事物的發展都有其規律性，當出現反常態的問題，都有其背後的深層原因。
中國的傳統文化博大精深，古人曾經說過：事出反常必有妖，事情的反常發展一定有奇怪的地方。
關於煙臺房地產市場，瞭解的人或許都知道，煙臺樓市的發展週期是四年左右一個週期，這個週期中大概有兩年的火熱期和兩年的冷靜期。
而目前煙臺的房地產市場正處於這個循環週期的第二個階段，在這樣的形式下，煙臺地產市場存在著不少“反常”的地方。
01 房價不降反升
在“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等等的政策背景下，人們普遍的認知是：房價應該下降的，至少是應該是停止上漲的態勢。
然而煙臺房價走勢卻超出了人們的普遍認知，我們來看一下兩組數據。
從國家統計局的數據們可以看出，煙臺商品住宅的價格指數一直處於上漲的趨勢；從騰策投資的統計數據可以看出，煙臺商品住宅的成交價格在波動中呈現上漲的態勢。
在如此高壓的調控壓力下，煙臺的房價卻一直上漲，這是為什麼呢？K叔認為有以下幾個原因。
一是住房需求的變化，帶來產品結構的變化。
隨著房地產市場的發展，人們的住宅需求在發生著變化，購房人群從剛需開始向剛改、改善性需求改變，單個購房需求的成交面積在上升。
縱觀整個煙臺房地產市場，100-150㎡的產品在增多，而且雷同，主要的庫存面積段多集中在這個區域，80-90㎡的產品非常少見。
產品結構的變化必然帶來成交價格的變化，高端的產品必然是較高的價格，煙臺房地產市場的形式正處於這樣的轉變期，帶來的結果就是房價上漲現象。
二是開發商不敢降價，降價的後果太嚴重。
在市場買賣的過程中，中國人的心理向來是買漲不買跌，在煙臺這樣的傳統城市更甚。當降價情況出現的時候，購房者的觀望情緒會增加，期待著有更低的價格，總是想著能夠抄底。所以開發商不能夠輕易降價。
還有一點，如果開發商降價，前期購房的業主會拉橫幅“維權”，對開發商的品牌形象造成很大的損失。
就像某大型房企一樣，降價之後，業主圍堵售樓處“討說法”，甚至將項目沙盤砸了。這樣的情況是開發商不想看到的，畢竟公關這樣的事件也是費時費力的。
三是營銷成本增加，需要高房價來對沖。
作為普通人來講，我們的感受是現在樓盤的廣告少了，營銷的成本應該降低了，為什麼會說營銷成本增加了呢？這其中重要的一點就是渠道的出現。
在售樓處我們經常會發現這樣一種情況，很多購房者身後都跟著一個經紀人，這就是渠道公司的人員。當購房者買房後，這位經紀人要從開發商那拿走3-5萬的佣金，比例大概是總房價的2%-3%，這樣的比例甚至超過了某些代理公司的費用。
這些佣金在項目的營銷費用中佔比非常高，有的項目將所有的營銷費用全部用在了渠道佣金上。
俗話說，羊毛出在羊身上，營銷費用出在房價上，在營銷成本的情況下，房價下降的可能性大嗎？
02 地價創新高度
在我們的普遍認知中，一個商品和服務不是由任何人計劃的，生產是由供求關係決定的，通過價格體系來傳遞信息，也就是說供求關係決定了價格走勢。
在房價持續上漲的形式下，增加土地供應或許能夠抑制房價的上漲，畢竟土地供應的增加的帶來的新建房源的增多。
進入到11月份，煙臺土地市場在短短几日內連續供應了多個土地，讓人感到有些意外。
- 11月12日，煙臺發佈兩宗商住類土地出讓公告，萊山區西馬家都舊村改造A地塊與豐田舊村改造地塊出讓。
- 11月13日，芝罘區化工南路以西、華盛路兩側C地塊（南上坊棚改項目）掛牌。
- 11月14日，福山區四宗商住地塊集中供應，分別是桃園地塊、福新派出所南地塊、捷林達地塊、劉家埠西地塊。
- 11月20日，芝罘區芝罘屯路原鋼管廠地塊、梁家舊村南地產掛牌出讓。
在短短几天之內，煙臺掛牌了10個地塊，這在以往是不曾有過的情況。
矛盾的普遍性存在於矛盾的特殊性之中，那麼，我們具體來看一下其中幾個比較有代表性的地塊。
- 福山區福新派出所南地塊，出讓起始總價15190萬元，要求該宗地土地競買保證金及土地出讓金均須以外資方式繳納。
- 芝罘區芝罘屯路原鋼管廠地塊，出讓起始總價10.18億，起始樓面價5090元/㎡。
- 芝罘區梁家舊村南地塊，起拍總價3.06億，起始樓面價7183元/㎡，創下芝罘區住宅地塊起始樓面價新記錄。
在我們都認為這是在通過增加土地供應來控制房價的時候，高企的樓面價卻給了我們狠狠的一巴掌。 為什麼會土地集中供應？又為什麼樓盤價高企？來聽K叔講個故事吧。
K叔的公司有幾項業務：銷售蘋果、櫻桃和梨。
在今年的市場中，櫻桃和梨的銷售非常順利，雖然不是主營業務，但也給公司帶來一些收益。蘋果的銷售不算順暢，但我們控制著貨源，所以也不擔心利潤收成。
馬上要到年底了，總要給公司的股東一個交代吧，不能讓他們的投資收益受損啊，所以K叔開始將蘋果投向市場。控制了貨源就控制了價格，所以並不擔心蘋果銷售的利潤。
另外，年底總要給公司的員工謀點福利吧，所以K叔決定用蘋果去置換一些其他的年貨，這樣年底員工的福利也就有了著落。
雖然還沒有看到具體的收益，但這些都在K叔的計劃之中，相信會有一個好的結果。
故事講完了，不知道各位在故事中有沒有領悟到一些邏輯規律上的東西，至少應該在一些思考上能有所啟發吧。另外，以上故事純屬虛構，如有雷同，實屬巧合。
03 關於LPR下降
最後，關於LPR下降，K叔想說幾句，對於LPR的國家多是出於經濟方面的考慮，對房地產市場的影響甚微，雖然5年期下降5個基點至4.80，但這是可以通過銀行的加點來抵消的。
雖然這次降息對地產影響不大，但它似乎能夠給我們一種信號。很多購房者都在等待房地產觸底後買房，那什麼時候是觸底呢？在我們普通人的認知裡，或許“救市”信號的出現就是觸底的徵兆。
閱讀更多 找房Look 的文章
