豪宅，自搖號施行以來，杭州已誕生19個“萬人搖”。
從本質上講，大家之所以瘋狂搖限價新盤，在於肉眼可見的一二手倒掛紅利。
比如，最近一個“萬人搖”幸福裡（26500元/㎡），有人喊出了超萬元的倒掛。理由是，一路之隔的杭宸，今年小戶型最高成交價，達到了39780元/㎡。
炒房客一般都喜歡用這類最高成交價，來提振自己搖號的信心。
但大多數時候，你可能被誤導了。
據我們調查，杭州明星次新房的最高成交案例，總價包含車位的比例非常高，有些還包含傢俱。
也就是說，許多新房的套利空間，在撇除車位因素後，需要大打折扣。
如果不能看清這一點，就會得出過於樂觀的倒掛結論。尤其是一些本就遊走在搖與不搖之間的新盤，冒然下手，將來出售時可能損失慘重。
PART 1
上個月中，交付已滿一年的融創大家·候潮府，二手房價再創新高。
根據好找房數據，10月18日，一套139㎡高樓層房源，網籤總價1210萬，摺合單價高達8萬7。比隔壁70800元/㎡的新盤仁恆濱江園，單價貴了1萬6。
而此前候潮府同類房源，最貴82315元/㎡，便宜點的只要6萬2。
這套單價創新高的房源，樓層雖然不錯（15樓，總樓層19樓），但在二手行情走弱背景下，貴了這麼多，讓人感到難以理解。
果不其然，該網籤價包含了兩個車位（未滿兩年）。
目前，候潮府一手車位售價39-48萬/個。中介告訴我，剔除車位後，實際房款約1130萬，摺合單價約81295元/㎡。誤差調校後，就和先前市場成交價差不多了（當然不排除此前8萬2的成交價也包含了車位）。
事實上，次新房超高價網籤含車位，是普遍現象。
候潮府實景
6000多人搖的德信海德公園，9月網簽了一套84㎡，成交單價高達32592元/㎡。比同期成交的二手房均價，至少貴了2千。
“價差主要來自車位。”中介說，房子是8月賣掉的，那時行情好，還能賣出高價，現在不帶車位也就2萬8。
申花的錦繡之城更明顯，9月底賣掉一套107㎡小戶型（尚未網籤），總價740萬，摺合單價近6萬9。同小區，9月底網籤的另一套108㎡，單價不過5萬4。
同一樓盤，同一面積段，前後腳成交，價差高達1萬5，說出去怕是連業主自己都不敢置信。
果然，這套天價房又是各種“高附加值”，不僅帶一個車位（售價48萬/個），房東還提前交了契稅，已滿兩年。調校誤差後，實際單價約6萬1。
“都是開發商精裝的房子，除了樓層、朝向區別，總價差不了多少。業主不傻，相互間都會打探價格的。”中介說。
當然也有例外。丁橋的卓越蔚藍領秀一期，7月初成交的一套88㎡小戶型，單價高達32519元/㎡，全小區近半年單價最貴。
但這一價格並不含車位。“買家指定要買這幢樓、這一樓層的房子。”
PART 2
顯然，杭州絕大多數反常高價的二手房，都是偏離真實值的。
但那些特別低的成交價，背後同樣暗藏“玄機”。柳岸曉風的首套二手成交，就是典型例子。
十一長假前，交付沒多久的柳岸曉風，很快就爆出了第一套成交：184㎡，1360萬，單價高達7萬3。後來大家知道，這是套樣板房，總價包含了2個車位和軟裝。
調校誤差之後，該房源的實際單價在6萬5左右。
然而意外的是，截至昨日，柳岸曉風公開網籤房源，有且只有一套。但網籤價低至1080萬，摺合單價僅58760元/㎡。
截至目前柳岸曉風只有一套網籤成交
仔細對比了樓層、戶型面積，再諮詢了中介，我們確定，它和傳說中柳岸曉風成交的第一套房子，就是同一套房源——一套3樓的樣板房。
那麼網籤價出入為何這麼大？資深中介表示，大概率是為了降低交易成本。
一套二手房的交易成本，包括中介費、增值稅、契稅，及個稅等。總價越高，稅費就越高。其中，5.3%的增值稅及附加（未滿兩年），佔了大頭。
打個比方，一套合同價1000萬的房子，根據計算方式：合同價/1.05×5.3%，增值稅超過50萬。
若是做低到700萬，增值稅可降至35萬。這還不包括相應減少的契稅、中介費等。
目前，大家看到的多數超低價成交，基本都是這個原因。比如，今年10月，海德公園成交了一套83㎡，單價僅1萬8，比幸福裡還便宜8千。
還有今年交付的文瀾府，11月一套108㎡單價4萬2，就是總價做低了50萬。
不過，這些過於明顯的超低價成交，大家都心知肚明，不足為信，對買房決策的干擾有限。只是在市場下行時，偶爾被帶節奏的媒體當一下靶子。
PART 3
過高的成交可能包含了車位，而明顯低於市場價，甚至低於新房買入價的，也不能全信。
眼下的樓市行情，除了一些超大戶型豪宅，房東還沒傻到清倉大甩賣。哪怕極度缺錢，最多也就低於市價幾十萬出手。畢竟，杭州的接盤俠還是多的。
不論房價做高，還是做低，這類情況在現實生活中十分常見。其背後，無外乎是買家想以更有利的方式，拿下中意的房源。
做高總價，有利於減輕購房者資金壓力。
因為車位、軟裝，甚至稅費等無法貸款，一起做進總價，雖然首付款、利息有所增加，但一次性要拿出的現金就少了。
