2019年，對於濟南來說應該是一個"熱鬧"年，也可以認為是"收穫"年。無論是從政策層面、城市格局以及經濟領域，濟南都註定要經歷一場不凡的發展。新舊動能先行區動工、軌道交通運行、成立自貿區、新東站規劃等等，都激發著濟南實現三級跳。過去那個略帶頓感且低調含蓄的濟南正表現出了主動出擊、先發制人的幹勁，濟南的爆發式增長已經開始，GDP的萬億目標不久將會實現。

駛向"國家中心城市"的軌交已經離站

地鐵所呈現的已經不單單是一條軌道交通，它的交通意義不僅在於能夠實現"南北呼應"，還代表的是一種急速發展的張力，帶動的是一個區域的升級，更是濟南這個省級城市發展格局的標配。R3的通行，或許會更好的打通東部城區乃至整個城市發展的"任督二脈"。

如果談及R3的話，就跳脫不過對R1的點評。或許很多人都在吐槽，這條線路修建的會比較尬，是一條村村通線路。但R1確實帶動了南北兩點的聯動，方便了市民通勤的便利，並對旅遊和沿線產業的發展起到了極大的促進作用，讓本來略少活力的兩個城區形成了"對流"，借力1號線,長清區在上半年集中籤約54個項目。

與R1的城市功能定位不同，R3的擔子顯得更重一些。縱線來看，濟南國民經濟與社會發展的十餘年間裡，濟南的城市定位經歷了從省會城市、區域中心城市到"大強美富通"現代化國際大都市的嬗變。其中的"通"，更準確的表述應該是路通，路通則心通。R3線的通行，則是緩解濟南新核心區交通壓力的一把利刃，是向城市要空間的一次重要探索。

爆發式增長 濟南對"低調"說不

我們可以先看一下R3的軌跡，9月28日貫通的3號線在2016年開工，位於濟南東部，呈南北走向，南起龍洞莊站，北至灘頭站，途徑歷下和歷城兩個行政區。路途經龍洞、國際金融城、賢文、盛福莊、王舍人等城市重點居住區及功能區，是連接主城東部中心、機場、空港組團的縱向線路、是東部新城南北向快速客運走廊、是連接濟南東站，未來還將連接遙牆機場的對外樞紐。

除了地理空間上的鏈接外，還是政務、商務以及居住的鏈接，極大的便利性將再度提高"濟南三芯"的粘性和多產業發展的便利性。濟南軌道交通有一條很長的產業鏈，可以把上下游產業很好地結合起來，成為擁有千億級規模的本地化軌道產業。R3的通行區域恰好將濟南的CAD、CBD和CLD串聯在一起，高新產業聚集+多種通行渠道+政務中心的格局，將會再度激發東部城區的起勢，成為濟南爆發式增長的重要支撐。

以地鐵為主導，以貫通交通為手段，以帶動區域發展為目標，以提升城市格局為宗旨，形成"以交通激活空間"的模式，提升東部城區由南自北的煥新。

兩條動脈注入CLD 價值窪地進入倒計時

城市核心區的房價往往受到多條線路同步影響，以及其他因素影響，城市中心的交通方式選擇不多，對於地鐵這種可以掌控時間的交通方式依賴度會更強。雖然CLD至CAD片區有高架及奧體中路等道路，但是通行壓力依然很大。

濟南的CLD區域位於新東站張馬片區，南至工業北路，北至華山白泉廊道，沿奧體中路規劃北延線兩側分佈，佔位於濟南城市的新中軸線上，距離CBD核心區域僅有6.5公里。奧體中路與R3的搭檔，成為東城的兩條重要交通脈絡。

地鐵的快捷、便利，有利於加快人員等要素的流動，同時也會節省社會經濟活動的時間、空間成本。便捷出行還會促進人員的流動，能極大的帶動沿線消費，促進經濟的發展。便捷帶來的紅利，將會更好的將CAD與CBD的生活需求，引導至CLD區域。

不可否認的是，地鐵站口已成為經濟發展強有力的黃金地帶，形成"地鐵經濟"模式。地鐵商場將與周邊地區的經濟發展相互扶持。促進周邊地區地產、物業、商業發展，形成新的商業氛圍。

全球領先的房地產服務商Savills曾發佈商業地產地鐵效應專題報告，報告稱地鐵通車後，北京、上海、廣州地鐵周邊物業價值均在一年後得到大幅提升，離站點0-500米近郊區約提升20%-25%，遠郊區約提升10%-15%，深圳則更為明顯，這兩組數據分別是26%和18%。R3線的工業北路站，恰好在CLD區域投下了一個升值的爆點。

目前在CLD區域有許多品質樓盤在售，毛坯與精裝物業均有。其中時代公館、CLD鳳凰首府、公園學府、魅力之城等樓盤就值得一看。

CLD鳳凰首府位於歷城區開源中路與幸福柳路交匯處附近，在售項目為洋房和別墅，是張馬片區的改善型產品。在項目周邊五公里生活圈內分佈有萬虹廣場、恆大影城、奧特萊斯等大型商場和華山公園、還鄉店公園、幸福柳廣場；3公里範圍內分佈有山師祥泰實驗學校等多所學校。

時代公館項目總建築面積約25.74萬㎡，其中住宅約18.77萬㎡，共計約1584套房源；在售類型為小高層及高層，項目集區位、生態環境、便捷路網、豐富配套及品質社區服務於一體。

公園學府位於響泉路與張馬大街交匯處，目前在售產品類型為板樓、小高層、 高層，整體戶型方正，活動區域開闊，居住舒適度高。臥室廚衛等各個功能區的面積大小都比較合理，居住體驗便利，整體舒適度高。

魅力之城位於工業北路與張馬大街交叉口北行1000米，是碧桂園與萬科聯袂打造的品質社區，為市民智造城市精睿美好未來家。目前在售產品為板樓、小高層、高層。

地鐵為城市發展帶來的價值，無疑是促進都市前進的財富線。在商業、房價、公寓方面為城市帶來驅動力，地鐵所經區域迎將來重大利好，不僅擴大城市了格局，也擴增了居民的生活半徑。時下，CLD的售價仍處於價值窪地範疇中，隨著地鐵的通行，未來對房價的帶動作用不言而喻，窪地時代或將進入倒計時。