隨著我國房地產行業的蓬勃發展，房地產項目併購因其交易量多和交易金額大已成為律師業務的重要組成部分。而近年來，與房地產相關的金融業務異軍突起，券商資管計劃、信託公司的信託計劃乃至於資產支持證券等業務均大量涉及房地產領域的項目併購。熟悉和掌握房地產項目的盡職調查也已成為了日常工作中的一項重要技能。
從交易模式上看，無論是股權併購還是資產併購，亦或是單純的債權關係，均不可避免的需要對於房地產項目本身進行盡職調查。一般盡職調查分為三個部分，包括了財務調查、法律調查和工程調查。這三項內容互相分離又相互影響。盡職調查的結果很大程度上會對後續的談判以及交易對價及付款方式等問題產生影響。而若盡職調查不慎，甚至可能導致律師承擔賠償責任的嚴重後果。
對於房地產項目的盡職調查啟動，一般均會從盡職調查清單開始。清單的完備性以及準確性，實際上也反應了律師對於項目的準備和重視程度，甚至可以反映出律師對房地產行業的熟悉程度。
為此，筆者擬以通過對盡職調查清單內容的逐項分析，引申出相關法律問題的討論，結合訴訟實務，以作實務參考。因篇幅限制，本文僅討論對於房地產項目資產的盡職調查清單，而對項目公司股權的盡職調查不在其中。房地產項目部分分為土地使用權相關內容和建設工程相關內容兩部分。
【不良資產調查資料於文末領取。】
一、土地使用權相關材料
（一）土地使用權的取得
通常而言，律師在查詢房地產項目的所有權權屬時應當取得下列文件：
1、土地使用權出讓合同
如項目公司直接從政府取得土地使用權，那麼作為收購方的律師，必須核驗土地使用權出讓合同。在核查出讓合同過程中需要注意的要點：
（1）出讓主體
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（“出讓和轉讓條例”）的規定，土地使用權出讓合同應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。因此，出讓合同中出讓方應當是市、縣級政府的土地管理部門。
實踐中，因各地如雨後春筍般冒出的各種開發區等行政設置，曾經出現過以開發區或者新區管委會名義與受讓人簽訂的出讓合同。針對此類行為，在《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（“國有土地使用權合同司解”）中規定開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中也規定國有土地使用權出讓合同的出讓方，應當是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定為無效。
從最高院的上述兩個文件可見，除市、縣級土地管理部門以外的主體簽訂的出讓合同，均應當認定為無效。在盡職調查中，如發現開發區管委會等非法定的主體簽訂的出讓合同，應予以重視並要求提供土地管理部門對出讓合同予以追認的相關證明材料。
（2）未依法招拍掛的出讓行為效力
《出讓和轉讓條例》明確了土地使用權出讓可以採取協議、招標、拍賣的方式進行。依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。而《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（“招拍掛規定”）進一步明確了工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。《物權法》實施後，更是將上述規定層級上升到了法律層面。
在盡職調查過程中，如發現出讓合同已經簽訂，但未進行公開招標或拍賣的行為應如何認定。對此，有觀點認為，土地出讓中的招拍掛活動不同於一般民事主體之間進行的拍賣、招標投標等活動。其是以政府機關作為招拍掛活動的組織實施者，故不適用《拍賣法》、《招標投標法》等規定。例如《拍賣法》規定，本法適用於中華人民共和國境內拍賣企業進行的拍賣活動。因此不應當適用於政府機關組織的拍賣活動。招拍掛規定中明確招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發佈招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。
