“幸福的房東都是相似的，不幸的房東各有各的不幸”。
2014年，家住觀山湖區的老陳，在貴陽一家大型百貨批發市場，買了一間100平左右的“專業市場旺鋪”。
接下來的幾年，這個商鋪每月都能為他帶來約8000元的收入。那段時間他發的煙都從15元一包的，換成了50元。日子過得很滋潤。
但是，好景不算長。到了2018年中，上家退租以後，老陳的門面一直空置一年多。
直到最近，一個東北哥們找上門：“大兄弟，我看你的門臉空了這麼久，不如租給我當倉庫？”
經過激烈的思想鬥爭，和老婆吵了若干架後，老陳只能忍痛割肉，簽了一年的合同。在他看來，優質的門面徹底淪落成了一間倉庫，這就是個“不平等條約”。
想起當年火熱的市場，買鋪子的時候，都還要靠搶。雖然，老陳最後到手的鋪位不算好，還有點背街。但是，此後並不愁租，他也樂觀地預計，12年就可以回本。
“我花了差不多120萬買市場商鋪，收租的好日子才過這幾年，”老陳說，“有總比沒有強，我門面周邊那些鋪子，還有一直空著的。”
在貴陽某百貨批發市場，和老陳類似在前幾年購買“稀缺物業”的人不少，可現實中有部分卻是骨感的。
大約在2010年的數據顯示，西南一些專業市場商鋪投資回報率，達到了10%甚至更高。可是現在，能勉強達到6-8%左右，就算是很不錯了。
不考慮其他細節和個體差異，日進斗金優勢商鋪資源成了累贅。不得不考慮到市場的體量，能否有這樣的承載力。
行業內部人士說，國際上標準的商業面積數據，是平均每人1-1.2平米。中國的大城市是個什麼水嗎？上海1.5，北京2.0，西安2.5，南昌3.8…但是放在貴陽呢？
其實，和普通的商鋪相比，專業商鋪的水更深。
普通商鋪一般都在人流量較大的地方，人少地區的物業幾乎無人問津。而市場商鋪就不同了，它們都處在“專業市場”這個大環境中，位置反而顯得相對不那麼重要，而買家的“寶”，則全部押在“專業市場”的繁榮程度。
投資界大咖說，專業市場商鋪區別於一般商鋪的重大特點，就在於市場內的商鋪（內鋪）的收益，受到整個市場環境和這個行業生產、流通的影響極深。
並且自己面對的競爭對手，除了同市場的，還有外來的商鋪，如果沒有絕活亮點（包括自身的產品銷售渠道、關係資源、大客戶資源等等），很難在激烈的市場競爭中佔得先機。
打個簡單比喻，在社區開店賣包子的，不管外界風吹雨打，對於顧客來說，飯一定要吃。
但專業市場就不一樣了，在一個相對位置較差的地方賣包子，如果體現不出專業性，誰會放著家門口的包子不買，萬水千山地去你那裡？
更何況互聯網也從中分了一杯羹，商業體量承載力，市場外環境影響，也催生了專業市場商鋪的尷尬局面。
旺一時的鋪子，常有。養三代的鋪子，少有。
專業市場的商鋪，也應了那句入市有風險。世界上沒有100%賺錢的事情，但買商鋪卻有一個最樸素的道理：商業價值的提升，和人流量有著巨大的關係。也就是說，一條几乎適用於所有的原則就是：人流量大的地方機會很大。
同時，專業市場的商鋪，要看它的專業程度，在一個地區，如果該類市場只有一個或者競爭對手很少，它在老百姓的心目中有著較高的專業評價，那這裡就幾乎算是個黃金位置。
這時就要注意了！即使在這樣專業的市場內，還要看它的體量。如果市場體量不能持續增長，那麼很可能專業市場，最多隻需要400個商鋪，而該市場有著500個鋪位，那剩下的100個都是隻能靠邊邊。
商鋪熱度，受到存量的影響，是個不爭的事實，這個在短期內改變不了。如果非要投資商鋪，除了對該行業有深入瞭解，綜合該物業的人流量、交通、環境等因素之外，還要注意很多通用的細節：
樓層高的市場，高層的要當心；不在出入口位置、背街小巷、繞山繞水的要當心。
二手門面要當心？如果是優質物業，房東又“缺錢”，他難道不會用門面區抵押貸款應急嗎？桃子會讓外人來摘？
門面結構不對，柱子又粗又大的要當心，在別的地區，將建設更先進更大的同類市場，老市場的要當心…
專業市場商鋪投資的水更深，需要對該行業很懂，對市場很懂。最重要的一點：如果你什麼都不懂，又沒有開店經驗，那麼聽銷售人員鼓吹時，也就要留心。
專業市場物業所有權，一般有自持和對外出售兩大類。但無論是哪一類，效益好的商鋪都具備了，市場環境好、產業結構優良、口碑好而導致人流量較大、優質客戶較多的優點。
要想做到這一點，不是專業市場開發商所能決定的。這與多方投入、支持、相關產業發展成熟等因素有關，而這些因素，也是營造良好產業生態，專業市場業態的措施。
現在回過來頭看老陳的鋪子，這類專業市場開發，起初是調動各類資本，完成首輪投資，實現快速建設。
然後，通過積極聚集批發、零售的商家，完成市場業態的開發。再接下來，就是商海搏擊的優勝劣汰。
專業市場如今再發展，可能也應當跳脫以往產業地產、商業地產的路子，而是以新的產城形態出現。
這可能是產業園區開發的新機會，也是專業市場資源再整合的新機會。
在加大製造業的引入，實體經濟扶持力度前，要面對的情況還有，如何實現存量專業市場的優化管理提升，同時對未來市場主體有引導發展，促進產業結構優化升級。
老套路，不是萬能的。無論是買家與賣家，還是房東與租客，
既要有耐力，熬到行情的轉機；更要有動力，抓住新的時機。
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