對於2019年樓市，你最大的印象是什麼？在小編看來，2019年是充滿風雲詭譎、充滿迷惑現象的一年，熱門關鍵詞：調控多、破產潮。
根據中原地產研究中心發佈最新數據顯示，10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴，單月樓市調控67次，今年前10個月共482次，相比2018年同期上漲超過20%。
房企破產潮的新聞也總是時不時出現在了人們眼前。最新數據，根據人民法院公告網顯示，截至11月20日，今年房地產開發商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業破產。
高調控+破產潮，怎麼看房地產市場好像都是一片涼涼啊！難道真的驗證了2018年年底的一大波“2019是樓市寒冬”的猜測？
然而這些數據卻在狠狠“打臉”！
打臉證據一：商品房銷售額創新高 破15億幾乎成定局！
11月14日，國家統計局發佈了 《2019年1~10月份全國房地產開發投資和銷售情況》。裡面有幾條數據特別顯眼：
前十月全國房地產開發投資109603億元， 同比增長10.3%。
前十月全國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，增速今年以來首次由負轉正，但基本與去年持平，其中住宅銷售面積增長了15%。
前十月全國商品房銷售額124417億元，同比增長7.3%，增速增長0.2%，其中住宅銷售額增長了10.8%。
中原地產首席分析師張大偉認為，按照數據測算，2019年最後2個月首次成交額只要不出現暴跌（跌幅>25%), 2019年全年市場成交額超過15萬億元幾乎成定局。而2018年全國商品房成交金額為149973億元。
再來算一筆賬，我們看看房價有沒有變化。
兩組同樣來自於國家統計局的數據：2019年前十月商品房銷售額為124417億元，銷售面積為133251萬平方米，那麼全國前十月商品房均價為9337元/平。2018年前十月商品房銷售額115914億元，商品房銷售面積133117萬平方米。全國前十月商品房均價約為8708元/平。
房價同比上漲了7%，遠遠大於同期居民消費指數2.6%的漲幅，跑贏了通貨膨脹。
打臉證據二：房地產不賺錢了？前三季度房企淨利潤同比增15.4%
另外也有人說：雖然銷售額增長了，但房企的成本在提升，現在的房地產行業賺不到什麼錢了。
真的賺不到錢了嗎？
Wind數據顯示，前三季度A股115家房企合計實現淨利潤1593.21億元，同比增15.40%。其中，57家房企實現淨利潤正增長，17家房企淨利潤同比翻番。
另一組來自中銀國際證券發佈的《房地產行業2019年三季報綜述》數據顯示，141家上市房企資產合計11.44萬億，再一次創造了歷史新高，相對年初增長11.7%。同比增長15.9%。另外，三季度房地產行業整體銷售毛利率以及淨利率分別為31.6%和11.9%，雖有小幅回落，仍維持在近年的高位。預計全年整體結算毛利率及淨利率仍會維持較高的水平，盈利情況理想。
說好的“寒冬”，事實上好像賺的盆滿缽滿啊！
但話又說回來，為什麼會有那麼多房企破產呢？
破產潮與其說是“樓市轉涼”不如說是“大浪淘沙”
單看破產房企的絕對值而不看我國房企的總量是沒有意義的。根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬家。按照此總量數據來計算，破產房企佔我國房企的總量僅僅為0.46%。
另外，從歷史對比來看，今年房企破產的數量並不是高峰值。中原地產首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當下的數據並不值得吃驚。
事實上，“破產潮”的到來，與其說是樓市涼涼的信號，倒不如說是一場行業的“內部洗牌”。目前的房地產市場在進行一場大魚吃小魚，大魚越來越壯的內部洗牌時期。從人民法院公告網也可以看出，申請破產的多是三四線城市的，規模相對較小的房企，而且，部分房企還涉及民間借貸等債務糾紛。一些小而無名的房企倒下了，房地產的市場佔有率越來越向頭部集中。
而這樣的集中度下沉到長沙市場上也表現的十分明顯。
根據克而瑞數據顯示，2019年1-10月，長沙市場上商品房銷售額房企TOP10市場佔有率達31.7%，准入門檻為37.74億元，而前三名已破60億，勢頭強勁。
總體而言，2019年雖然有很多“迷惑現象”，但似乎也沒有比我們預想的“糟糕”。目前2019年僅剩下不足40天，各大房企都進入了衝刺快速回收資金階段，房企可能會多渠道加速去化，衝刺年底業績。廣大購房者們可以好好把握下年前這段機會。
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