對於該問題，並無明確的法律規定。筆者認為，應當招拍掛而以協議方式出讓土地使用權的，土地使用權出讓合同存在極大的無效風險。理由如下：首先，招拍掛的規定已經通過物權法上升至法律高度。通過民事基本法的規定來明確經營性土地的招拍掛要求。雖然物權法的條文並未明確規定無效的法律後果，難以判斷是否屬於效力性強制性規範。但從第二個理由來看，法院存在以違反公序良俗為理由來做出無效的認定。原本應當通過公開渠道進行出讓的土地使用權被出讓人和受讓人私相授受的方式進行協議轉讓，損害了其他潛在受讓人的利益，違背了土地利用的政策。此外也可能導致土地出讓金約定過低，從而違背公序良俗。
因此，依法應進行招拍掛但通過協議出讓方式取得土地使用權的，認定該行為無效的可能性較大。應當在盡職調查中對於經營性土地是否通過招拍掛方式取得予以充分重視。
2、土地出讓金和土地契稅納稅
（1）出讓金繳費憑證
土地出讓金付款憑證的核查重點主要是對比出讓金支付時間與出讓合同約定的付款期限是否一致，是否繳納了遲延支付的滯納金，以及土地契稅是否繳納並取得發票。
實踐中存在政府部門以開具各種形式收據的方式作為土地出讓金支付的憑證。對此問題，在盡職調查過程中應當予以充分的重視。
土地出讓金是由地方與中央進行分賬核算。依照《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的規定，土地出讓收入徵收部門為市、縣國土資源管理部門，其應開具繳款通知書並按照財政部統一規定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由受讓人繳納。土地使用權受讓人應在規定的時間內繳納應繳地方國庫的土地出讓收入。
實際操作中應核查由國土資源管理部門作為徵收單位的《非稅收入一般繳款書（收據）》並加蓋收費專用章作為依法繳納土地出讓金的憑證。此外，還應核查該筆出讓金的契稅《稅收繳款書》。
因此，如出現其他部門開具的收據或直接將出讓金支付用於動遷安置補償等做法均存在合規上的問題。需注意的是，取得前述有效的出讓金繳款憑證是申領國有土地使用權證的前提。
（2）出讓金支付期限
《出讓和轉讓條例》的規定裡曾出現過“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。”的規定。因該規定的層級較高，屬於行政法規。不少律師在核查項目公司簽訂的使用權出讓合同以及核查出讓金支付期限過程中產生了相當的困惑。
《出讓和轉讓條例》頒佈實施於1990年，而1995年起實施的《城市房地產管理法》已將該規定調整為“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。”此條在該法2007年和2009年修訂時也得到了保留。
筆者認為，無論從法律效力層級還是制定時間的先後順序來看，原《出讓和轉讓條例》中有關六十日內付清出讓金的規定應不再繼續適用。
值得注意的是，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署於2009年發文《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號），其中規定“市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%。”該規定可作為盡職調查的參考之用。但因此規定的層級較低，如土地使用權出讓合同中的付款約定與上述規定不一致的，並不能否認出讓合同中付款條款的效力。
3、土地使用權證（房地產權證）
國有建設用地使用權屬於《物權法》中所規定的用益物權的一種，其設立需以辦理不動產登記作為要件。因此，核查項目公司取得其所開發項目的土地使用權證就成為了盡職調查中至關重要的一環。
國土資源部於2015年3月1日起全面啟用統一的不動產登記簿證樣式。原土地使用權證已更改為《不動產權證書》，對於原土地使用權證，按照“不變不換”的原則，在依法辦理變更登記、轉移登記等登記時，逐步更換為新的不動產登記簿證。本文因區分土地使用權登記和房屋所有權登記的需要，仍然沿用土地使用權證的稱謂。
通過招拍掛方式取得國有土地使用權的流程主要為1.制定出讓方案；2.編制招標拍賣掛牌出讓文件；3.發佈出讓公告；4.評標、競價、掛牌；5.中標、競得；6.簽訂出讓合同；7.公告結果；8.核發《建設用地批准書》，交付土地；9.支付出讓金；10.領取土地使用權證。
