用戶126359409

深圳房價漲了很快就會波及北京上海漲價，這個邏輯是不成立的。

記得前幾天剛剛恆大地產6折拋售房產，那麼可以說，北京上海的房價就開始腰斬了嗎？這也不正常。

我之前寫文章說過中國地產現在的情況，現在整體地產上漲的傾向還是比較明顯的，但是這個上漲不是突飛猛進的上漲，而是一個趨於穩定的穩步發展。但是這只是整體地產的情況，從個別城市甚至個別地區都是不一樣的。

就是因為房地產有非常明確的不可轉移性，不同城市之間的房產是割裂的市場，所以很難出現波及這個說法。即使是一個城市不同的地段，不同的環境都可能造成不同的房價，兩者之間不一定存在聯繫。無非是整體經濟狀況造成的，所有城市房價出現波動。

在北京上海這樣的超一線城市，房地產價格已經制約了經濟的發展，對經濟上漲產生了制約和拖累，所以政府更多的努力是去抑制房價調控房產上漲。但是對於深圳而言，這是一個還有充沛發展空間的城市，房地產也還有比較大的上漲空間，那麼上漲的抑制就不是動力那麼足。所以深圳的上漲不一定帶來北京上海房價的上漲。

諮詢師天生

月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁。有房都盼房價漲，無房希望房價涼。不知道是誰又在巧舌如簧，又在鼓吹房價上漲的陳詞濫調。近幾年來，筆者幾乎天天都在深圳，什麼時候漲，什麼時候瘋漲，什麼時候不漲或微漲，我都很清楚。深圳房價開始漲了嗎？我看沒有。不僅沒有漲，有的還在跌。我的一位老鄉，在一七年上半年花了二百一十萬買了套房，今年到中介一打聽，最多隻能賣一百九十萬，不算利息，都賠了二十萬。算上利息就更多。你說深圳房價在降，我不知道是在哪個區域，也不知是真是假。但只希望你不是有幾套房子的主，也不是開發商的託，更不是中介公司那些多賣房子多提成的帥哥美女。

紅星高照又閃閃

深圳房子近四個月出現了小幅上漲，實際上算不得開始上漲，可能與粵港澳大灣區整體規劃設計有關，北京上海房價走勢分化，北京小幅下跌，上海小幅上漲，但北京上海沒有新的刺激因素，房價上漲存在基礎。

這是深圳最近四個月的房子均價，房價小幅上漲。

• 2019年10月房價54394元/㎡0.11%↑
• 2019年09月房價54333元/㎡0.28%↑
• 2019年08月房價54180元/㎡0.12%↑
• 2019年07月房價54116元/㎡0.56%↑
• 北京最近四個月房子均價如下;
• 2019年10月房價59216元/㎡0.63%↓
• • 2019年09月房價59590元/㎡0.5%↓
  • 2019年08月房價59888元/㎡0.29%↓
  • 2019年07月房價60061元/㎡0.13%↓
  • 上海最近四個月房子均價。
  • • 2019年10月房價50990元/㎡0.15%↑
    • 2019年09月房價50913元/㎡0.9%↑
    • 2019年08月房價50461元/㎡0.57%↑
    • 2019年07月房價50174元/㎡0.11%↑
    • 目前房地產調控政策沒有任何放鬆的跡象，房住不炒政策不會改變，尤其是一線城市房地產更不是刺激經濟的手段，上海是金融科技中心，已經在向外轉移傳統制造業，北京也是文化中心，已經向外轉移大量的單位，減少人口壓力。從人口增量看，兩個城市已經不再出現單邊大幅增加，房價上漲動力減弱，
    • 從二手房來看，北京上海都處於成交萎縮價格小幅下跌的態勢，也預示房價上漲的基礎已經出現動搖。
    • 我個人觀點北京上海房價以小幅震盪為主，有幾個月漲一點，有幾個月跌一點都很正常，沒有必要大驚小怪。

杜坤維

鼓吹房價漲的有幾類人，一是開發商。二是早期買了房的，特別是那些還沒還清貸款的。三是準拆遷戶和拆遷戶。四是房產中介。五是開發商和中介豢養的充值自媒體。最沒底線的是第五類，屬於腐食動物。

Jonoo

前兩年在嚴厲調控之下，深圳房價得到了一定的控制，新房成交價格曾經有過15年連跌的情況，不過進入2019年以來，深圳房價開始出現了小幅度的上漲，2019年初的時候，深圳商品房均價只有5.37萬左右，而到了2019年10月份，這個價格已經上漲到5.44萬左右。