以那套錦繡之城為例，同樣三成首付，含車位首付222萬。若不含車位，首付降至207.6萬，但需額外支付48萬的車位錢。
從現金角度看，後者要多付33.6萬，壓力不小。而多出的貸款、利息，放在30年中，影響要小得多。
總價做低，最大的好處則是降低交易成本。
可別小瞧二手房的交易稅費，一來二去相差可大了。只要總價差拉得夠大，中間的稅費差距，就是一筆不菲的數目。
另外，首套跟二套之間，房貸利率上浮不一樣。若差別很大，買家估計也會視情況，選擇做高還是做低，抑或市場價成交。
動輒幾百上千萬的房子，誰都會打起小算盤。
PART 4
那麼，撇除超高價二手房上的“浮沫”之後，讓我們再重新審視一遍近期熱門新房的倒掛水平。
1、曉風印月
上月底搖號的曉風印月，高層均價4萬8，398套房子，4220組客戶登記，中籤率僅9.43%。如此一房難求，最重要的原因是倒掛驚人。
它的二手房倒掛對標，毫無疑問是同在濱江區的綠城豪宅柳岸曉風（直線距離約3.5公里）。就是我們上文說到的那套，簽約價沒人會當真，流傳很廣的是1360萬總價，7萬3均價，倒掛達2萬5。
但實際上去掉車位和軟裝後，真實單價約6萬5，慮到柳岸曉風這套樓層較低，還原後的一二手倒掛約1萬7—2萬。
2、幸福裡
杭州第19個“萬人搖”，均價26500元/㎡，本月初首推596套房子，收穫23758組登記，中籤率只有2.51%。除了地鐵、綜合體加持，明顯的一二手倒掛也是重要原因。
它的最佳參照標準，除了一路之隔的杭宸，就是今年7月交付的海德公園，直線距離不到1公里。若按前文提及那套高價成交，價差約6千。但在剔除一個車位後，實際價差不到4千。
3、仁恆濱江園
南星重量級新盤，10月首開均價70800元/㎡，為板塊之最。但首批120套房源，總價千萬級（戶型面積170-250㎡），依舊有691組登記，中籤率17.3%。
低中籤率的重要原因，就在於隔壁的候潮府，同期最高成交價，達到了8萬7，倒掛超1萬6。
但在去掉兩個車位後，真實單價約8萬1，即實際倒掛1萬左右。
4、古翠隱秀
申花熱門改善新盤，均價5萬4，中籤率最低30%，迄今熱銷近7成。
除了地段、品質，熱銷的核心原因，就在於不小的一二手價差。而直線距離不到1公里的次新房錦繡之城，就是最佳對標。
按照上文6萬9的成交價，倒掛高達1萬5。但除掉車位及省去的稅費，還原後的實際倒掛約6千。
5、芳菲與城
今年9月首開，推出1幢疊排和1幢多層房源，無需搖號。疊排面積156-158㎡，精裝均價41419元/㎡；多層面積129-138㎡，精裝均價35500元/㎡。
預計下月首開高層，主力戶型97-130㎡，預計精裝均價32000元/㎡（含裝標3500元/㎡）。與蔚藍領秀直線距離約2公里。
如果直接對比，芳菲與城倒掛為零。但考慮到蔚藍領秀是毛坯，實際倒掛應該在3500以上。
6、天空之城
未來科技城的熱門TOD大盤天空之城，據傳首開會推洋房，均價或超過4萬，後期高層可能在3萬5—3萬7。
它的最好對標，可能是直線約3公里的耦園。
本月初，耦園進行了最後一批洋房搖號，均價2萬8-3萬3。但之前它已交付的房源，二手成交最高（頂躍）已超過3萬9。這麼看起來，天空之城與耦園二手房幾乎無倒掛。
但據瞭解，耦園該頂躍戶型含有一個車位，除掉車位，實際單價3萬7。
未來科技城的二手房價，或許沒看起來那麼高。但天空之城是“特別的那一個”，它的價格體系可以是獨一檔，4萬依然有吸引力。
PART 5
如果大家仔細觀察熱門小區的網籤價格，不難發現一個有趣的現象：起初網籤價普遍較低，2—3個月內一路升溫，直至出現超高單價成交，但此後逐漸趨於平靜 ，甚至略有走低。
比如留香園，6月首套網籤價只有4萬1，8月巔峰價高達7萬5，最近一兩個月，基本在6-7萬。
還有錦繡之城，5月首套網籤不到4萬5，8-9月一度接近7萬，近期基本5-6萬。
西湖國際城、江南之星、海德公園等熱門交付盤，大致都是這個走勢。
交付初期出現低價成交，主要原因是，考慮到市場行情，小區二手價格體系未形成，更容易做低總價（評估價不能無限做低）。
而之後伴隨大波宣傳、熱度上升，總會吸引個別“不差錢”的買家。但隨著時間推移或掛牌量增加，逐漸趨於平穩。
所以，合理計算倒掛紅利，首先要選取一個交付時間較長的小區。如網籤至少有3個月左右數據。
然後，可以像央視高口碑綜藝《主持人大賽》評分規則一樣，選擇“去掉一個最高分跟一個最低分”，再計算平均值（類似於中位數概念）。
如果可能，
甚至可以進一步對比：精裝毛坯、樓層、戶型、邊套中間套，是否滿兩年等因素。這樣綜合得出的數據，更貼近市場實際價格。當然，如今二手行情頹勢已經確立，短期難以改變。
我們更應該用未來的眼光、動態的思維，看待倒掛紅利。比如，現房或準現房的風險，相對安全可控。
而交付週期較長，又沒有明顯倒掛，風險係數就要高一些。
閱讀更多 杭州房產信息 的文章