在前述所引用的多份法律規定中，均規定了土地的受讓人在簽訂土地使用權出讓合同並且依法繳納了土地出讓金後方可申領土地使用權證。然而，實踐中亦不乏未繳足出讓金而實際取得了土地使用權證的案例。
因此，作為盡職調查而言，不應當僅憑藉項目公司取得了土地使用權證的事實來推定土地出讓金已經繳足的結論，而仍然應當核查土地出讓金的繳納憑證。否則將存在收購完成後被要求支付土地出讓金的風險。
4、土地交付確認書
另一個值得關注但也容易被忽視的環節是土地交付。土地使用權出讓合同中一般均會約定土地的交付標準。而反映是否達到交付標準的一項指標便是土地交付確認書。故盡職調查過程中應當在有條件的情況下核查土地交付確認書中所列的交付狀況與土地使用權出讓合同中的交付標準是否一致。
而在土地使用權轉讓領域，土地交付的相關文件便更加重要了。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確規定了一地數賣情況下各受讓方的權利先後問題。土地交付與否作為僅次於土地使用權登記的認定標準，就顯得十分重要。筆者在盡職調查過程中也發現過一地數賣的案例，法院最終就是引用了司法解釋的這條規定來認定各受讓人的權利先後順序。
5、特殊約定
隨著我國各地房地產調控的不斷深入，各地政府也出臺了各類措施對房地產開發企業提出了諸多的要求和限制。而這些限制除了通過當地政府所頒佈的規定中可以查閱外，一個主要的途徑便是通過核查土地出讓合同中的約定以及不動產登記簿的相關約定來實現。
舉例而言，上海市出臺的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》一文中就規定要通過出讓合同約定的方式限制酒店式公寓建設、商辦物業的持有比例和持有年限等，以及規定了未達到房屋建設工程轉讓條件的，土地使用權及地上建築物等不得整體或分割轉讓，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變等硬性規定。
盡職調查過程中應當注意對這類地方性規定的核查並相應設計交易模式，以免觸碰當地的限制性規定而導致交易無法進行。
（二）土地使用權的抵押
《物權法》規定“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（五）正在建造的建築物……”土地使用權可以作為抵押財產應無爭議。實踐中，絕大部分的房地產項目公司也會將土地抵押給銀行或其他非銀行金融機構等用於融資開發的擔保。
有關抵押權的設立行使等一般性規定因內容過於紛繁，且相關論述已汗牛充棟故不在本文中過多論述。盡職調查過程中可能發現比較有意思的問題主要包括：
1、土地使用權與房屋所有權被分別抵押
《物權法》中有一條關於房地一體化的規定“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。”粗看下來該規定並無難以理解之處。但因各地實踐的不同就普遍產生了一個爭議較大的問題。
實踐中，有些地區存在土地使用權抵押登記和房屋及在建工程抵押登記分別屬於兩個不同部門管理的情況。那麼便可能產生土地使用權抵押登記在先，房屋或在建工程抵押登記在後，但兩個抵押權分別屬於不同主體時如何行使抵押權的問題。
由於前述房地一體化條文的存在，有很大一部分人持有觀點認為設立在先土地使用權抵押雖然未對房屋或在建工程進行登記，但應視為一併抵押。故該債權人對土地和房屋均享有優先受償權。筆者認為，該觀點實際上只是從靜態的角度看待問題而忽略了房地產開發的動態流程。在開發的過程中，土地使用權辦理抵押登記時項目可能還未開始建設，也即房屋或在建工程尚不存在。此時認為一併抵押似乎與上述規定的理解不符。
此外，對此問題，最高院的王闖法官和國家法官學院的曹士兵院長均專門著文闡述，兩位雖然說理路徑不一，但殊途同歸，均認為此種抵押物應當統一處置後按照房屋和土地的不同評估價值，由抵押權人在各自的範圍內優先受償。未免班門弄斧，筆者在此直接列出兩人的觀點出處。曹士兵：《中國擔保制度與擔保方法》（第三版），中國法制出版社，第225頁以下。王闖：《規則衝突與制度創新——以物權法與擔保法及其解釋的比較為中心而展開》一文中的第六大點。
言歸正傳，筆者認為若盡職調查的項目公司所在地若仍然採用分別登記管理方式的，應當分別在國土資源部門和房屋建設管理部門進行抵押登記核查，以免遺漏。而如代表項目公司的債權人進行盡職調查的，更應明確將來抵押權行使的受償順位問題。
2、土地使用權抵押的限制
