華泰證券發佈投資研究報告，評級: 增持。
北京城建(600266)
核心觀點
北京城建集團官網披露，11月7日上午北京市委市政府召開4家市管企業合併重組宣佈會，宣告城建集團與住總集團實施合併重組，將北京住總集團的國有資產無償劃轉給北京城建集團。北京城建作為承擔集團一二級開發的上市平臺以及北京市棚改的先鋒企業，有望整合承接住總優質資源，強化一二級開發市場資源稟賦。上調2019-2021年EPS至1.02、1.15、1.27元，維持“增持”評級。
一級開發資源豐富，鞏固京內棚改龍頭地位
北京住總集團成立於1992年，為北京市國資委旗下建築龍頭之一。2019Q1住總在手一級開發項目8個(主要位於北京和天津)，涉及改造面積約3990萬平，計劃總投資1326億，已完成投資457億，累計實現收入260億，2018年確認收入46億，毛利潤9.5億。北京城建作為承擔集團一二級開發的上市平臺以及北京市棚改的先鋒企業，2019H1在手棚改項目8個，總建面688萬平，擬總投資額1034億元，重組完成後有望整合承接住總優質資源，鞏固京內棚改龍頭地位，貢獻穩定收益的同時激活聯動空間。
京津二級開發有望錦上添花
住總旗下地產開發業務以北京保障房和商品房為主，主要位於北京和天津，2018年地產業務實現營收129億（保障房22.5億+商品房106.1億），同比+66.4%，商品房實現銷售收入77.6億元，同比+76.4%。截至2019Q1，住總在建保障房總建面125.1萬平，在建商品房總建面119.4萬平，商品房土地儲備73.7萬平。2018年末北京城建未竣工口徑項目儲備約450萬平，集團整合帶來公司在京津區域的資源整合空間。
股權投資帶動業績高增長，投拓力度加大穩定增長預期
前三季度北京城建營收同比+38.8%至106.6億，歸母淨利同比+168.0%至18.0億，業績增長源於開發業務結轉增加以及懷柔棚改項目收益確認、交易性金融資產股價上漲實現8.8億公允價值變動收益、持有上市公司股票權益法核算投資收益8.4億。前三季度開發業務實現銷售面積49.3萬平，同比-9.4%；實現銷售金額100.2億，同比+9.4%；新增土儲45.5萬平，同比+96.1%。投拓力度強化，公司銷售有望延續穩定增長。一二級開發+股權投資多元並舉，維持“增持”評級
公司三季報預計全年淨利潤有望延續較大幅度增長，我們預計全年股權投資所帶來的業績高增長持續，上調2019-2021年歸母淨利至19.2、21.7、23.9億元（前值15.4、18.0、21.1），對應EPS為1.02、1.15、1.27元。參考可比公司2019年7.2倍PE估值，我們認為重組完成後公司一二級資源稟賦優勢有望強化區域市場地位和增長預期，給予2019PE估值8.5-9.5倍，目標價8.67-9.69元（前值10.78-11.76元），維持“增持”評級。
風險提示：一線城市調控嚴格；一級開發及棚改加大資金鍊壓力；金融資產公允價值變動導致業績波動加大；集團重組及資源整合存在不確定性。
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