隨著島城凜冬將至，樓市也似乎在訴說著類似的故事。開發商趕著出貨，購房者觀望的情緒濃郁起來，二手房的價格在下滑，就連長租公寓的收房租金水平也在降。還有一項明顯鬆動的跡象在於，房企降門檻走上了“精裝改毛坯”的老路。精裝房，在很長一段時間裡是青島樓市的“主角”，房企爭相推出精裝房源搶佔市場。在樓市紅火的時候，不乏有些開發商靠精裝房賺一筆。與此同時，由於裝修標準不達標等問題，精裝房引起的糾紛、投訴頻發。然而，近期由於市場降溫明顯，開發商之間競爭加劇，郊區乃至主城區的開發商為了吸引客戶，主動將“精裝房”改成了“毛坯房”，價格也大幅回落，以迎合市場的“口味”。
■市場 “精裝改毛坯”蔓延至主城區
縱觀當下的青島樓市，新房市場上精裝修房源依然居多，2000－3000元／平方米的裝修價格成為普通住宅主流標準，大多數改善盤的精裝標準則能高達4000－5000元／平方米，高端住宅6000－7000元／平方米的裝修價格也屢見不鮮。在樓市紅火的時候，優質項目無論是毛坯還是精裝都頗為搶手。然而，從去年下半年開始，島城樓市開始不斷降溫，開發商的銷售壓力明顯加大。記者調查發現，為了迎合市場，開發商“精裝改毛坯”已經從郊區蔓延到城區，市北區、嶗山區、李滄區等不乏新盤以毛坯房交付，試圖通過變相降價贏得客戶。
數據顯示，嶗山區海信依雲小鎮毛坯交付，實景現房均價27000元／平方米，69至77平方米小戶型總價約190萬；市北區大都匯毛坯交付，均價19500／平方米，戶型建面在81至129平方米剛需戶型，總價最低約160萬元。而位於城陽區的青特小鎮面積有98、110、113平方米的，毛坯交付均價為15000／平方米，而這個項目幾個月前高層精裝房源的價格還在16500元／平方米以上。同區域的旭輝銀盛泰正陽府，目前在售的精裝高層120平方米以上大戶型均價在20000元／平方米，而當前120平方米以下戶型一部分精裝交付的均價為18500元／平方米，一部分毛坯在售的價格只有14000元／平方米。
在西海岸和郊區這一現象也很明顯，“精裝改毛坯”成為不少開發商的營銷策略。如海爾產城創熙園。目前在售建面有115、118、140平方米洋房，全部毛坯交付均價在16000元／平方米，而該項目6月份的時候還是帶裝修銷售。西海岸知名大盤中鐵·青島世界博覽城當前在售面積99至155平方米的戶型，全部毛坯房均價約13000元／平方米左右，而該項目8月底認籌和9月份推出公寓類產品時均是帶裝修交付。
另外，即墨的國信墨悅灣戶型面積96至100平方米套三，毛坯均價12000元／平方米，比帶裝修均價少了2000元。膠州的遠洋御城、天一仁和悅海大觀現在均是毛坯交付，均價在萬元上下。
■解讀 一套能省百萬低價吸引購房者
在上一輪2011年、2012年的行情低谷期，島城市場上眾多樓盤變相降價的一個法寶就是“精裝改毛坯”。到了2012年，大量一開始想用精裝產品賣出高溢價的項目紛紛遇挫，只能選擇毛坯產品面市，用低價吸引購房者。精裝和毛坯“混搭”樓盤也是那些年的產物。時移世易，到了這兩年，在青島已經全面實行全裝修和成品交付的背景下，還能看到“精裝改毛坯”，再次亮出“絕技”目的仍逃不出變相降價的老路。
拿城陽區旭輝銀盛泰正陽府為例，精裝交付的高層建面是128、144、165平方米的大戶型產品，均價在20000元／平方米的情況下，包含了三四千元每平方米的裝修標準，一套總價近300萬元，而當前毛坯交付的103、118平方米戶型，均價14000元元／平方米，總價約150萬。兩批房源總價差100多萬元。業內人士告訴記者，當前島城樓市在轉為買方市場後，開發商在嚴峻的市場形勢和巨大的銷售壓力下使出各種營銷手段。低首付、推優惠、團購價……不過，比起這種小打小鬧的“促銷”活動，“精裝改毛坯”直接大幅減少總價就成了不少開發商青睞的手段。精裝改成毛坯對於預算有限的剛需群體來說比較實惠，而作為開發商損失也不太大，所以成為一種降低准入門檻、提升購房熱情、抬升樓盤銷量的有效方式。
規避精裝糾紛 加快銷售回籠資金
如果毛坯交付的小戶型以低總價吸引了剛需購房者，那麼不少大戶型也精裝改毛坯為哪般呢？大戶型定位改善，照道理，都是自住需求的購房者，會對居住品質要求更高，稍微想拉一點“品質格調”的項目都會用“精裝”這張牌，甚至大戶型賣得比小戶型貴。但這是市場好的時候。現實中，大戶型在二手房市場上會因為總價高，而不像90平那麼好出手，在市場喧囂過去後，銷售上反而會有一定難度。
業內人士還透露，價格與質量不相匹配的裝修標準，以及後續一系列糟心的維權，讓不少購房者對精裝房頗為詬病。因此即便現在主城區有樓盤出現毛坯銷售，也在情理之中，與其捆綁精裝修來獲取更多利潤空間，還不如備一個毛坯價格，畢竟現在加快銷售回籠資金更重要。“從盈利角度講，精裝修是可以增加利潤的。但現在市場變了，未來價格戰或許難以避免，精裝改毛坯降價，是自保的一種方式。”一家房企的營銷總監表示，“而且毛坯房價格低，更容易拿到預售證，也少了與業主之間裝修標準、價格、質量、售後等一系列問題和麻煩。”
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