土地使用權抵押作為一項常見的擔保制度在實務中較為盛行。但實際操作中，因土地使用權抵押主要被開發商用於項目的融資開發，故各地的地方政府也通常將土地使用權抵押作為一項調控措施予以規制。
還是以上海為例，前述的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》中便規定“經營性用地使用權抵押時所擔保的主債權，僅限於開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應按照《上海市房地產抵押辦法》的有關規定辦理。按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應執行原出讓合同中約定的權利和義務。”
該規定不僅對經營性用地的抵押權人（僅限發放開發貸的金融機構）做出了限制，也對抵押金額做出了限制（不得超過出讓金）。另需說明的是該條中所援引的《上海市房地產抵押辦法》還在將在建工程抵押作為抵押的預告登記處理。
此外，就工業用地而言，上海市發佈的《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定》一文中，在經營性用地的基礎上甚至做出了“工業用地抵押權實現時，抵押物競買人資格必須經過規劃國土資源管理部門、產業管理部門和園區管理機構綜合認定，符合產業導向和園區規劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購土地使用權。工業用地抵押權實現時，涉及經批准按照規劃提高建築容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應當按照抵押權實現時點的市場評估價補繳地價款。”的規定。
此類規定無疑會對抵押權設立以及抵押權的實現產生諸多不利的影響。無論作為收購人還是債權人而言，均需對此種限制予以評估。因此，盡職調查過程中儘早披露上述限制，也有利於及早認清並分析交易模式。
3、債權轉讓後的抵押權變更登記問題
對於主債權轉讓後抵押權是否必須辦理變更登記才隨主債權一併轉讓，筆者始終認為這是一個理論上並無爭議但在實踐中卻存在諸多麻煩的問題。
根據《物權法》第192條規定“債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”從該規定文義看，抵押權的轉讓並不以辦理變更登記為要件。
此外，最高人民法院在其《關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第九條也規定“金融資產管理公司受讓有抵押擔保的債權後，可以依法取得對債權的抵押權，原抵押權登記繼續有效。”
一般認為，上述規定無論在法律層面還是司法實踐層面均確立了主債權轉讓抵押權隨之轉讓而無須以辦理變更登記為抵押權轉讓生效要件的原則。筆者亦與上海某知名政法高校的學者探討此問題，得到的回答也與前述觀點一致。
然而遺憾的是，因前述最高院的規定是專為金融資產管理公司而設，並不具有普遍適用性。實踐中還是有法院以抵押權未辦理變更登記，不符合《物權法》關於不動產物權經登記生效的規定而不支持債權受讓人行使抵押權的請求。
除司法層面外，不動產登記機關在登記操作上也對抵押權人變更的條件把握上採取了較高標準。國土資源部頒佈的《不動產登記條例實施細則》的第69條規定“因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明、被擔保主債權的轉讓協議、債權人已經通知債務人的材料等相關材料，申請抵押權的轉移登記。”而在規定更為細緻的《不動產登記操作規範（試行）》中規定的抵押權轉讓變更登記申請主體為抵押權人和債權受讓人。申請材料中有關抵押權轉移的材料包括：（1）申請一般抵押權轉移登記的，還應當提交被擔保主債權的轉讓協議；（2）申請最高額抵押權轉移登記的，還應當提交部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料；（3）債權人已經通知債務人的材料。
如單純從上述規定來看，抵押權轉移的變更登記並不需要抵押人前往登記機關辦理手續。但實際操作中，許多地方的登記機關還是依照當地的登記規定在辦理相關手續，其中不免有要求抵押人到場簽字同意，由此造成事實上無法辦理。
