基本上，多層洋房得房率低於85%、高層住宅得房率低於75%都算算偏低，市場上也出現了一些得房率在68%左右的住宅，比如亞星錦繡山河、錦藝國際華都的部分戶型，這是為什麼呢？會有什麼因素影響得房率？是什麼原因加大了公攤？ 公攤包含什麼、如何計算公攤比例以及不同公攤係數差別在哪，一系列公攤的問題，對於大部分老百姓來說，都是霧裡看花，不明不白，我們就從幾個方面來細細說下公攤那些事兒。
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公攤面積都包含什麼？
按照以往我們的認知，大略會認為，只要不是自己住宅裡的面積，都是屬於公攤面積，甚至有些人會覺得，整個小區院子的每一片土地都屬於公攤面積。
談到這個問題，我們就要來說說公攤面積具體都包含什麼：
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，還有公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）面積的一半。
而其中獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建築面積。
與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛房等管理用房，也不得分攤到本幢房屋內。
舉例來說，小區物業在某一棟樓裡設置了物業辦公室，而該物業辦公室服務的是整個小區，那麼該辦公室的面積就不計算在該樓住戶的房屋公攤面積裡。
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公攤的算法
按相關建築面積進行共有或共用面積分攤，計算公式如下：
δSi=K·Si
K=ΣδSi/ΣSi
其中：K—為共有共用建築面積的分攤係數；
Si—為各單元參加分攤的建築面積，㎡（單位為平方米，下同）；
δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；
ΣδSi—為需要分攤的面積總和，㎡；
ΣSi—為參加分攤的各單元建築面積總和，㎡。
來源於:《鄭州市房屋建築面積測算及共有共用建築面積分攤規則 》
公式可能有些複雜，我們換算成漢字來給大家列一個計算公式：
分攤係數 = 總的公攤面積 / 總建築面積
各單元實際公攤面積 = 分攤係數 X 各單元的建築面積
每戶的公攤面積 = （每戶面積/該單元的面積）X 該單元的公攤面積
3
為什麼高層戶數更多反而公攤更大？
說到樓層越高公攤就越大的問題，主要還是在於公共空間的設計，和總戶數關係並不大。
以小於21m的多層住宅為例，建築設計防火規範中規定可以採用敞開樓梯間，正常多層住宅只設置一部樓梯，走廊與樓梯間合用，即便是帶電梯的洋房，電梯和樓梯普遍也共用樓梯間或極小的走廊，加上總戶數較少，設備井所佔用的面積也較小，總的公共面積非常小。
而十二層以上的住宅，按住宅設計規範規定需要設置兩部電梯，樓梯間設置需要為防煙樓梯間，鑑於可以選擇一棟樓兩個單元，每個單元設置一部電梯來滿足對應要求，這個規範其實並不是很影響公攤面積。
但當高度上升至54m時，每個單元每層的安全出口不應少於2個的規定則直接影響到了房子的得房率，兩個安全出口意味著需要設置兩部樓梯，無論是兩個獨立的樓梯還是一組剪刀形樓梯，佔用面積顯然都是要高於1部樓梯。
而且兩個樓梯間前室如果共用還需要滿足不低於6平方米的規定，如果樓梯間前室與消防電梯前室共用則需要滿足不低於12平方米的規定，僅僅是電梯、電梯前室、兩部樓梯、樓梯前室，就已經達到30平方米以上。加上電井、水井、暖井以及走廊、連廊，高層每層的實際公共面積會遠高於多層。
雖然總戶數的增加一定程度的稀釋了入戶大堂之類的戶均公攤面積，但層高較高的樓棟，大堂普遍會更大，這一點點稀釋並不能彌補上邊講到每層樓公共面積的增加。
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除了樓層，還有什麼影響到得房率？
除了前邊這些與消防有關的硬性設計外，一些彈性的設計也對得房率起到了很大的影響。
比如說除了消防規範以外，住宅設計規範中也提到，入戶門設計在單側的走廊寬度不得低於一米二，入戶門設計在兩側的走廊寬度不低於一米三，假如設計院將走廊設計為一米五寬，那麼雖然提高了出行舒適度，但得房率勢必會一定程度的降低，同理，如果電梯前室不與樓梯前室共用則不需要滿足2.4米寬的要求，設計時為了大件傢俱擔架可以正常通過和進入電梯，電梯依然要設計較寬的前室，這樣的狀況下，得房率也必然會有一定的降低。
同時，每層的面積總和也與得房率有直接的關聯。
以同樣的兩個南北通透邊戶配合兩個純南中戶為例，公共面積不變、兩個純南中戶不變的情況下，顯然兩個邊戶的面積越大平均每戶的均攤比例越小。
或者可以這樣說，每部電梯（樓梯）的服務面積越大，基本上公攤面積就會越小。
所以，同樣的高層情況下，低公攤有可能是設計師對前室面積位置把握不好，也很有可能是由於儘可能窄的過道電梯間導致，或者單層面積過大導致，追求公攤小無可厚非，但盲目追求低公攤也是沒有必要的。
