深圳樓市被視為風向標，一舉一動備受關注。
深圳市前幾天調整了普通住宅標準：宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下，即認定為普通住宅。不再將成交總價納入認定門檻。
深圳原來的普通住宅標準是2015年9月公佈的，必須同時滿足“容積率+面積+總價”的三個條件。而按照新的標準，此前總價超標的144平方米以下的房子，將從“豪宅”變成普通住宅，持有滿兩年的住宅可免徵買賣差價5%的增值稅。有專家測算，賣家由此可以節省20萬元左右的成本。
4年多時間過去，房價漲了不少，調整普通住宅的認定標準，是再正常不過的事。客觀上對剛性需求是一個利好，理論上減少了交易成本。
但很快就有消息說，深圳市二手房賣家正在調高房價。有的賣家“理直氣壯”地將深圳市的這個利好全部笑納，一套漲20萬。
如果非要列舉深圳樓市的利好，除了建設先行區這個重大政策，據說房貸利率也出現了下調。據媒體報道，11月份，深圳有7家銀行下調了二套房貸款利率，其中6家將二套房貸利率從5.45%（即10月8日LPR房貸新政規定的二套房貸款利率下限水平）調回至9月份5.39%的水平。
如何看待深圳二手房市場的波動？
第一，不排除這是深圳二手房賣家或者是中介機構的趁機炒作。因為，與新房市場主要城市普遍限價不同，二手房的買賣價格是市場化定價，賣家如果要漲價，其實無需找理由，只要有人買你就可以漲。反過來，哪怕是利率下調，普通住宅標準調整，你報價上漲，買家不買單，最終的成交價還得下來。說到底，二手房市場主要是由供求關係決定的。
第二，深圳房價不具備恢復性上漲的基礎條件。從政策面看，深圳市重申嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩地價、穩房價、穩預期”仍是房地產管理的工作重點。從市場面看，深圳固然因為建設用地受限，長期呈現為住宅土地供應不足，但目前看其商品住宅供求關係沒有進一步惡化。事實上，深圳近兩年正在採取措施加大住宅的有效供應，尤其是注重保障性住房的有效供應。
還有朋友關心，深圳二手房的波動會不會複製到其他城市？
第一，其他城市，尤其是一二線熱點城市，調整普通住宅標準，也是可能的，但不能因此說它們就是在模仿深圳。舉個例子，假如北京根據自己所在城市房地產市場的實際情況，哪天也普通住宅標準作出微調，本來就是其房地產管理的應有內容，哪怕沒有房地產調控的時期也有可能進行調整。不值得大驚小怪。
第二，全國特別是一二線熱點城市，同樣不具備房價恢復性上調的條件和基礎。理由與深圳市相似，調控政策沒有放鬆的跡象，供求關係也沒有發生逆轉。反倒是，包括北京在內的一些城市，二手房成交價是呈穩步下滑趨勢的。就我個人瞭解，有的二手房實際成交價格，與2016年高峰期相比，降幅還不小。一位朋友告訴我，他的一套房，掛了一年，也沒賣出去，因為他不肯降價。
那怎麼看10月份一線城市的房價數據？據國家統計局公佈的數據，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.7％和0.5％，漲幅比上月分別擴大0.1和0.4個百分點。這似乎為個別人的“上漲論”提供了依據。但這只是1個月的短時波動，不能反映趨勢。從市場的真正反映看，賣家對後市回升是不樂觀的，報價鬆動、成交下滑卻是普遍現象。同時要看到，二三線城市的漲幅在繼續回落。深圳只是特例，其他個別城市波動也難免，但全國主要城市的樓市既沒有看到總體上漲的跡象，也不具備恢復性上漲的條件。不能誇大，也無須驚慌，穩定仍是基調。
炒作房價上漲的，其居心值得警惕。
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