筆者認為，盡職調查中應充分注意主債權能否辦理轉移這一實際操作問題。如當地無法辦理轉移登記的，也應披露將來實現抵押權是可能遇到的障礙。但筆者相信該問題既然在規則層面已經無爭議，相信在不久的將來應能得到較好的解決。
4、最高額抵押的優劣
最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的行為，屬於抵押權中的一種特殊形式。如對將來一定期間內的債權進行擔保的，最高額抵押無疑是一種非常合適的擔保措施。然而，實踐中卻常常出現對於一筆確定的債權簽訂最高額抵押合同的情況。
實際上，對於確定金額的債權而言，辦理最高額抵押可能並不符合債權人的利益。
（1）債權確定
債權確定是最高額抵押中的一項特殊制度，根據《物權法》規定有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（四）抵押財產被查封、扣押。
在以一筆借款作為債權的情形下，如採用一般抵押，那麼債權人根據抵押合同約定可以就主債權合同項下的本金、利息、實現債權費用等優先受償。該優先受償權利與抵押財產是否被查封並無關聯。而在最高額抵押下，如抵押財產被查封的，產生的第一個問題便是查封之後產生的利息等是否屬於抵押債權的範圍。而《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》中有這麼一條“最高額抵押權所擔保的債權範圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封后或債務人、抵押人破產後發生的債權。”
筆者認為，在司法解釋予以明確以前，採用最高額抵押來擔保某一單一債權無形中給債權人增加了不必要的風險。尤其是在交易後續履行環節中還需不定期對抵押財產是否被查封進行查證，增加交易成本（雖然最高院規定查封抵押財產應當通知抵押權人，但實踐中真正通知的較為少見）。
（2）最高額金額登記
最高額抵押在實踐中的另一個有不確定性的問題便是最高額數額的登記。根據規定，超過登記的最高額的債權將不享有優先受償的權利。
實踐中，抵押權人因各種原因往往只能將債權本金作為最高額在不動產登記機關進行登記。由此引發了對於利息、實現債權費用是否可以優先受償的爭議。
就筆者的執業經驗而言，存在法院審判庭在判決中模糊處理的情形。即在判決主文中只寫債權人有權就本金利息實現債權費用在最高額範圍內優先受償的表述。至於最高額範圍究竟多少，並不具體寫明。而判決到了執行庭後，隨意性可能更加擴大。
筆者認為，該問題實際上也可通過不要設定最高額抵押來避免。因而在盡職調查以及此後的交易模式設計中，應對此問題予以注意，避免給當事人造成不必要的損失。
（三）土地用途的創新改革
我國土地制度中對於土地的用途進行嚴格的分類。從大的分類來看可分為居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地、商業、旅遊、娛樂用地、綜合或者其他用地。不同的土地用途所對應的最高使用權出讓年限也各不相同。土地用途已在各地的總體規劃和城市控制性詳細規劃中予以確定。具體的用途還可以根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》的規定進行進一步的細分。由於土地用途的相關法律問題，尤其是土地的實際使用與土地用途不一致的情況時有發生，本文因受篇幅所限，著重討論盡職調查時如何在適應各地的土地用途創新制度時提出相應的法律意見。
土地用途制度的改革的成因是我國原有的按用途進行分類的土地管理方式與新經濟環境中的市場對於土地使用的需要出現了脫節。最為典型的案例就是我國對工業用地用途的設計主要是作為工業廠房、倉儲來使用。而隨著科技創新的深入，工業性企業早已不再侷限於生產。有些高科技工業企業絕大部分產值是通過工業研發產出的。而企業研發所佔的比例越高，對於標準廠房的需求就相對減少，其在用地過程中需要大量的實驗室和辦公場所。這樣一來，原本的工業用地在容積率控制等方面就無法滿足這些企業的需求，而商業辦公用地一方面無法滿足企業仍然存有廠房的要求，另一方面又因為價格過高而使企業難以承受。