如果有接觸過綠城的朋友可能比較熟悉，綠城許多項目得房率比較低。在我看來其實綠城的得房率較低，更多的是想通過大的公共門廳、走廊、高端電梯、高檔但體積較大的公用設備等等來體現出以人為本的居住理念，而並非設計的失誤。
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個別得房率過低的項目
如果是經常關注房產新聞的讀者，一定看到過有部分小區業主因為得房率低於70%維權的新聞，這其實就跟之前說到的樓層總面積影響得房率有關。
南三環某項目的圖片↓↓↓
左邊單元四戶分別為88㎡、76㎡、76㎡、88㎡；
右邊單元四戶分別為88㎡、78㎡、78㎡、141㎡。
只看這張圖，我想大部分人都不會預料到這棟樓的得房率不足70%，因為沒有尺寸沒有標註得房率，很難一眼看出，但在我看來，這棟樓的得房率一定是低的，為什麼呢？
首先，該樓使用了剪刀形步梯，根據圖中步梯的寬度和電梯的寬度，我們可以大致推算出步梯和電梯的前室寬度不低於2.4米， 面積約為12平方米，這其實已經達到了剪刀梯兩個入口都與消防電梯前室合用的標準，而這棟樓又在另一邊單獨做了前室，公共面積顯然大了一些，除去這個問題之外，走廊的長度也顯得十分的長。
除了設計上的不夠極致，我們再計算兩個單元總銷售面積，只達到了329和384平方米，而常見的設計邊戶多為120平方以上，中戶做到88~89平，平層面積約420平方，也就是說同樣的公共空間服務的面積少了30-90平方米，如此來看得房率低於正常值，就是自然而然的事情了。
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分離式核心筒的公攤面積
最近一兩年鄭州出現了大量的分離式核心筒設計，也就是89平中戶也做到南北通透的小三房，其中通過連廊進行連接兩個核心筒（電梯井），中戶也可以通透，看起來十分新穎，那麼這種設計會不會比平時常見的設計公攤面積大很多呢？
答案是否定的。
花園路北環一樓盤的平層圖↓↓↓
我們來看圖，圖為花園路北環一樓盤的平層圖，這是典型的分離式核心筒設計，中間連廊鏈接，如果我們純粹只看面積的話會覺得如此長的連廊必然會增大公攤面積。
但實際，根據《房屋測量規範》中“有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建築面積。”的規定，該長連廊只計算一半面積。加上兩個樓梯與電梯分別共用前室，由於沒有設置單獨的前室，電井水井也沒有過於浪費面積，總的面積並不會比常見的集中核心筒公攤面積大很多。
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高得房率≠公攤面積少
讀完上邊這幾個小段文字，想必大家對公攤已經有了一定的瞭解，類似的公共區域設計佈局，可以說公攤面積基本上是恆定的，得房率相對來說也是比較穩定。那為什麼開發商各種宣傳高得房率呢？
其中的貓膩在於此“得房率”和彼“得房率”並不是一個意思，開發商口中的得房率大多指的是所有可以利用上的面積全部算作在內的面積。 比如飄窗做成可以敲掉結構，做大設備平臺後期改成室內面積，更有甚者整間房間前期挑空設計（比如亞星錦繡山河），待交房後重新補上樓板窗戶來獲得更大的使用面積。
通過這幾種辦法得到的“得房率”並不是真正的得房率，通過“偷面積”得到額外面積在產權證上也並不會出現，不受法律保護，所以高得房率不代表公攤面積少。一定要問清楚合同上真正的套內使用面積，除以銷售面積才是實際的得房率。
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公攤的缺陷
商品房建起來，總是要有過道，總是要有樓梯、有電梯，有管線井，計算公攤是一件看似無可厚非的事兒，那為什麼要說公攤的缺陷呢？
一切還要從政策說起，在我國除了重慶外絕大多數地區，政策都是允許在房屋銷售的時候按照建築面積（實際面積+公攤面積）進行結算。而且還制定了一套複雜的公攤面積計量方法，卻沒有制定公攤面積的合理區間或者上限。
這就會出現一個非常大的問題，房屋銷售時只講建築面積，公攤面積要麼避之不談，要麼閃爍其詞，讓人搞不清楚實際面積多大，在買房選擇的時候非常困難，因為會出現同樣的89平方米小三房，實際面積相差出一間房的可能。甚至是，同樣一個項目，出現部分樓棟公攤大，部分樓棟公攤小的問題。在房價如此高昂的今天，高的公攤更成了買房難的隱形推手。
全國人大代表林燚曾經也在人大會議上提出過關於公攤面積的質疑和建議，其中說到：對於新建的現房銷售，應當按照套內建築面積計價，取消公攤面積，與國際接軌。
現在公攤面積有多大仍然是開發商測量的，而且各地沒有什麼統一標準和規範，無論用何種方式計算房價，公攤面積對購房者來說都是個謎，經常引起買賣雙方的爭執。
所以，對於顯而易見的公攤缺陷，我們也呼籲相關部門能對重慶的政策進行大面積的推廣，來避免政策給百姓、置業者帶來各種不必要的麻煩。
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