【2018年跨入千亿房企时代后，首开股份负债压力很大，一边忙着融资，一边持续转让资产。】
出品：驼峰财经
2019年只剩下最后一个月了，对于寒意笼罩的房企而言，都希望今年能拿出一份尽量好看一些的年度业绩。
为此，不少房企开始了本年度的最后一搏。
去年刚刚挤进千亿俱乐部的首开股份（600376.SH）就抓紧时间融资，为改善现金流而战。
公司11月28日发布公告称，拟发行50亿元超短期融资券及70亿元中期票据。
值得注意的是，2019年上半年，首开股份累计融资额已多达272亿元。与此同时，首开股份还接连转让多家项目公司股权，开启资产转让模式。
这一系列行为的背后，是首开股份高企的负债率，以及资金短缺的处境。也是整个地产行业负债偏高、资金承压的缩影。
业绩增速放缓
一部首开史，半座北京城。说的就是首开股份这家在地产领域有着“京城一哥”之称的大型地产公司。
首开股份是北京首都开发控股集团控股的大型国有房地产上市公司，过去十多年以来，公司规模扩张很快，业绩也大幅增长。
2015年公司将自己定位为“城市复兴官”，之后将开发重心偏向京外地区，2018年开始向长三角、珠三角、成渝地区等经济发达的京外地区发展。
与此对应，公司自2015年开始快速扩张，当年实现销售额300多亿元。此后连年销售额不断走高，一直到2018年突破千亿。
2018年对首开股份有着非比寻常的意义，这一年实现签约金额1007.27亿元，踩线完成千亿目标，并由此迈入千亿房企俱乐部的行列。
2018年首开股份实现营业总收入397.36亿元，同比增长8.31%；实现净利润31.67亿元，比上年同期增长36.8%。
2019年前三季度实现营业收入295.45亿元，较上年同期增加38.78%；实现净利润23.76亿元，同比增长28.57%。
尽管收入和净利都实现增长，但增速放缓，比如2019年前三季度的净利润增速和上年同期相比，就回落约61个百分点.。
事实上，自2016年至2018年，首开股份营业收入增速分别为26.53%、22.74%和8.31%，连续三年呈明显下滑趋势。
债务压力加大
2018年跨入千亿房企时代后，首开股份负债压力很大，也是公司目前面临的最大负担。
数据显示，截至2019年三季度末，首开股份资产负债率为81.77%，与去年同期几乎持平，与2018年末相比，增加0.19个百分点。
华创证券10月底的一份研报显示，至2019年三季度末，首开股份的净负债率达184%，同比上涨12.2个百分点。
2018年的净负债率更高，中金公司数据显示，首开股份2018年底的净负债率高达212%，处于行业较高水平。若剔除79.85亿元永续债，其负债率或将进一步提高。
截至2019年三季度末，首开股份短期借款为8.98亿元，一年内到期的非流动负债为301.56亿元，即短债合计310.54亿元。
公司的流动负债合计达1522.3亿元，同比上涨13.25%。
值得注意的是，截止2019年三季度末，公司货币资金为209.85亿元，同比减少35.9%。
事实上，公司2019年前三季度经营性现金流、投资性现金流以及筹资性现金流均为负数。其中，经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元，同比减少200.31%。
首开股份的债务水平在行业中处于什么水平呢？亿翰智库数据显示，2019年上半年，TOP100房企平均现金短债比为1.71，而首开股份的现金短债比为0.76。
这表明，首开股份的现金短债比远低于平均水平。而2018年末该数值2018年底为0.9，2019年以来下滑明显，或将面临短期偿债风险。
一边融资一边转让资产
面对债务压力，首开股份2019年可以说是为资金而战的一年，一边忙着融资，一边忙着转让项目资产。
从公开信息看，首开股份2019年上半年累计融资额已达272亿元，这部分融资包括：银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理10亿元。
由于公司累计归还各类筹资183亿元，所以当期净增融资规模89亿元。
11月28日，首开股份再度发布融资方案，拟发行超短融规模为不超过50亿元人民币，单期发行期限为最长不超过270天，利率等尚未厘定。
同时拟发行中期票据规模为不超过70亿元人民币，期限不超过5年，利率等尚未厘定。
对于融资意义及用途，首开股份表示，融资有助于增加公司资金流动性，优化公司债务结构，促进公司经营发展；对公司的正常生产经营不存在重大影响，也不会损害公司及股东的利益。
不过，与许多房企融资困难且融资成本高企相比，有着国资背景的首开股份融资成本相对较低。
比如2019年上半年的融资成本为5.38%，与2018年几乎持平，与很多房企动辄7%、8%的融资成本相比，有明显优势。
大举融资的同时，首开股份还开启了资产售卖模式，持续转让多家项目公司股权。
今年9月下旬，北交所接连发布了三项首开股份转让子公司股权的信息，这三项标的分别为苏州合本投资管理有限公司50%股权、北京首开旭泰房地产开发有限责任公司1%股权、北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。
其中，转让北京首开旭泰房地产开发有限责任公司1%股权的信息有深意。
因为首开股份此前持有该项目公司51%的股权，股权转让后持股降至50%，该项目公司将不再是首开股份的控股子公司，业绩将不再并表。
首开股份转让这一项目1%股权的意图非常明显，就是为了降低负债率。
就在这三项股权转让信息发布近一个月后，首开股份10月23日公告称，其全资子公司北京城市开发集团有限责任公司拟实施增资扩股，引入投资金额不超过40亿元。
一系列举措均是为了补充资金，可见首开股份现在对资金的渴求非常强烈。
首开股份2019年的销售目标是1010.15亿元，与2018年销售额相比，仅微增0.3%。而2019年前三个季度累计实现签约金额691.28亿元，如此算来，公司目标完成率约为68%。
很显然，要完成2019年的销售目标，首开股份的压力并不小。
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