新華聯2019年前三季度，貨幣資金較短期債務差21.12億元，在降序排列的113家上市房企中身居26位，且歸母淨利潤同比下滑46.64%
《投資時報》研究員 王彥強
從減緩拿地到不再拿地，新華聯（000620.SZ）似乎面臨不小的資金壓力。
年報數據顯示，2017年新華聯新增土地儲備120.11萬平方米，計容建築面積為141.50萬平方米。時至2018年，該公司年報並未披露新增土地儲備，僅表示公司新增土地儲備步伐有所放緩，土地儲備的計容建築面積為194.68萬平方米。而到2019年上半年，新華聯乾脆不再拿地。
在此背後，新華聯面對的債務壓力亦不容小覷。
近日，標點財經研究院聯合《投資時報》對131家A股上市房地產公司的短期償債壓力進行了研究，通過對比今年三季度末短期債務與貨幣資金情況來考量房企的資金風險，並獨家推出《A股上市房企缺錢報告•2019》（下稱房企缺錢報告）。結果顯示，新華聯的貨幣資金已不足以償還短期債務，二者之間缺口達21.12億元，在降序排列的54家短期債務高於貨幣資金的房企中，名列第26位。
值得注意的是，新華聯三季報業績創近五年新低，但其負債總額並未隨著收入的下滑而減少，反而不斷增加。更為嚴重的是，其控股股東新華聯控股有限公司股權質押率達97.70%，且債務中已經出現不良貸款。
借新還舊 債務高企
2019年前三季度，新華聯實現營業收入56.25億元，同比下滑8.80%；實現歸母淨利潤為1.63億元，同比下滑46.64%；扣非後歸母淨利潤為0.38億元，同比下滑87.99%，整體業績增速創近五年來新低。
雖然，房地產存在結算週期，業績波動在所難免。不過，如新華聯般淨利潤降幅如此之大並不多見，而其上一次業績大幅下滑出現在2014年，最終全年業績也未見好轉。
《投資時報》研究員注意到，淨利潤雖然在大幅下降，但新華聯的債務總額不但沒有減少反而繼續增加。
據Wind數據顯示，截至2019年3季度末，新華聯負債總額為477.58億元。其中，流動負債為283.95億元，同比上漲2.99%；非流動負債為193.63億元，同比上漲7.64%。資產負債率為83.86%，較2018年末增長2.48個百分點。
值得注意的是，2017年和2018年及2019年前三季度，新華聯籌資活動產生的現金流量淨額分別為-10.64億元、-46.16億元和-7.56億元，持續為負。據《投資時報》研究員瞭解，導致該公司籌資活動現金流量淨額持續為負的原因在於公司償還債務的增加。
年報顯示，2017年和2018年，新華聯取得借款收到的現金為179.83億元和86.84億元，而同期償還債務支付的現金和“分配股利、利潤或償付利息支付的現金”分別為184.35億元和128.87億元。
在扣除2017年、2018年分別1.9億元和3.79億元的分紅後，新華聯償還債務和利息的金額分別變為182.45億元和125.08億元，超過其取得借款收到的現金。
時至2019年前三季度，新華聯的情況並未好轉。據三季報顯示，2019年前三季度，新華聯取得借款收到的現金為116.17億元。而扣除分紅後，公司償還債務和利息的金額為117.79億元，依然超過其借款金額。
還需要引起注意的是，2014—2018年及2019年上半年，新華聯受限資產分別為105.69億元、154.18億元、143.3億元、198.49億元、208.08億元和209.37億元。如果以2019年上半年，新華聯總資產547.58億元為準，受限資產佔總資產的比重高達38.24%。而據《投資時報》研究員瞭解，近四成資產受限的主要原因是抵押借款。
另外，Wind數據顯示，2017—2019年三季報，新華聯的經營現金流淨額分別為21.19億元、19.77億元和17.20億元，亦處於下滑狀態。
質押率高企 週轉率下滑
自轉型文旅以來，以文化旅遊為核心的新華聯文旅項目不斷落地，如北京順義區李遂鎮溫泉酒店及會所、新華聯YOYO新天地、新華聯大白鯨海洋公園項目等等。但由於文旅項目投資金額高、回報週期長，無疑加重了新華聯的資金壓力。
Wind數據顯示，新華聯2019年前三季度總資產週轉率為10%，同比下滑2個百分點，較2018年末下滑17個百分點；存貨週轉天數為1678.06天，同比增加35.72天，較2018年末增加740.32天。
同期，新華聯流動資產週轉率為17%，與去年同期持平，但與2018年末相比，則下滑23個百分點；應收賬款週轉天數為19.77天，同比增加1.52天，較2018年末增加8.54天。
值得注意的是，2019年前三季度，新華聯的淨資產收益率僅為2.24%，較去年同期下滑2.36個百分點，創近十年新低；銷售毛利率為29.14%，同比下滑3.22個百分點；銷售淨利率為2.83%，同比下滑2.63個百分點，創近9年新低。
貨幣資金是指企業生產經營過程中處於貨幣形態的那部分資產，包括庫存現金、銀行存款和其他貨幣資金，是企業中最活躍的資金。
而《房企缺錢報告》顯示，2019年前三季度，新華聯貨幣資金為52.89億元，較2018年末減少2.72億元，同比下滑12.14%，創近三年來新低。
如果說貨幣資金的下降，僅能說明錢變緊了。那麼當這部分資金應付不了短期內應償還的債務時呢?
據《房企缺錢報告》顯示，新華聯短期債務與貨幣資金的比值為1.4倍，意味著公司現有貨幣資金不足以償還短期債務。而該公司三季度末短期借款為15.44億元，一年內到期的非流動負債為58.56億元，二者合計達74.01億元，遠高於貨幣資金。
另外，需要引起注意的是，作為新華聯控股股東的新華聯控股有限公司，股權質押率已達97.70%，且債務中已出現不良貸款。
Wind數據顯示，截至2019年三季度末，新華聯控股有限公司合計持有上市公司新華聯11.60億股，佔總股本的比例為61.17%。目前，已質押11.34億股，佔其持有股份數的97.70%。
而16新華債2019年跟蹤評級報告書顯示，由新華聯控股提供的中國人民銀行《企業信用報告》表明，截至2019年5月12日，公司本部在已結清信貸中，存在一筆不良和關注類貸款。
其近三年到期的付息債券分別為2020年7月5日到期的17華聯03債券（發行規模為5980萬元）、2021年7月5日到期的17華聯04債券（發行規模6430萬元）、2022年4月1日到期的15華聯債（發行規模13億元）和2022年7月5日到期的17華聯05（發行規模6900萬元）。
另據企查查數據顯示，近三年來，新華聯涉及法律訴訟共有9起，列入被執行人一起。
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