調查:島城昔日熱門戶型今行情 未來剛需或將“區域分流”

調查:島城昔日熱門戶型今行情 未來剛需或將“區域分流”

【背景回顧】

所謂“7090政策”是指地塊出讓時規定,地塊除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。這一政策最早於2006年5月29日,國務院辦公廳轉發建設部等9部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中提出,意在解決更多購房者的實際居住問題。

2015年,國土資源部、住房城鄉建設部共同公佈了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,再提支持居民自住和改善性住房需求,在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下,可調整戶型。新華社曾發文:這意味著2006年以來的“7090”政策正式鬆動。也意味著,這一政策在全國樓市中逐步退出。

昔日熱門戶型今現狀:有的稀缺難尋有的定位略“尷尬”

最近,王女士想在青島市區求購一套帶電梯的40-60平的一居室,用於自住,但找了四個月了,先後僅看過3套房源,且房東報價較高,議價失敗,未能成功購房。2008年,也就是10年前,在市北CBD、嶗山銀川路附近以及市北新都心新建樓盤,不少都帶有60平以內的一居室房源。

但當下這些房源掛牌出售的並不多,據調查,不少房源雖然購買者已換新居,但這類房源多進入了租賃市場,且月租金都在2300元-2500元/月,收益上房東較為滿意。也有不少人將這類房源贈與父母,用來給老人當養老房。目前來看,嶗山此類住宅性質套一報價多在3.2萬/平以上,如金光麗園等,新都心的鴻仕雅居、海信淮安郡等,少量類似的一居室房源出售,報價都在3萬/平以上,而且出售房源都不多;市北CBD區域住宅性質一居室報價也在3萬/平左右。

80平以內的二居室,房齡在10年之內的房源流通在二手房市場上的較多,關注度也比較高。同安路一家中介受訪表示,雖然戶型稍等,但也還算是剛需戶型,只是如今的購買者就並不只是實力剛需人群了,有不少中老年人在尋找這樣的房源用來當養老房的。目前市南這類房源較少,市北片此類房源主要集中在新都心、浮山後等部分小區,李滄黑龍江路周邊以及東李等區域,新都心和浮山後此類房源報價均超過3萬/平,嶗山部分房源報價高於4萬/平。李滄核心區此類房源報價在2.5萬/平以上,東李這類套二房源價格則要在2.3萬/平以上。

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關注:主城中小戶型為何越來越少?近郊接棒超越主城

青島一家房產數據公司的高級分析師受訪時表示,當下青島主城區住宅地塊上市量的稀少,加之地價相對較高,開發商想在主城開發新盤的門檻更高了。因此,主城近兩年來上市的新盤基本上都是主打改善,高端、大戶型、總價高已經成為主城新盤共同的標籤。剛需購房者只能望而卻步了。

由於土地供應較為充足,近郊區市的新盤上市量已經不知不覺超越了主城區,“麵粉”決定了麵包的價格,近郊樓市可以提供更多種類、更多戶型的選擇,除了別墅等針對中產及以上的改善產品外,針對剛需的小戶型也是當下青島近郊市場的主力。特別是原膠南片區、即墨區部分片區及膠州市等,不少新盤售價在1.5萬/平以內,總價130萬左右還可以購買到二居室或者小三居。

此外,11號線作為首條開通連接青島主城近郊的軌道線,8號線的開建,1號線的推進等等,地鐵帶來的通勤便利已深入人心。不少置業者,特別是在主城區工作的剛需置業者,也開始認可和規劃近郊置業這條路。

業內惹事:“低總價”仍是剛需置業的“關鍵詞” 剛需人群就這樣被“分流”

業內人士坦言,對於剛需置業者來說,“低總價”一直是一個最具份量的關鍵詞,特別是近兩年,購房門檻提高,雖然市場上大戶型房源當道,但小戶型依然多數剛需的最佳選擇。所以主城區在主城二手房市場上,無論是四五十平的套一還是八十平以內的二居室,都很受熱捧。但是,也有不少剛需置業者希望在保證“低總價”的同時,能住的寬敞一些,能為未來“二寶”提供足夠的居住空間,因此近郊百平米左右房源也成為了這類人群的目標房源。

業內預測,從今年開始剛需客群將會形成明顯的“區域分流”,有的可能會留在主城區購買一些大房齡的小戶型,有的則會去往城陽部分區域、原膠南片區或者膠州市、即墨區,甚至平度萊西等區域,關注剛需新盤的置業者,可能會更多地走出去,在上述幾個區域中挑選新房。


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