案外人執行異議中，買受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議的如何處理？

《執行異議複議規定》第28條規定了一般買受人物權期待權，是為了保護非因買受人過錯因為不動產所有權的滯後轉移導致買受人面臨該不動產被強制執行的買受人的合法權益。但司法實踐中卻出現了不少被執行人惡意利用《執行異議複議規定》第28條逃避執行的情形。故本期以案外人執行異議中，買受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議的處理為基礎，整理了相關裁判規則和司法觀點，供讀者參考。

法信·裁判規則

1.為了防範被執行人惡意利用《執行異議複議規定》第28條逃避執行，對於時間節點、書面買賣合同、購房款的支付、無過錯的認定等等，均應予以嚴格審查——李秉琨訴陳琳案外人執行異議糾紛案

案例要旨：最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和執行復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議複議規定》）第28條對於一般買受人物權期待權的確立，主要是為了維護申請執行人與買受人之間的利益平衡。為了降低合法佔有這一弱公示方式對於現行不動產物權公示秩序的衝擊，應當將買受人的現實入住或者使用作為合法佔有的一般判定標準。為了防範被執行人惡意利用《執行異議複議規定》第28條逃避執行，對於時間節點、書面買賣合同、購房款的支付、無過錯的認定等等，均應予以嚴格審查。

案號：（2017）黔01民終4468號

審理法院：貴州省貴陽市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2019年第23期

2.抵押權在抵押物轉讓後設立，若執行依據未涉及抵押權成立問題，僅在未能認定抵押權善意時，買受人提出對標的享有所有權的主張才可能得到支持，才有買受人物權期待權適用的空間——姚建明與中國農業銀行股份有限公司湖州城中支行、朱水勤、王國強執行異議案

案例要旨：案外人提出對標的享有所有權，對申請執行人抵押權提出異議，要求停止執行的，應根據抵押權設立時間區分處理。抵押權在抵押物轉讓後設立，若執行依據未涉及抵押權成立問題，僅在未能認定抵押權善意時，買受人提出對標的享有所有權的主張才可能得到支持，才有買受人物權期待權適用的空間。

案號：（2017）浙05民終82號

審理法院：浙江省湖州市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2018年第11期

3.

案例要旨：不動產買受人物權期待權在權利性質上屬債權請求權，並非物權，法律賦予其債權物權化的特別保護。但是，不動產買受人應當在合理期限內及時行使權利，促成產權變更登記，以維護自身合法權益。若嚴重滯後於合理期限行使權利，致使爭議不動產未能完成過戶登記的，應當認定為不動產買受人存在過錯，不能排除法院對爭議房屋的強制執行。

案號：（2016）渝民再131號

審理法院：重慶市高級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2019年第23期

4.在執行不動產的案件中，案外人在執行標的被查封前並未實際佔有該標的物的，不能阻卻對該標的物的執行——李小琴訴何健、宋彥蘋、趙林案外人執行異議之訴案

案例要旨：人民法院在審查案外人異議、審理案外人異議之訴案件中，必須從嚴認定查封前合法佔有要件。人民法院認定案外人合法佔有特定標的物的時間節點，不能僅憑案外人作出的對其有利的陳述，還應當綜合考量訴狀內容、案外人全部陳述、經濟交易習慣、大眾生活常理等多種因素；認定案外人是否構成佔有特定不動產，必須具有案外人已經實際控制、支配和使用該特定不動產的證據，而不能推定佔有。

案號：（2016）渝01民終4706號

審理法院：重慶市第一中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2017年第5期

法信 · 司法觀點

執行異議之訴中一般買受人物權期待權佔有公示之限定

在將合法佔有作為一般買受人物權期待權公示方式時，應當注意的是，何種合法佔有才是充分的？如同拉倫茨教授所言，並不是所有的期待都是期待權，期待權僅指那種已經達到確定的程度，乃至在交易中可以將之視為一種現成的財產。（參見：［德］卡爾·拉倫茨：《德國民法通論》（上冊），王曉曄等譯，法律出版社

因此，一般買受人物權期待權的合法佔有公示外觀，需要強烈地反映出買受人已對不動產進行了事實上的管理和支配。儘管買受人對不動產佔有層面的管理和支配並不以入住或者使用為必要，但是不可否認的是，由於入住或者使用是最為直觀的佔有樣態，且入住人或者使用人與登記人不一致時也足以引起第三人的懷疑並進而深入查證，故應當將入住或者使用作為合法佔有的一般判定標準。單純的領取不動產鑰匙，隱蔽性較強，不應當作為認定已經入住或者使用的標準。