對深圳的這種房價走勢，很多人可能截圖，深圳的房價是不是有可能迎來反彈了，北上等一線城市的房價會不會像深圳一樣觸底回彈呢？

我們以深圳為例，雖然深圳官方宣稱只有1300多萬的常住人口，但通過其他渠道統計，目前深圳實際管理的人口至少達到2000萬以上。

那這2000萬人口當中，到底有多少人已經購買了商品房呢？之前曾經有某個機構對深圳商品房做過一個調研，截止2017年，深圳的商品房總套數大概是160萬左右，這兩年深圳新增了不少房源，但從保守估計目前深圳真正的商品房數量不會超過200萬套，再加上保障房，總共的套數不會超過250萬。

而且在這250萬套當中是有很多人有多套房的情況，比如本地一些居民拆遷之後獲得幾套房的補償也是很正常的，還有那些早年來深圳打拼的人，名下有幾套房也是很正常的。

因此扣除名下有多套房的人數之後，目前深圳名下真正有商品房的人並不多，如果按照每戶兩個產權人計算，那麼最多400萬人名下會有商品房，這意味著有將近1600萬的人口名下沒有商品房產權，在這1600萬當中，就算你拋開1000萬的流動人口，剩餘的600萬是常年居住在深圳的這些人，難道就沒有住房需求嗎？所以一線城市房價高是有高的道理的，而最近兩年深圳的房價之所以漲不上去，是因為被嚴厲的調控政策壓下去的。

對於北京上海來說也是一樣的道理。當前除了深圳之外，目前北京上海都在嚴控人口，而且房產調控政策也是全國最嚴的地區之一，比如北京目前不僅認房還認貸，這在很大程度遏制了很多人購房的需求。所以目前北上深等城市房價處於一個穩定的狀態，更多的是人為干預的結果，如果這些城市完全放開市場由市場說了算，那我相信價格還會繼續漲上去。

所以未來北上深的房價到底會不會繼續往上漲我覺得最關鍵的是要看政府調控的態度，房產調控政策放鬆，那房價仍然會有反彈的空間，相反，如果房產調控政策繼續處於嚴控的狀態，那麼不管是上海，北京還是深圳，房價上漲的空間都不會太大。

那未來北上深這些城市會不會放寬房地產調控政策呢？我認為短期之內放寬的可能性不會太大。這幾個城市作為我國幾大標杆城市，其房價的示範作用是非常大的，如果允許這些城市房價繼續上漲，那對全國其他城市來說會形成一個示範作用，這種影響是非常消極的。

另一方面目前北上深是我國GDP最大的三個城市，總體來說他們對房地產的依賴度是比較低的，這讓他們在調控房價的時候會更加堅定。

貸款教授

北上廣深是否都漲價並不清楚，如果說上海深圳漲價，應該是現實，這要從上海和深圳為什麼漲價的原因來看。

深圳房價，主要是長期“限購”和“限貸”以及“新房價格備案”等調控機制導致價格上漲幅度在近幾年被壓制。從深圳房價近幾年上漲幅度低於全國平均水平和低於深圳居民收入增長幅度來看，事實上造成了需求被推遲，和需求被堆積。而經歷調控超過五年，這五年對於內地來說，居民財富增長和對於深圳來說差距太大。

打一個比方，深圳的豪宅如果推出低於周邊房價水平的價格（因官方價格備案機制限制），任何一個樓盤，都會出現“秒光”現象。甚至要“搖號”“抽籤”和“全額保證金”，但是依舊被秒光——以華強北，南山，香蜜湖等幾個樓盤為例，全額保證金在800萬以上，因為樓價低於周邊二手房樓價有的高達2萬以上！

對於深圳的高淨值階層來說，第一，數量群體巨大，第二，以低於周邊樓價的價格買房（哪怕全款），買到就是賺到。

從深圳這些現象可以看到，深圳房價未來必然要被中心區的高價逐漸拉昇深圳的平均房價水平。

而從上海來看，10月8日，是原有房貸以基準利率機制轉向lpr機制的轉折點，而事實上，上海基於lpr機制的房貸利率並未出現人們想象中的上調或者未必房貸利率不變，反而是全國“罕見”的下調——首套房下調25個基點！！！輿論的解讀，是上海有先行先試的歷史傳統，這透露出未必在lpr機制上，一定是房貸利率全面維持不變或者上調。

因此說，深圳房價開始上漲，未來北上廣深是否都開始上漲，這個誰也無法預測，只能說，一線城市的房價水平對比居民收入增長水平這個指標來看，和其他二三線城市四五線城市完全不同。

