最近的稿子中總是“臨近年關”，唉，沒辦法，誰讓現在正是處於年底呢。各個行業的“收尾”如火如荼，房地產行業也不例外。
近幾天的行業熱點，除了調控，就屬國家統計局發佈的11月70個大中城市房價數據以及1-11月全國房地產投資和銷售相關數據。通過這些數據，年末全國樓市全貌一覽無餘。
具體數據可以參考12月17日發佈的一篇標題為“11月濟南房價出爐：濟南新房環比下降0.7%，二手房八連降”的資訊，此處不再多以贅述，直接進行分析層面。
縱觀房產行業，房企紛紛啟動降價策略，被認為是促成價格調整的原因。到年末，財務結算週期將至，房企“闖關”的衝動有增無減。公開信息顯示，今年11月，房地產市場以價換量現象仍然突出，這將可能促使全年銷售規模再創歷史新高。
今年是房地產政策出臺最為頻繁的年份，臨近年末，地方政府的“鬆綁”衝動更是強烈。但受訪者普遍認為，隨著監管層的定調，“穩定”仍將是市場的主旋律。
北京“分裂”、深圳異動
今年11月，70個大中城市中，有21個城市的新房價格環比下跌，數量創下2016年2月以來的新高。平均來看，今年11月，70城一、二手住宅價格環比漲幅分別為0.30%和0.12%，相比10月分別收窄0.2和0.01個百分點。
房價漲幅穩中有降是今年下半年市場的主旋律。58安居客房產研究院分院院長張波指出，近期，雖有部分城市試圖鬆綁調控，但在政策的抑制下，市場總體仍然保持平穩下行，支撐房價上漲的動力越來越弱。
值得注意的是，11月，北京的新房價格出現1.7%的環比漲幅，位居70個大中城市第三位。二手房價格卻環比下降0.4%，連續5個月出現下滑。
對於這種“分裂”的現象，業內人士表示，由於“控房價”工作較為出色，近期北京在新房網籤中，“放行”了一些高價項目的簽約，從而拉高了新房均價。但因是“隨機行為”，該舉措並未刺激到二手房市場，當前北京二手房買賣雙方的預期仍然不高。
11月，深圳二手房價格出現1.4%的增幅，在70城中僅次於唐山。上海易居研究院指出，這是因為深圳在11月11日調整了“豪宅稅“政策，將大部分建築面積低於144平方米的房屋“剔除”豪宅之列，從而享受到稅費優惠。這一舉措刺激了深圳二手房交易的升溫，並抬高房價。
行業利潤受擠壓
隨著銷售升溫，房企的資金狀況也相對良好。今年前11月，房地產開發企業到位資金16.05萬億元，同比增長7.0%，增速與前10月持平。其中，定金及預售款、個人按揭貸款兩項來源的增速均達到兩位數，這兩項資金佔比接近50%。
投資方面，前11月，全國房地產開發投資12.13萬億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資增速回落0.2個百分點。
其中，前11月房企土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%；土地成交價款11960億元，下降13.0%，但降幅都有所收窄。
上海易居研究院指出，時至年末，一方面房企急需完成本年拿地目標，另一方面各城市將部分此前流拍的優質地塊紛紛降價掛牌。在供需兩方的推動下，房企土地購置金維持高水平增長，將為開發投資提供重要支撐。該機構預計，今年全年房地產開發投資增速將維持在兩位數以上。
但對於銷售能否繼續增長，業界普遍持有否定看法。
根據國家統計局的數據，今年前11月，房企竣工面積下降4.5%，新開工面積和施工面積增速都有所下滑。
某閩系房企相關負責人表示，今年公司將資金安全放在首位，不斷強調銷售、回款，目的就是為明年做準備。按照該公司的判斷，由於今年的拿地、融資成本都比較高，明年整個行業的利潤都將被壓縮。
小結
無論從成交上還是開發商拿地來看，2019年都是房地產行業的“歷史大頂”，後面幾年“量跌價穩”將是大勢所趨。記得在三四年前，新房成效連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交產主力其實是透支的未來的城鎮化需求。未來或許新房需求將向每年11-12億平方米左右的中樞水平緩慢迴歸。
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