不過，縱然未曾正式入住或者使用，但是在已經開始裝修的情況下，應當將之認定為入住或者使用，因為這已然具備較強的對外公示效果。為了最大程度地防止買受人就入住或者使用弄虛作假，在認定入住或者使用的真實性時，買受人應當同時負責舉證領取不動產鑰匙、辦理入住手續、物管證明、物業費繳費發票、水電氣繳費單等一系列證據，來證明其已合法佔有不動產，（參見唐國峰：“案外人異議案件的審查判斷標準”，載《人民司法》2016年第34期。）即不應當以推定的方式來認定合法佔有，而應當確實處於現實的合法佔有狀態。倘若買受人在能夠入住或者使用的情況下，並沒有採取入住或者使用的方式來最直觀地形成對不動產事實上的管理和支配，就應當判定合法佔有不成立，以充分降低因佔有的弱公示效力所可能導致的對交易安全的不利影響。當然，在入住或者使用客觀上不能或者法律上不能的情況下，對於合法佔有的判定標準也應當有所變通。如該不動產在交易前已被出賣人出租，卻仍要求買受人達到入住或者使用的合法佔有狀態，在買賣不破租賃的規則保護下，此種強人所難將阻斷一般買受人物權期待權成立的可能，將極大地抑制不動產的流動性。不過，儘管入住或者使用規格的直接合法佔有已無法實現，但是買受人仍須具備管理和支配不動產的間接合法佔有公示外觀。

基於此，買受人應當提供書面證據來證明，在不動產被法院查封前，承租人已經被明確告知並且確認不動產已被買受人所購買。之所以要強調書面證據，乃是因為倘若買受人形成了書面證據，這可以令承租人深度確認不動產已經出售，從而有利於第三人在承租人處獲取相關信息。此外，書面證據也可以有效減少當事人之間事後的惡意串通，因為承租人一般情況下並不會願意承擔事後偽造證據可能帶來的不利後果。如果經三方協商一致，此後租金須向買受人支付的，則買受人還應當負責舉證該租金的收款憑證。值得一提的是，倘若買受人在簽訂買賣合同並且支付價款後，直接將不動產返租給了出賣人，即承租人與所有權登記人發生混同，此種情況與承租人為第三人時相異質。因為，只有在承租人與所有權登記人不一致時，才會足以引起其他交易主體的懷疑並進而深入查證。是故，當出賣人同時為承租人時，買受人的合法佔有公示基本無從對外體現，故應當判定此種情況下無法成立合法佔有為宜。

（摘自餘長智：“一般買受人物權期待權的嚴格適用”，載《人民司法•案例》2019年第23期。

法信 · 法律依據

1.《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2.《中華人民共和國城市房地產管理法》(2009修正)

第四十一條

3.《江西省高級人民法院關於執行異議之訴案件的審理指南》

第二十一條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提起執行異議之訴，主張其享有物權期待權，請求排除執行的，應當按照《查扣凍規定》第十七條或者《異議複議規定》第二十八條規定的條件進行審查，符合下列情形的，應予支持：

（1）買受人與被執行人在涉案不動產查封之前已經簽訂合法有效的書面房屋買賣合同（含網籤）且已辦理商品房預售登記；

（2）買受人在不動產查封之前已經實際合法佔有該不動產；

（3）買受人已經支付全部價款；

（4）非因買受人原因未辦理過戶登記。

第二十二條

（1）人民法院判斷買受人是否“佔有”不動產時，應當根據買受人對不動產是否實現了支配和控制進行評價，如買受人是否取得入戶門鑰匙、是否辦理了入住手續以及該買受人及其共同居住人是否交納了水、暖、電、氣及物業等費用。

買受人有證據證明其向他人以出租或出借等形式對不動產進行了管理的，可以視為其已經佔有該不動產；

（2）人民法院判斷買受人是否為“合法”的佔有，應當根據買受人佔有的原因行為是否合法，以及佔有行為本身是否合法進行評價，如買受人未經出賣人同意擅自佔有的，其對不動產現實的控制，不屬於“合法”的佔有。

第二十三條 符合下列情形的，應當認定屬於《異議複議規定》第二十八條第四項規定的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”：

（1）案外人未提起訴訟或仲裁行使物權登記請求權，或者未通過法院強制執行完成物權變動登記手續的；

（2）登記機關未及時辦理、出賣人拒不協助辦理過戶登記的；

（3）抵押權人、共有權人拒不協助辦理過戶登記的；

（4）案外人作為被徵收人，其所購房屋因政府徵收調換拆遷安置房等原因未能辦理過戶登記手續的。

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