由此，各地開始著眼於對土地用途在現行的框架下進行一定的調整。還是以上海為例，其在2011年頒佈了《關於在張江國家自主創新示範區試點進一步開展產業用地節約集約利用的若干意見》，其中就允許區內企業可將工業土地用途調整為“科研用地（產業園區類）”。而此後在2013年出臺的《關於增設研發總部類用地相關工作的試點意見》中又增加了土地分類編號為C65的“研發總部用地”。2014年3月28日，上海市政府又出臺了《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）》的規定，明確了四類工業用地：工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類、研發總部產業類、研發總部通用類，該分類使用至今。這樣的區分實際上是在原有三類工業用地的基礎上將科研用地納入後進一步發展而成。長三角地區包括南京等城市也有類似的規定和做法。細化的規定這裡不做具體闡述，在盡職調查過程中，可通過核查對比相關的規定與出讓合同等方式來判斷是否合規。
需要說明的是，類似科研用地這類創新的土地用途管理方式因價格便宜，邊界模糊，存在著遭受違規利用的問題。此類盡職調查中需要特別注意房屋的實際用途與土地用途的一致性。如項目公司擬將來擬建設辦公樓使用的，那麼項目公司在房屋建成後能否對外出租，出租比例是否有限制則將成為關鍵問題。一般而言，科研用地雖然地價便宜，但在出租、轉讓、抵押等方面均受到一定的限制，該些限制值得注意。
二、建設工程相關資料
工程項目的建設流程，粗略列舉可分為：設計、施工、竣工、交付、保修五個階段。而整個階段所涉及的證照主要包括了環評登記備案材料（依環境影響程度不同分為報告書、報告表、登記表）、建設用地規劃許可證、設計方案批覆、審圖證、建設工程規劃許可證（一般分為地上和地下兩部分）、建設工程施工許可證（一般分為地上和地下兩部分）、竣工驗收備案證明（環境評價驗收、消防驗收、土地規劃驗收、民防工程驗收、工程竣工驗收報告、竣工工程資料驗收等）、商品房預售許可證、住宅交付許可證等。
僅從證照數量之多，涉及部門之廣上便可看出，對於建設工程的盡職調查實際上是相當複雜的。而從法律盡職調查角度而言，更多的應當關注各類證照是否齊備，總承包商的資質以及總承包合同的簽訂及履行情況等。
（一）工程招投標
工程是否必須進行招投標是工程盡職調查環節的一項重要內容。《招標投標法》規定：在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的採購，必須進行招標：（一）大型基礎設施、公用事業等關係社會公共利益、公眾安全的項目；（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
具體工程項目是否應當進行招投標的則適用《工程建設項目招標範圍和規模標準規定》。該規定對《招標投標法》裡的上述工程類型進行了明確，並且從價格上進行了細化（施工單項合同估算價的200萬元人民幣以上的；重要設備、材料等貨物的採購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；勘察、設計、監理等服務的採購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；（四）單項合同估算價低於第（一）、（二）、（三）項規定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的）。
值得注意的是，《工程建設項目招標範圍和規模標準規定》中將商品住宅列為了關係社會公共利益、公眾安全的公用事業項目，只要工程估算價款符合前述要求的，應進行招標投標。
如按照該條理解，基本上所有的商品房開發均需要進行招標投標，否則依照《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，建設工程必須進行招標而未招標的建設工程施工合同無效。但事實上，商品房開發項目開發過程中不進行招投標的並非罕見。這種做法的普遍性主要是依據《住房城鄉建設部關於推進建築業發展和改革的若干意見》（建市[2014]92號）中要求調整非國有資金投資項目發包方式，試行非國有資金投資項目建設單位自主決定是否進行招標發包，是否進入有形市場開展工程交易活動，並由建設單位對選擇的設計、施工等單位承擔相應的責任。
鑑於《工程建設項目招標範圍和規模標準規定》和建市[2014]92號文的發文機關屬於同級，都屬於部門規章的範疇，因此均不能在認定合同效力是直接作為認定合同無效的依據。而只可作為判斷商品住宅是否屬於應當招投標範疇的依據，住建部的建市[2014]92號文無論在發文時間上還是在業主主管領域上，均應當以後者作為認定的依據，故商品住宅的施工合同如未招投標的，不應以此來認定合同無效。
