近些年，以世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮、融信為代表的一干閩系房企突飛猛進，形成了僅次於以“碧萬恆”為代表的粵系房企的第二陣營，在閩系房企憑藉著高槓杆衝規模的背後，激進的擴張策略也帶來了很多問題。正榮地產也是其中一員，儘管銷售規模已進入行業前20，但當前公司面臨的高管頻頻離職等不利局面也暴露了公司內部治理的缺陷，正榮地產或面臨要“重修內功”的窘境。
低權益比、高槓杆的操作模式讓正榮地產可以在以較低利潤率經營的同時，卻能保持著較為可觀的ROE水平。但當行業處於當前的低谷期，房企融資大幅收緊，正榮地產此前的模式所蘊含的風險也逐漸暴露了出來。千億之後，降本增效或是正榮地產的出路。
閩系房企以快著稱
正榮低權益比衝規模
由於乘改革開放之東風的粵港澳地區有著獨特的區位優勢，在粵港澳崛起的房企一直以來引領著中國房地產行業的發展，遠到以萬科為代表的房改拓荒者，近到以佳兆業為代表的舊改之王，也包括以恆大為代表的未來多元化業務的探索者。相比之下，海西經濟區的發展要稍慢一些，但近年來閩系房企的規模卻呈現突飛猛進之勢，其中歐氏兄弟歐宗榮和歐宗洪及其各自名下的正榮地產和融信中國便是典型的代表。
2015年，二哥歐宗榮的正榮地產和三弟歐宗洪的融信中國僅是偏居福建一隅，規模僅在200億左右的小房企，在三年後的2018年雙雙突破千億大關，融信中國更是從119億增長至1218億元，增長了10倍之多。
歐氏“一門三傑”，一直被莆田人津津樂道，早年間三兄弟均從事建築行業，老大歐宗金隨後轉行進入投資行業，依託在福建的資源成立了歐氏投資集團。老二歐宗榮則在1999年從建築行業進入下游的房地產業，乘上了地產造富的大浪潮，隨後2003年老三受到二哥生意的啟發，則是從路橋行業輾轉進入房地產行業，創立了融信中國。
歐式兄弟的迅速發家離不開三個因素：
一是大哥歐宗金的資金支持。
但作為高槓杆生意，正榮地產和融信中國對於資金的需求是不言而喻的，兩公司發展過程中資金或不少是來自於大哥歐宗金及其資源的支持。
克爾瑞張旭東曾表示，部分福建房企之所以能夠快速崛起，與福建民間資本的支持有著較大關係。除了做生意的資本，一些閩商往往會將多出的資金委託給熟人，通過機構進行投資。投資公司成為嫁接福建資本與開發商之間相當重要的橋樑。據正榮地產招股說明書，在其前幾年的有息負債中，境內其他借款佔比頗大，2016年佔比都達到73.2%，2014年或更高。
二是敢於承擔逆勢拿地的風險。
2013年至2015年是房地產行業上一輪調整期，事後證明當時逆勢拿地的房企都獲得了巨大的收益。正榮地產的迅速發跡是以2013的全國化佈局及2014年逆勢拿地開始的，公司迅速將業務從海西拓展至上海、南京、蘇州、長沙、西安、天津等城市，2014年，正榮地產“在建物業及持作出售的已完工物業增加”現金流出高達162.31億元，而當年公司的總收入僅30.40億元，全年銷售額也只約160億元。
反而在樓市火爆的2016年公司相關的現金流出反而減少了，而在2017/2018調控趨緊的環境再度加大逆勢拿地，正榮地產嚐到了逆向思維的甜頭。不過在調控力度不斷加大的2019年，強如融創也暫停了拿地，而正榮地產上半年收購了22塊地，建築面積為290萬平方米。據克而瑞數據，正榮地產上半年拿地金額為213億元，較去年同期的312億元下降了32%，但與上半年586億元的銷售金額之比為0.36，儘管拿地強度有所下降，但考慮到公司銷售增速放緩，正榮地產的土地儲備依然保持在一個較為平穩的水平。
三是高槓杆、低權益比快速突進。
2019年上半年，正榮地產和融信中國的總資產分別達到1552.73億元、2009.81億元，資產負債率分別為81.29%、80.21%，早在正榮地產起步全國化突飛猛進的2014年，公司資產負債率達到96.16%，淨負債率超過1700%，當年的借貸成本曾高達12.5%。
如果將正榮地產開發項目的低權益比情況考慮在內的話，正榮地產當前的槓桿率更高。克而瑞數據顯示，公司近幾年的銷售額權益比例由2017年的82%下降至今年50%左右。不得不說，低權益比的合作開發模式是正榮地產快速突破千億門檻的關鍵策略。
行業調整時才知道內功有多重要
多年來，房地產行業都在一路狂奔，跑馬圈地，除了部分龍頭外，多數地產公司都在經營著無差異的業務，品牌力、房子、利潤率、週轉率都差不多，甚至是最後的盈利能力也是接近的。
