高善文:房地產將進入存量時代

11月27日,安信證券召開了2020年度投資策略會,“一票難求”的火爆場面再度上演。安信證券首席經濟學家高善文作了主題為《知止不殆》的演講,

同時亮出四大觀點:

一是中國經濟增速下滑還沒結束,這一過程或將持續幾年時間;

二是高速城市化的過程在不太遙遠的將來或將結束,房地產和汽車行業將進入存量時代;

三是經濟下滑已經成為廣泛共識,很可能已經反映在股票市場;

四是深化改革、調整結構帶來的效率提升,還沒有被資本市場所重視,或是未來一段時間的收益來源。

看城市化率,日韓在轉型 10 年之後,城市化率已經在75%以上,但中國不足 60%。值得注意的是,城市化率這一指標在定義和測量上存在很大的困難。

高善文:房地產將進入存量時代

“為了解決這一指標測量的困難,我們測量在現代經濟部門就業的人口占全部非農就業人口中的比重。在這一數據顯示,我們和其他東亞經濟體毫不遜色,我們好於臺灣,並將快速追上日本的水平,這對 2030年有很重要的含義,如果這一指標是合理的,中國高速城市化的過程在不太遙遠的將來或將結束,這將給房地產等多相關產業帶來一定的壓力。”高善文說道。

過去的經濟增長是靠貿易、城市化率,但中國的製造業還在持續增長,為中國提供了技術的基礎。

在經濟轉型開始後的 8 年時間,日本出口品國際份額的提升是26%,中國是 24%,不包括加工貿易中國的份額提升是54%。從這一角度觀察,中國經歷的國際競爭力的提升可以說處在東亞的正常水平,甚至略強於他們。在高善文看來,中國的投資率,始終顯著高於東亞其他經濟體的水平,並且在經濟開始轉型後,下降異常緩慢。

對於房地產市場,高善文認為,隨著高速城市化的結束,房地產市場將進入存量時代。“一個重要的現象是新開工面積始終高於銷售面積,房地產投資始終很高。但我們預計存貨重建的過程可能在明年某一個時間會結束。”高善文說。從汽車保有量來看,在可比階段,中國的汽車保有量在類似的年份低於韓國和日本的水平。但如果將比較的基準進行一些調整,即調整年份,我們發現汽車保有量水平中國和其他經濟體比較接近,但保有量上升速度弱於日韓。總體而言,汽車市場基本上已經進入存量時代。


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