作者：廣東丹柱律師事務所 顏宇丹 | 劉茹
導 言
執行法院在拍賣處理涉案不動產時，在案外人對執行標的物主張租賃權的情況下，是否帶租拍賣涉及到對案外人租賃權的保護，同時也對拍賣成交價構成影響。此時，“買賣不破租賃”原則的適用既可能是案外人行使租賃權的護身符，也有可能演變為惡意被執行人藉以規避執行的保護傘。但我們認為，“買賣不破租賃”原則在司法拍賣中既沒有可生存的法律規則和法理基礎，也不利於司法拍賣的順利進行，結合歷年裁判內容和相關文件精神，司法拍賣的未來走勢很可能是減少適用“買賣不破租賃”原則，轉而採取對承租人進行一定補償的方式，這一做法在一定程度上既能保障案件順利執行，又可以保護承租人應有的財產權益。
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一、司法拍賣中“買賣不破租賃”原則的適用缺乏法理基礎
“買賣不破租賃”在我國《合同法》第229條作為一項原則性規定呈現，是指承租人在原租賃契約法律關係的基礎上得以對抗買受人的用益物權。其立法原意是對承租人基本生存權利的傾斜保護，旨在通過價值選擇來調整利益關係、解決利益衝突。但嚴格說來，這種法律效力並非真正意義上的物權，而是對社會自治的一種公權力干預，因為該原則的適用前提是對租賃權的物權化，即要求在租賃標的物出賣前，租賃權利經過了登記、出租人交付租賃物給承租人佔有、租賃合同已經實際履行，才可以產生對抗買受人的效力。
而司法拍賣是執行機構根據執行法院的生效判決所確定的一種執行方式，是司法執行權為保護申請執行人享有的已被法院生效判決所確認的債權，而對所有權人的處分權的一種強制介入。在司法拍賣中，物權處分人已經轉變為執行法院，出租人的物權與承租人的承租權之間的抗衡關係也隨之消滅，被拍賣不動產的物權效力不以所有權人的意志為轉移。故司法拍賣中適用“買賣不破租賃”缺乏法律基礎。換言之，若適用“買賣不破租賃”制度導致無人競買而流拍，導致申請執行人的債權無法順利實現，損害的將是司法權威和司法執行力。
上海市第一中級人民法院在（2012）滬一中民四（商）終字第1796號民事判決中對司法拍賣中能否適用“買賣不破租賃”原則持相反意見。法院認為，從公法、私法調整不同社會關係的民法法理看，租賃物所有權變動的原因，除了買賣之外，還包括強制拍賣、抵債、贈與等方式。對於例如買賣、贈與等行為產生的所有權變動，屬於私法上的行為，可為《中華人民共和國合同法》所調整，而基於例如強制拍賣取得所有權的行為應為公法所調整，不再適用《中華人民共和國合同法》，基於法院強制拍賣取得不動產的所有權，該方式並不能體現平等主體之間的意思自治，而是基於公法上的強制行為，當然不應該適用“買賣不破租賃”原則。
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二、“買賣不破租賃”原則的適用應以必要性為前提
由於“買賣不破租賃”原則是對承租人基本生存權利的傾斜保護，所以在討論有無適用“買賣不破租賃”原則的必要性時，應對承租人是否處於弱勢地位做出價值衡量。在通常情況下，租賃和買賣都是實現財產價值目的的方式，並不能無條件地產生用益物權優先於所有權的法律效力，也不必須需由政府通過限制買受人的權利來優先保護承租人的利益。但在司法拍賣中，由於司法公權力的介入，在多種權利及其利益共存的情況下，哪一種權益需要給予優先保護，取決於目的價值的優先性和正當性。
司法拍賣過程中，對於案外人提出的租賃權的主張，應當結合房屋等不動產資源市場是否供給緊缺、租賃替代成本大小來考察，如果承租人很難從房屋租賃市場上尋找到可替代的租賃物或租賃替代成本過高，可以基本判斷承租人處於弱勢地位，才有必要通過國家強制力的實施來保障承租人最基本的生存權利，此時才有必要時適用“買賣不破租賃”原則賦予其對抗買受人的效力。反之，如果在司法拍賣中案外人與被執行人簽訂的租賃合同目的違反了合同法的公平原則或者利用租賃合同逃避執行、損害司法權威或者致使競買人合法權益嚴重受損的情況下，則不能適用“買賣不破租賃”原則。