（二）轉包及違法分包
轉包、違法分包、肢解分包等多年來一直是我國建築業市場上的一種亂象，主管部門也三令五申禁止並且出臺明確的認定辦法，但時至今日仍難以根治。在盡職調查過程中也經常會遇到擬收購的項目存在轉包、違法分包等情形。轉包、違法分包的問題發生跟我國推行的建設工程企業資質管理制度是密切相關的，我國將建築施工企業分為三類，即工程施工總承包企業、建築施工承包企業、建築專項分包企業，每類施工均在其專業領域進行資質分級。根據《建築法》第26條的規定，承包建築工程的單位應當持有依法取得的資質證書，並在其資質等級許可的業務範圍或者以任何形式用其他建築施工企業的名義承攬工程。實踐中便出現了各種無資質或資質等級不夠的企業為了承攬建設項目，變相的通過掛靠、內部承包等形式來獲得建設工程的施工合同，從而分享工程款的利益。此外，各類地方保護主義的存在，也無形中增加了外地施工企業不得不與本地施工企業“合作”的形式來取得工程。
事實上，建築施工企業的資質問題應當屬於政府的行政管理問題，似乎與合同效力並無邏輯上的必然聯繫。最高院在發佈《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》前的徵求意見時也曾經採用過相似的看法，即不以是否具有相應的施工資質作為判斷合同效力的依據。然而，在該問題上由於住建部的強烈要求，最終司法解釋規定了“建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第52條第5款的規定，認定無效：(一)承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的；(二)沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的；”這也可視作是一種協調妥協的結果。
在表現形式上，一般會通過內部承包、掛靠等方式。對此，《建築工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》中的規定值得在盡職調查中借鑑。對於轉包行為，該辦法列舉列以下幾種情形：（一）施工單位將其承包的全部工程轉給其他單位或個人施工的；（二）施工總承包單位或專業承包單位將其承包的全部工程肢解以後，以分包的名義分別轉給其他單位或個人施工的；（三）施工總承包單位或專業承包單位未在施工現場設立項目管理機構或未派駐項目負責人、技術負責人、質量管理負責人、安全管理負責人等主要管理人員，不履行管理義務，未對該工程的施工活動進行組織管理的；（四）施工總承包單位或專業承包單位不履行管理義務，只向實際施工單位收取費用，主要建築材料、構配件及工程設備的採購由其他單位或個人實施的；（五）勞務分包單位承包的範圍是施工總承包單位或專業承包單位承包的全部工程，勞務分包單位計取的是除上繳給施工總承包單位或專業承包單位“管理費”之外的全部工程價款的；（六）施工總承包單位或專業承包單位通過採取合作、聯營、個人承包等形式或名義，直接或變相的將其承包的全部工程轉給其他單位或個人施工的。
對於掛靠，則列舉了以下情形：（一）沒有資質的單位或個人借用其他施工單位的資質承攬工程的；（二）有資質的施工單位相互借用資質承攬工程的，包括資質等級低的借用資質等級高的，資質等級高的借用資質等級低的，相同資質等級相互借用的；（三）專業分包的發包單位不是該工程的施工總承包或專業承包單位的，但建設單位依約作為發包單位的除外；（四）勞務分包的發包單位不是該工程的施工總承包、專業承包單位或專業分包單位的；（五）施工單位在施工現場派駐的項目負責人、技術負責人、質量管理負責人、安全管理負責人中一人以上與施工單位沒有訂立勞動合同，或沒有建立勞動工資或社會養老保險關係的；（六）實際施工總承包單位或專業承包單位與建設單位之間沒有工程款收付關係，或者工程款支付憑證上載明的單位與施工合同中載明的承包單位不一致，又不能進行合理解釋並提供材料證明的；（七）合同約定由施工總承包單位或專業承包單位負責採購或租賃的主要建築材料、構配件及工程設備或租賃的施工機械設備，由其他單位或個人採購、租賃，或者施工單位不能提供有關採購、租賃合同及發票等證明，又不能進行合理解釋並提供材料證明的。
