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2019年上半年至今，房企经历了一场过山车似的发展，特别是融资环境的变化，正在让房地产市场充满了挑战和未知。
上半年的资金宽松，在4-5月份之后，悄然生变的急转直下收紧的态势中。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。
6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言曾点名房地产融资。他表示必须正视一些地方房地产金融化问题。
近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
至今年7月份，房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。
在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化的现象。7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率；三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。
如此巨大的融资成本差异，凸显了当下房企冰火两重天的生存镜像。类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。
今年以来，诸多信用评级不高的房企，只能借助于成本较高的境外融资，而目前来看，境外发债进一步遭严控，成本亦有升高的趋势。
多位业内人士预计，随着金融监管部门的数次出手，和重申“房住不炒”的基调，今年下半年房企融资会继续从紧，部分房企将陷入流动性危机。
10家信托公司被约谈、警示
信托融资狂飙被按暂停键
近日，中国银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，对10家信托公司开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。这意味着监管对于地产信托的态度再次明确，严格落实“房住不炒”的总要求，房企融资收紧。
据华夏时报，此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等10家。
部分被约谈的信托公司已经叫停房地产相关项目的资金募集，如光大信托已经于7月11日中午暂时叫停所有房地产类信托项目，包括直销及代销，已经募集的资金要全数退款。但该光大信托声称，
政府监管叫停房地产信托业务是谣言，该公司只是按监管部门的要求对房地产信托项目进行余额管理，改善产品结构。国投泰康信托有限公司人士对记者回应表示：“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”光大兴陇信托有限责任公司相关人士也表示：“对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作。”
尽管并未“一刀切”，信托机构从业者“虚惊一场”，但是监管对于地产信托控制规模的窗口指导确是真实的情况。
据悉，一些房地产信托所谓持余额管理，实际上是不少房地产信托公司的房地产专案融资基本上已经停止。监管部门要求这些房地产信托公司自觉地控制房地产信托规模，第三季房地产信托规模不可超过第二季等。
不过，也有房地产信托人士认为，监管部门是针对高风险、高杠杆等房地产企业融资乱象下达指令，以此来引导房地产信托健康发展，并非是采取一刀切来断房地产开发的财源。
事实上，国内今年上半年房地产信托规模一路飚升，根据信托业协会数据，
截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。普益标准资料显示，上半年投向房地产领域房地产信托产品共计2954只，占整体39.43%，募集资金达4532亿元。截至5月底止，房地产信托资产余额达3.15万亿元，占所有信托资产余额14%，比今年初增加15%。
原中国社科院金融发展室主任易宪容撰文指出，从上述信息来看，上半年国内房地产信托出现快速增长，这不仅意味着国内房地产开发商的融资饥渴症越来越严重，也意味着国内房地产市场风险越来越高。因为，过量的资金流入房地产市场，既会推高房价，也会推高地价，把房地产泡沫继续吹大，更是可能导致房地产信托市场违约风险增加。最近接二连三地有理财产品违约可能就是这种结果。
房企上半年海外发债“疯狂”
规模接近2017年全年总额
7月12日，泰禾集团公告，已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2022228113，票面年息15%，每半年支付一次，债券期限为3年。
泰禾集团年息15%发债，相当于正常融资利率的2-3倍。这从一个侧面印证当前房企融资紧张的情况。
此轮融资收紧信号出现之前，房企刚刚经历过一轮高速发债的阶段。海外债方面，Wind统计显示，2019年以来，房企计划发行的海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。如果按照当前节奏持续下去，房企海外发债规模有望再创历史记录。
除了海外债，房企国内发债规模同样高企。Wind统计显示，2019年以来，房企国内计划发债数量已达359只，计划发行规模3401.92亿元，其中发行数量已超2017年全年，发行规模也逼近2017年全年。
此外，今年以来，上市房地产企业共发行了56笔公司债，累计融资金融716亿元，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。
目前来看，2019年以来房企加速发债背后，主要受到债务到期压力影响。
海外债方面，Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91%。2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿元、316.38亿元。
国内债方面，Wind统计显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比2018年增加28.88%。2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。其中，考虑到短期债，2020年房企债券到期规模还将进一步攀升。
天风证券孙彬彬研报分析，2019年上半年，国内信用债融资发行量好转，但房企进入还债高峰，借新还旧比例较高，导致房企信用债净融资额下降。报告认为，随着融资条件的变化，仍然需要关注地产再融资压力。
发改委：四项要求防控房企发行外债风险
下半年融资趋势：拷问房企资金链
Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元（国内3401.92亿元，海外2645.08亿元），超过2018年同期规模。
发改委网站7月12日显示，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
《通知》指出，一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；四是
房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进7月12日在接受《证券日报》记者采访时表示，此次发改委发布《通知》，充分体现了防范金融风险的政策导向。
尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台是非常及时的，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。联系到近期包括国内公司债、信托融资等领域的收紧现象，后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。
各种渠道的堵截，让房企的融资成本将进一步升高。同策研究院数据显示，6月房企融资成本已较高，基本在7-8%左右。
进入7月，房企境外融资成本整体有上升的趋势，从不足6%到15%都有分布，平均利率升至8%左右；信托界人士称，房地产信托的利率则去到了12-13%。
易居智库研究中心总监严跃进表示，融资分化面临严峻形势，将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，预计近期拿地会趋于保守。
张大伟也预计，三季度房企大额融资将减少，抢地现象也将明显减少；对于融资渠道较少的企业来说，资金压力将非常大。
来源：中国房地产金融综合21世纪经济报道、证券时报、证券日报、WIND。
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