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三、“買賣不破租賃”原則的適用將受到更為嚴格的限制
儘管“買賣不破租賃”作為一般原則已被普遍接受，但是該原則在司法拍賣中的具體適用空間依舊很小。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條第一款的規定，適用“買賣不破租賃”原則至少需要符合以下兩項條件：其一，承租人在涉案不動產查封前已經簽訂合法有效的書面租賃合同；其二，承租人在涉案不動產查封前已經依據該書面租賃合同佔有使用該租賃物。對於非住宅性不動產，比如廠房等經營性資產，因其租賃是為滿足承租人的生產經營需要，所以相對於住宅性不動產的承租人，其租賃權利的喪失並不會影響到承租人的生存權或違背法律的實質正義，通常不能用來對抗執行程序中的司法拍賣。為儘可能實現租賃權與申請執行人的債權之間的平衡，司法實務對於拍賣標的的性質、拍賣標的被法院採取強制措施的狀態是否被承租人佔有以及租賃合同是否備案等事宜會進行越來越嚴格的區分對待。
另一方面，由於“買賣不破租賃”原則被濫用的情形日囂甚上，與之相對的，是法院審判人員對證據認證能力的提高和案外人承擔更為嚴格的舉證責任，進而導致“買賣不破租賃”原則被限制適用的現狀。搜索大量涉及不動產拍賣的裁判文書，可以發現，為防止虛假租賃逃避執行的情形，在認定租賃合同的真實性上，案外人承擔較為嚴格的舉證責任。司法實務中，法官一般會通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經過及合同內容所反映的租金水平、付款方式等方面進行嚴格審查，並結合租賃合同的基本特徵及市場交易習慣來認定租賃合同關係是否真實以及合同雙方是否存在規避法院執行的主觀故意，從而確保被執行財產的有效變現，保障申請執行人的合法權益。如果發現租賃合同落款日期在設定抵押或法院查封之前、未辦理租賃登記備案手續、約定的租賃年限過長或者一次性付清租金等情形，法院一般不會直接認定存在真實有效的租賃合同關係。
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四、取而代之的很可能是對承租人進行一定的金錢補償
司法拍賣中減少對“買賣不破租賃”原則的適用，勢必會導致一部分承租人的承租權益不能得到有效保護，但這種法律後果是因被執行人不及時履行人民法院裁判文書確定的債務所致。在這種情形下，對承租人的租賃權進行救濟最為合理有效的途徑是對承租人的損失進行金錢補償。對承租人的損失進行金錢補償，既有利於實現債權人債權利益，又能彌補承租人的實際損失。比如，對於承租人支付給被執行人超出實際租賃期限部分的租金問題，在有確切證據證明承租人已支付給出租人的情況下，轉化為優於其他債權的一般債權，根據有關機構的生效裁決可按比例參與分配，並就未實現部分繼續要求被執行人返還。
司法拍賣中減少適用“買賣不破租賃”原則將成為未來趨勢，或許可以從有關文件精神中得到體現。以廣東省執行工作為例，今年6月12日，廣東高院副院長鬍鷹在“南粵執行風暴2019”新聞發佈會上向媒體通報廣東全省法院將全面落實“不動產清場交付”，除確有合法原因不能清場的，對被執行人或第三人拒不退場的，應強制清場並嚴肅追究相關人員違法責任。這對進一步規範全省法院司法拍賣、變賣成交或抵債的不動產工作具有重要指導意義。但如何真正落實，還是一個大問題，或許減少適用“買賣不破租賃”原則，轉而採取對承租人進行一定金錢補償的方式，會實現既能保障案件順利執行，又可以保護承租人應有的財產權益的法律效果。
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