當杭城各大板塊盛行“降價”風時,這個板塊卻表現得很“佛系”。
“我覺得崇賢還能漲,年初我掛200萬,年底我又上調了10萬。”崇賢某小區一位業主自信滿滿。
然而現實可能會打臉,據鳳凰網杭州統計,明年崇賢預計有6500套房源入市,預計有近1500套房源拋售。
因此,從目前的情況來看,崇賢業主的樂觀只是暫時的,今後的狀況可能完全相反。
上週,小鳳凰探訪了崇賢板塊。
崇賢的二手房普遍集中在兩個區域,一是圍繞中心上億廣場半徑一公里內,以錦昌年華、旭輝時代城、中尚橄欖等盤為代表;一是崇杭街西側、靠近麗水北路隧道一帶,以旭輝府、運河悅章、水韻四維為代表。
崇賢板塊內沒有地鐵和明顯的學區劃分,因此崇杭街東西兩側二手成交價差異並不大,90㎡以下基本在23000—24000元/㎡,120㎡以上大戶型普遍19000—20000元/㎡。
而成交量方面,根據兔博士數據(更新到10月31日),經過8月的頂峰後,成交量一路下降,10月份已經“腰斬”到42套。
但中介表示,“腰斬”只是整體行情使然:“房東的心態大多平穩,到年底了調價的也不多。”
以旭輝府、運河悅章為例,某中介門店後臺顯示,掛牌的90㎡房源總價大多集中在220—240萬之間。
降價的只是個例,比如旭輝府某89㎡精裝房源,今年6月掛價240萬元,但考慮到女兒來年讀書問題,緊急調價到212萬元。據中介說,這已經是最近“跳水”最多的一套了。對比動輒降個50萬、80萬的板塊,28萬的調價空間似乎不值一提。
個別房東對崇賢房價依然樂觀,在不少板塊紛紛傳言大幅降價時,崇賢卻走出了逆勢上揚的曲線。比如,板塊內中尚橄欖北區某頂樓89㎡戶型,今年年初毛坯掛牌總價約200萬,比小區裡同面積段精裝房源都貴,當中介勸說房東調價後,房子卻不降反升,掛出了210萬。賣家給出的理由是:“看好遠期地鐵規劃,到時候高位出貨”。
表面風平浪靜,實則暗流湧動。這句話形容當下的崇賢再適合不過。
據中介介紹,目前崇賢掛牌的二手小區,多數成交於2010—2015年間。彼時崇賢還是一個承接主城區外溢的小鎮,進入崇賢的人多數以自住為主。
但行情在G20後調頭。2016年9月20日,祥生以10325元/㎡摘得群賢府地塊,崇賢地價突然暴漲了142%。
武林半徑12公里內的“窪地”價值被無限放大,崇賢成為了首套剛需的上車低門檻板塊。
本地中介小吳告訴小鳳凰:“G20之前幾乎沒人來這兒投資,(G20)以後來看盤的有一半都是投資客,幾乎都奔著崇賢‘三兄弟’來的。”
而明年10月前,崇賢“三兄弟”預計全部交付,這些投資客佔比不小的樓盤,交付後又將給市場帶來一波衝擊。
據業內測算,新盤交付半年內,綜合換手率基本5%左右;交付近一年,可達10%上下;若是投資紅盤,比例高達15%-20%。
除了崇賢“三兄弟”,經統計明年10月前,還有兩個現房銷售項目登場,屆時交付的房源總量近6500套。也就是說,將陸續有1000—1300套住宅流入二手市場。
此外,崇賢還有大量土地供應,待入市地塊4塊,總供應量將超過40萬方,換算成100㎡/套,就是4000套新房。
預計本月23日,崇賢還將出讓兩宗商住地,位於向陽單元,與上億廣場直線距離不到1公里,總體量約10萬㎡,新房精裝限價還是23000元/㎡。
根據單元控規,可以發現崇賢向陽單元未來還有土地出讓。這意味著,未來1—3年內,崇賢新房供應量比較充足,而且在限價從嚴的環境下,地塊的精裝均價並不會有大突破。這對板塊二手房來說,並不是一個好消息。
在搖號新政實施前,在崇賢買房也躲不開全款、號子費、綁定車位的連環轟炸。比如小吳的一個客戶,全款+綁定車位入手了某盤89㎡房源,算上車位後,成本單價將近20000元/㎡,比在售新房的毛坯價還要高。
相比大熱的奧體、未來科技城,崇賢房源總價低,投資客的資金成本並不高,但大批量“套牢”還是製造恐慌情緒。
崇賢的投資熱潮從2017年開始,到今年上河宸章開盤那一刻達到高潮,但目前投資客正在逐漸退場。
最明顯的一個跡象就是上河宸章高層362套房源,9460戶登記,中籤率3.83%,選房叫到482號就清盤;而相隔3個月後,東瀾府登記人數剛過6千,5000多號的人進去還有的選。
造成投資客退場的原因,資深地產人士分析有以下三點:
①雙限政策規定了23000元/㎡,跟板塊新房價差不到3000元/㎡,幾乎沒有賺頭;
②新房以及待入市地塊的擠壓,即使低價買入,也不一定能順利出貨;
③整體來說,崇賢的宜居性一般。
雖然近些年發展速度較快,但是仍舊沒有解決核心的幾個問題:軌道交通的缺乏,對崇賢來說是致命的軟肋;天子嶺垃圾場、半山電廠、半山公墓仍舊存在,也成了定價的限制因素;板塊定位較低,產業相對落後,無力引進大型企業或者產業集群,導致無法吸引高收入人群,只能成為一個承接剛需的純居住板塊。
投資客看到板塊的落潮後,多數選擇冷靜退場。而在新房和即將交付次新房的聯合擠壓之下,現在的這批“佛系”的房東又能淡定多久呢?
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統籌/俞 琳 監製/步珊珊
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