只能說，從深圳為例，居民的財富增長速度超過房價近幾年的增長速度，或者說高淨值人群的財富能力，完全有推動高價樓盤價格上漲和拉高全市房價均價的邏輯和條件。

屠龍刀fei0598

10月21日上午，統計局公佈了全國70個大中城市9月份住宅銷售價格變動情況。來看一下深圳和北京、上海的情況：

從環比來看，深圳上漲了1.2%，延續了繼續上漲的勢頭，從同比來看，深圳9月較去年9月同比上漲了2%。再看上海的情況，上海環比上漲0.5%，同比上漲為2.7%。最後看北京，北京環比持平，房價沒有繼續上升，同比則較去年同期上漲了4.7%。

從新房數據來看，其實三地房價都較為平穩，雖然深圳環比是有上升趨勢，但同比漲幅在三個城市中是最低的，說明前面八個月深圳房價漲幅相對較小。

接著看下9月二手房的價格變化情況:

深圳二手房環比上漲1.3%，比新房略高0.1個百分點，同比上漲3%，漲幅也較新房高1個百分點。上海二手房同比上漲0.6%，比新高略高0.1個百分點，同比上漲1%，漲幅低於新房價格。北京二手房下漲0.5%，表現較冷，同比下降1.2%，幅度大於還比，顯示前面八個月整體都是下降趨勢。

從數據可以看出，目前全國樓市分化較為嚴重，部份城市新房同比依然保持兩位數的增長。但就深圳、上海、北京三地來講，房價整體表現較為穩定，新房同比有小幅上漲，但均沒有超過CPI，而環比除深圳有上升外，上海和北景並未見明顯上漲趨勢。

整體來說，目前政策調整較緊，這幾個一線城市房價較高，未來整體會是一個區域內分化、整體平均的走勢，不存在重新快速上漲的基礎。

財經宋建文

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深圳房小楊

深圳房價到底是什麼情況？北京上海等一線城市又是什麼情況？我們先看看國家統計局公佈的相關消息，然後再進行分析。

1、新建商品住房銷售價格指數

國家統計局首席統計師孔鵬對8月份房地產銷售價格指數情況進行了解讀，經初步測算，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新建商品房銷售價格比7月份增長0.3%，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳上漲0.2%。

從新建住宅銷售價格指數同比來看，四個一線城市同比上漲4.2%，比7月回落0.1%，其中北京增幅4.8%，上海增幅為2.2%，廣州增幅為9.4%，深圳增幅只有0.6%，在四個一線城市中同比增幅是最低的，而且是唯一一個不到1%的。

由此可見，新建商品住宅深圳漲幅並不算高，而是低於北京和上海的。

2、二手房銷售價格指數

從二手住宅來看，四個一線城市環比增長為持平，其中北京下降0.4%，上海和廣州均為持平，深圳上漲0.2%，從這一指標可以看出，深圳二手房環比漲幅在一線城市是最靠前的。

從二手房同比情況看，四個一線城市同比下降0.2%，是去年六一以來首次由升轉降，其中北京同比下降0.9%，上海同比增長0.3%，廣州同比下降2%，深圳同比增長1.7%。

由此可見，在四個一線城市中，深圳二手房同比增長是最高的，但是漲幅也不大。

3、原因分析和總結

總體看起來，深圳的新建商品住房增幅並不算高，是低於北京和上海的，但是深圳的二手房價格增長相對高一點，比北京和上海高2-3%左右。

深圳二手房價格小幅上漲，應該是有特殊原因，不會對北京和上海產生實質影響。我認為其原因大概有以下兩個方面：一是深圳2018年新增人口40萬，北京上海都沒有這種情況；二是粵港澳大灣區建設會帶動深圳流動人口增加，對二手房租賃、購買形成支撐。

總之，深圳房價增長是比較有限的，對深圳本身影響也是微乎其微的，不可能帶動北京上海房價同步上漲。

互金直通車

其實在2015年的大牛市後，中國的房地產受到了一大筆金融市場蜂擁進入的資金影響，推高了當時的房價走勢。

我們可以看到在2015-2016年的一段時間裡，中國的房地產同比漲幅劇增，大部分城市的房價都出現了幾倍的上漲行情，非常誇張。

但是在房地產過熱之後，一線城市和新一線城市是比二三四五線城市率先進行回落的，所以從時間和空間的角度來說，一線城市和新一線城市都可能比二三四五線城市更好的進行了一個調整。

那麼從這個角度來看，我認為北京和上海的房價在未來一段時間裡企穩，甚至有所反彈，是合情合理的。

更重要的是，人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。

目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！

也就是說，一線和新一線城市的房價在未來一段時間裡會出現溫和上漲，但是不會出現之前暴漲的局面了。但是對於二三四五線的城市來說，未來可能只會面臨滯漲，震盪，甚至回調的走勢，難以再現持續上漲的動能。

關鍵字: 上海 北京 深圳