但是，閉著眼睛就能掙錢的日子或許已經一去不復返了。
2016年10月以來，地產行業的調控已持續3年多，並仍有趨緊之勢。據悉，今年以來破產的房企近500家。在行業調整和洗牌的時候，“內功”的重要性更加凸顯。
對於正榮地產來說，今年上半年的銷售增速驟然下降至0.81%，這還是權益比持續下降至50%左右情況下的銷售業績。銷售增速的回落已經給公司的管理層敲響了警鐘，加上一直以來較低的利潤率水平，毛利率長期在20%出頭，淨利潤率僅有8%左右，如若公司不得不降價促銷或者因滯銷而產生大量費用等，正榮地產的盈利能力或將面臨考驗。
土地方面也將面臨壓力，截至2018年末公司總土地儲備的平均樓面價格為4216元/平方米，正榮在長三角、海西等各個區域的銷售均價與樓面價之比均有3倍左右的空間，但利潤率水平卻明顯偏低，可見，公司在項目施工管理以及公司內部管理效率方面均有較大的提升空間。
值得注意的是，在2018年正榮新增土地儲備的平均樓面價格為4829元/平方米，而2019年內已新增土地儲備平均樓面價格為8592元/平方米，大幅上升的土地成本將對正榮偏低的利潤率進一步形成供給端的壓力。
正榮地產近年來堅持聚焦改善型住宅開發。對於自居“改善大師”的正榮地產來說，現實是殘酷的。公司的利潤率明顯承壓，槓桿率在當前的融資環境下很難再提升，加上權益比例已低至50%左右，很難再有下降空間，存貨週轉率多年來也不高，與體量更大、以快週轉著稱的碧桂園相比也有明顯差距。無論是利潤率水平，還是大規模操盤，抑或是週轉率的高低，無不反映著一家房企的運營能力和效率，邁入千億規模的正榮地產，“內功”仍有待提高。
經營壓力大
高管頻離職
高管在各房企之間流動本是常事，但今年正榮地產高管的大面積離職引起市場多方關注。
歐宗榮作為甩手掌櫃，正榮地產的一應事務均交由職業經理人、正榮地產董事長黃仙枝統籌，而整個正榮的管理層則形成了以黃仙枝為首的“1+1+3+2+5”的格局。即1名董事長，一名行政總裁，還包括3名副總裁、2名聯席秘書、5名助理總裁。
原先正榮地產由黃仙枝、林朝陽、王本龍組成的核心管理層，隨著林朝陽和王本龍的先後離職，如今只剩下黃仙枝。值得注意的是，王本龍2014年加盟正榮地產，2018年才進入高層，而王本龍的行政總裁職位暫由黃仙枝兼任。
不僅是總裁，此前正榮地產的兩位副總裁劉翔和肖春和先後離職，劉翔轉而加盟祥生地產，而肖春和去向仍未定。
據悉，包括正榮資本總經理江晨、正榮地產人力資源副總裁袁變革、正榮法務審計負責人楊震麟、正榮設計管理中心總經理陳偉、正榮產業財務總監鄭琳琳、正榮地產財務總監及聯席公司秘書談銘恆等高管也在今年選擇離開正榮。
上半年，正榮地產銷售增速大幅滑坡，若按照克而瑞發佈的權益銷售額計算，同比下降21.63%，管理層壓力驟升。此外，當前公司賬面249億元短期債務佔總債務比近50%，比例不盡合理，且250億元的賬面貨幣資金遠算不上充裕。
再者，截止上半年，正榮地產的土地儲備貨值約為4700億元，按照2019年1300億元的銷售預估，土儲僅可滿足3年的銷售，補充土地儲備一直在正榮的議程之中。
在當前環境下，正榮的銷售回款牽一髮而動全身，影響著債務償還和再融資的成本、拿地計劃、項目開工和竣工，也包括員工福利……
千億之後
正榮地產需降本增效
多年來，在地產行業，在融資圈內，房企的銷售規模似乎成為了一個標尺，規模越大，往往代表著實力越強，其中的償債能力、品牌力、產品力以及主體信用也能更被認可，從而提升房企在拿地、融資及銷售等方面的競爭力。
而正榮地產就是憑藉著高槓杆、低權益比的方式快速突擊，以邁入千億門檻，但是由於公司在管理、運營、綜合競爭力等方面的能力仍有待提升，使得正榮地產一直在以一種高風險的模式經營著“薄利多銷”的生意。而自從成為了上市公司之後，面臨著市值管理的壓力，這種模式似乎很難停下來，槓桿率低了，但權益比也低了，留給管理層的壓力越來越大，加上當前的市場環境似乎要掏空這種“薄利多銷”模式中的最後一點利潤，留給正榮地產的騰挪空間越來越小。
唯有“降本增效”，才能提升公司的盈利，並改善公司的現金流和融資能力。公司或可考慮利用當前土儲成本仍不算高的優勢，降低各項費用率，進一步提升毛利率、淨利率，提高內部運行效率，加快存貨週轉率快速造血。但是，改革是艱難的，不僅考驗甩手掌櫃歐宗榮的視野，同樣也考驗職業經理人黃仙枝的能力。
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