層有一套房子常年採光不好，比較陰暗，因此該套房的售價僅為8000元一平米，那麼這個樓盤的均價就變成了1.15萬元。看起來該樓盤的均價相比1.5萬確實不高。購房者想了想均價也許就是中間樓層普遍的價格，那麼就選了一箇中間樓層，一問價格1.3萬，如果想買1.15萬的價格那麼只有二層的房子是這個價格。這樣來看，開發商定的均價沒有毛病，就是最高和最低的平均數。但是實際購房的時候卻發現這個價格並不是整體的均價，只是一個吸引購房者的數字而已。

因此，對於購房者而言往往是看著均價比較合適卻買不到合適的房子，看上的大多都是遠高於均價的房子。均價只有二手房的樓盤統計的還比較準確，因為購買二手房的人都會好好的挑選房子，能成交的也是一些好樓層的房子，反應出來的價格也更為真實。

房產老J

冷眼首先拋結論：房價一般隨著樓層增加而增高，而且頂樓幾層因為漏水的原因，房價會出現遞減，因此一般中間偏下樓層（樓層47%）戶型均價最接近樓盤均價。

下面聽冷眼詳細解析：

一、市場上一般中間偏下樓層（樓層的47%）最接近樓盤均價。

首先我們先隨機挑選一下市場上的樓層，看看什麼樓層的房價最接近樓盤均價。為了保證案例的準確性，我隨機挑選兩棟不同樓層的，看看是否存在共性。

例子1：一棟32層高層，15層最接近均價，15層÷32層=47%。

例子2：一棟17層高層，8層最接近均價，8÷17層=47%。

通過上面兩個例子我們可以發現，無論小高層（18層）、高層（32層），一棟樓的中間偏下樓層（47%樓層）最接近層差價。

二、樓層定價原則：房價隨著樓層增加而增高、頂樓幾層房價會出現下跌。

樓層定價原則1：房價隨著樓層增加而增高。

樓層的定價原則非常簡單，不像景觀、戶型、朝向等定價原則無跡可尋，基本上都是隨著樓層增加而增高的，因為樓層最大影響因素就是採光通風，樓層越高採光通風就越好，因此樓層越高就意味房子越好，價格自然水漲船高。

樓層定價原則2：頂樓或者最高几層房價會出現下跌。

但如果按照樓層越高房價越高的原則，應該是中間樓層房價最高，而不是中間偏低樓層房價最高。這主要由於頂樓和最高几層的房價會出現遞減。

出現這種情況是因為頂樓容易出現漏水現象，購房者購買頂樓抗性比較大，因此開發商往往通過降低頂層房子的價格，吸引購房者購買。

綜上所述：由於樓層定價原則是樓層越高房價越高、頂樓幾層由於漏水的因素，房價會遞減，因此一般中間偏下樓層（樓層的47%）最接近均價。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

這要看具體房屋類型了

普通多層：一般著地6樓或7樓為最高層，沒有電梯，這樣的戶型佔據了大多數，得房率也高，最便宜的是1樓和頂樓，因為一樓潮，頂樓怕漏水爬樓梯很累，最貴的為3樓，所以2樓和4樓最接近均價

疊墅：正好和多層相反，下疊和上疊價格要普遍高於中疊，因為下疊帶花園，上疊帶露臺

小高層：現在這樣的叫洋房了，就是最高5樓或11樓的帶個電梯，這樣的要看戶型了，如果一樓帶花園或者頂樓帶露臺的那就貴，如果沒有那麼次頂樓為最貴，中間那幾層價格最接近均價

高層：高層或超高層差不多，越往上就越貴，一般是頂底最便宜，有些樓盤頂樓也貴，越往上價格越高，中上層價格高，中間或中下樓層接近均價

開發商宣傳的均價多少多少之類一般都是拿頂底樓層來說話的，偶爾拿一套中間層做特價，等你去了就賣完了，這只是營銷策略而已，慢慢磨價格搞不好比特價還便宜，買房要對比周邊房價，具體怎麼選房可以諮詢

面不改色

一般而言，南方三十層住宅，黃金層次為十到十二層，價格最高，往下數和往上數依次遞減房總價的0.5%，均價最接近第二十層價格。北方住宅，是從一層最低，往上以0.5%遞增，越高越貴，因為光線好，乾淨，當然除了頂層。均價和第十五層接近。

其它多層同理。

梅來去

一般次頂層和次底層最接近樓盤均價！

眾所周知，對高層來說，底層和頂層一般是最便宜的，一般開發商都是將這類房作為特價房來推薦，這兩類房相比樓盤均價，一般最少要10%的讓利幅度。

有些開發商為了出售頂層和底層，往往搭送相應的車位或者儲物間來促銷。

頂層和底層房特價優惠房源更多些。現在都被用來作為吸引眼球的房源。

而次底層和次頂層來說，一般都是一棟樓層的均價左右。頂層和底層如果賣完，往往次底層和次頂層也會有一定程度的優惠，總之，對於開發商來說，將整棟樓全部賣出去才是其追求的最高境界！

陽光侃房

戶數最多的（或者面積最小的）基本上最便宜的一棟，一梯一戶的（或者面積大的）基本上房價最貴！

盧福明ing

那一層最接近均價，第一先說整體價格吧，定價規則是好的樓層定的價格比較高，樓層差一點定價比較低，但是整天樓價不會相差太大，並且中間戶和兩邊戶有十元或二十元相差。第二是一樓和頂樓的價格比較低，一樓如果是地面一樓就會和二樓有很大的價格差，頂樓一般會和整個樓有樓層差，所以計算一樓和頂樓的均價並不標準。總上面講解的告訴大家不要把樓房均價看的太重，買到自己合適樓層才是最關鍵，就是最好的樓層價格也不會比均價大兩三百元。以上觀點僅供參考，請關注河北彬子

河北彬子

均價的概念通常指一個小區或同一期的房產的平均價格，並不是指某一幢樓。樓層的均價與小區的人口、樓面的朝向、結構、綠化、面積等很多因素密切相關，往往樓層越高的高樓每一層的價格與均價不樣

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。

我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！

廣州專業房產銷售顧問

這個問題比較籠統，由於現今樓市無論新房還是二手房都是一房一價，所以每套房子的單價都是不同的，至於什麼位置的戶型最接近於均價，這個的影響因素很多。

首先來看高層住宅，先從樓說，一般情況下樓盤中部的會比臨街的樓平均單價高，畢竟中部受噪音、揚塵影響小。在同一棟樓中，一般是首層最便宜，然後價格逐層上升，直到次頂層，頂層的價格又會相對低。而同層，邊戶的單價一般比中戶高，畢竟人家通風采光更好。

再來看四—六層的花園洋房，一般首、二層的價格最高，向上遞減。聯排或者合院的話，肯定是端戶單價要高於中間戶，疊拼基本上下疊的價格都比上疊高。

當然了除了這些影響單價差異的因素還有很多，比如周邊環境，臨近水景或者公園的房子單價相對就高，靠近高壓電塔的相對肯定便宜等。

正在品房

歡迎悟空的邀請。。說起房子的均價都是開發商的套路，開發商也是調購房者的畏口了。，，解釋權歸開發商的，什麼均價啊，營銷手段吧了，，，

關鍵字: 房產 均價 底價