在盡職調查過程中，如果發現上述情形的，可做出工程項目存在轉包、掛靠等認定。然而，較為有趣的是，雖然轉包、掛靠等行為嚴格認定為無效。但對於無效合同的後果，最高院卻用了一種“無效作為有效”的方式來處理。
具體而言，即以建設工程是否驗收合格作為支付工程價款的標誌。如驗收合格的，可參照施工合同約定支付工程價款。如建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（1）修復後的建設工程經竣工驗收合格，由承包人承擔修復費用；（2）經修復後仍不合格的，則不支持承包人的價款支付請求。該規則實際上與有效的施工合同後果並無太大的區別。
因此，如盡職調查中發現存在轉包、違法分包等情形的，除正常披露外，還可對建設工程是否竣工驗收合格進行關注。如是在建工程的，則可對驗收合格與否對於工程價款支付的影響進行披露。
（三）發包人收到竣工文件後未回覆的處理
一般而言，施工企業在完成工程施工並通過竣工驗收後都會通過決算書的形式提供給項目公司作為確定工程價款的要約，而如項目公司予以確認的，則表明雙方對於結算達成了合意。實踐中則相對更為複雜，若施工企業寄送了決算書而項目公司遲遲不予回覆的，如何處理更是充滿爭議。依法理，默示不能作為意思表示的方式，但符合法律規定、有約定或者符合交易習慣的除外。
另依照《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條的規定“當事人約定，發包人收到竣工結算文件後，在約定期限內不予答覆，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。”該條確定了默示視為認可結算文件的前提是雙方之間有相關約定。
除上述最高院的規定之外，建設部於2004年發佈的《建設工程價款結算暫行辦法》第16條規定“發包人收到竣工結算報告及完整的結算資料後，在本辦法規定或合同約定期限內，對結算報告及資料沒有提出意見，則視同認可。”有觀點認為該規定可作為確定工程價款結算的依據。但在司法實踐中，因該規定效力層級過低，難以僅憑藉該規定來認定發包方默示認可了施工企業的結算文件。然而，如果施工人採用一定的變通辦法，在施工合同中明確約定價款結算審核適用建設部的上述規定，便存在使其變為雙方約定的形式來使最高院司法解釋的規定發揮作用。
在盡職調查中，如果審閱施工合同時發現諸如援引《建設工程價款結算暫行辦法》或直接在合同中約定承包人提交結算文件後發包人未回覆視為認可等內容條款的，應予以注意並充分披露風險。
（四）工程質量保修
在我國，建設工程領域實施質量保修制度。其主要規範是依照國務院《建設工程質量管理條例》中的第六章以及與之相對應的建設部《房屋建築工程質量保修辦法》的相關規定。應該說，建設工程質量是一個難以繞開的話題，尤其是在收購已經部分交付的項目時更難免會碰到建設工程質量的問題。
建設工程質量保修，是施工單位在房屋竣工驗收後的保修期內對於工程質量缺陷而向發包人承擔的修復義務。有關質量保修期的起算問題，根據上述規定條例和辦法，建設工程保修應自竣工驗收之日起起算。如果仔細觀察就會發現商品住宅的保修有一個特別規定，建設部發布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中將住宅保修期規定為開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日。
從上述規定來看應當明確：首先建設工程的保修是施工的單位向發包單位承擔的保修責任，而商品住宅保修則是開發商向購房人所承擔。其次，建設工程的保修是自竣工驗收之日起算，而商品住宅的保修自交付之日起算。因此，雖然實踐中開發商通常會讓施工單位來實際進行保修工作，但兩者之間存在著一定的時間差。
如果收購項目的盡職調查中發現項目存在較為明顯的質量問題的，可以在轉讓合同中約定由出讓方承擔該質量瑕疵的保修責任。
三、結語
房地產項目的盡職調查紛繁複雜，絕非本文的三言兩語可以覆蓋。然而這也是房地產項目業務乃至律師業務的魅力所在。本文所涉及的問題對整個房地產項目而言，也只是滄海一粟。筆者此文權當拋磚引玉，以期引起對於房地產項目盡調中各種問題的應對及彙總討論，交流心得，豐富視野，在自我提升的同時，為客戶提供更好服務。
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