政策严控之下，房企面临着前所未有的融资困局，资金压力不断增大。尤其是中小房企，在资信和规模都不占优势的情况下，不得不高息借贷、负重前行。
总部位于深圳的力高集团（1622.HK）在12月4日对外公告发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，按年利率11.5%计息，票据将于2020年6月10日及2020年12月8日到期。力高集团将把这笔款项用于为其若干现有债务再融资。
行业寒冬之下，房企之间的处境分化格外明显，龙头房企尚能凭借着规模背书获得利息更低、周期更长的借贷，而中小房企则没有幸运。
偿债高峰临近，不惜高成本借贷
这已经是力高集团今年发行的第四笔短期票据。今年1月11日，力高集团发行了2.5亿美元票据，年利率高达13.5%，到期日为2020年1月21日；1月14日，其增发了1.104亿美元优先票据，年利率11.0%，到期日为2020年8月29日；4月23日，力高集团再次发行1.8亿美元优先票据，年利率为9.875%，于2021年5月2日到期。
短期、高票息的境外债成为力高集团主要的融资渠道，其融资成本也随之攀升。2019年半年报显示，其平均借款成本利率由去年同期的6.99厘升至9.27厘。申万宏源7月的一份报告显示，数家房企货币资金对短期有息负债覆盖率低于1，力高集团即为其一。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，由于国家外管局近年严控发债，除了借新还旧的债务外，新债一般不予批准，导致很多有发债需求的企业不得不采用短债的方式。
“目前外债在海外基本是‘内循环’，即90%的境外债都由国有企业或中资企业投放，再投给国企。因为投给民企有一定的风险。这也导致民企更难融到钱，财务上更为困难。目前环境下，相对有钱、有实力的还是央企和一些地方性的主流国企，它们在融资时也比较容易获得银行的支持。”
频频举债背后是迟来的规模追求。力高集团1992年成立于福建泉州，上市前的2013年，已发展20余年的力高集团全年收益仅29.85亿元。对于发展缓慢的原因，创始人黄若青在接受媒体采访时归之为“过去公司主要以已开发项目获取的效益作为后续土地储备的资金”。
保守的发展确保力高集团以较低的负债率前行，使其与凶猛的闽系房企截然不同。但很显然，在规模为王的时代，这种发展模式难以为继，力高集团也开始走上借债发展的道路。
2014年1月在香港上市后，力高集团站上规模赛道。2014年至2018年四年间，其合约销售从31.946亿元升至220亿元，复合增长率约62%。今年前三个季度，力高集团合约销售额分别位45.97亿元、109.1亿元、167.87亿元，较去年同期分别增长121.5%、79.24%、42.78%。今年前11月，力高集团实现合约销售241.97亿元，在克而瑞销售排行榜上位居第90位。
虽然规模并不大，但力高集团近两年保持着远高于同行的增速。2018年全年，力高集团合约销售219.86亿元，同比增长66.6%。
不过，在规模扩张的路上，力高集团也频频举债，眼下其正面临短期债务占比较大的局面。力高集团半年报显示，截至6月底，其借款总额为156.13亿元，较2018年末上涨41.2%。其中，一年内到期的借款为94.7亿元，占比60.6%，1-2年内需偿还的借款为51.56亿元。这也意味着，其93%债务要在两年内偿还。
评级机构标普指出，力高集团此次发行的2.5亿美元债券，因期限较短、不足以改善力高集团的资本结构。截至2019年6月，力高集团的加权平均债券期限仅为1.5年。
力高方面则向时代财经指出，1-2年内偿还的借款包括2019年1月份到期的2.5亿美元债及国内的开发贷，新发行的2.5亿美元新债即用于偿还下个月到期的债券，其余到期贷款会以集团的现金或未来的销售回款陆续偿还。
管控不严格，合肥项目被爆违规“输血”
而其合肥项目近日爆出的违规事件也在一定程度上彰显其偿债压力。据财联社报道，力高集团在合肥两项目疑违规，将1.5亿元项目贷中的1.01亿元回流到力高集团内部。
2017年5月，力高两个子公司与前城股份合作开发位于合肥肥东县的力高·澜湖前城和力高前城·天悦府项目。项目拿地资金来自信托计划，开发资金则来自开发贷。2018年8月28日，双方合作成立的项目公司合肥同铸置业有限公司（以下简称“同铸置业”）与交通银行安徽分行签订总额为5亿元的《固定资产贷款合同》。
该笔贷款用途应为力高·前城天悦府项目的开发建设，贷款期限为三年，至2021年8月28日止。目前，交行已放款1.5亿元，但资金并未用于项目开发建设，而是由同铸置业通过借贷关系将资金分批转到力高集团内部，总额共计1.01亿元。
力高集团向时代财经回应到，“合肥项目合作方出现债务危机、濒临破产，其举报不实。我司已将其多个违法违规、损害我司合法权益的案件上诉法院，即将陆续开庭审理，合肥公司已就前期报道向相关媒体发去了澄清函。”
违规输血风波的出现在一定程度上佐证力高内部的管控不严格。同时，其中期年报审计也出现小纰漏。11月29日，力高集团重新发布2019年中期财务数据，将江西力高国城地产开发有限公司、江西城高房地产开发有限公司由合联营企业列为子公司，2.84亿元管理收益不再视为收入。
收入减少触发了两笔存续财团贷款关于利息覆盖倍数要求的违约条款，力高集团设法修改了贷款银行的要求。标普指出，该事件表明力高集团的财务管理日趋复杂，同时也凸显其因运营规模小、财务指标波动性大。
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