進入2019下半年的杭州樓市，對房東和購房者來說，似乎都成了一道百爪撓心的選擇題。
房子賣不出價，要不要果斷降價（殺價）出手？
二手房掛牌歷史性地突破10萬套，有人將其視作勝利大逃亡的信號。“應該賣吧，少賺一點，落袋為安才是首選。”一個聲音說。
但另一個聲音馬上跳了出來：傻了！現在賣，現在成交價根本上不去，賣就是踏空。屏過年，馬上就是一波升浪。
接盤的購房者就更難了。
他們當中，有的錯過了去年底的那波行情，直到現在都沒能搖上號。“去年底就是熬著等房價跌，誰知道開年這麼火。”
但也有的，生怕現在衝進去成了接盤俠。“下半年明顯行情冷了啊，趨勢不會這麼快逆轉吧！”
而所有這一切的根源，歸結起來，無非兩點：
1、當下的市場，和去年此時出奇地相似；
2、去年後面的故事是，迎來了一波火爆異常的小陽春。
所以，明年春節後的走勢，會復刻今年嗎？從前的雨季還會來嗎？
PART 1
探討這個話題前，身邊已有不少朋友表示擔憂：
比如無房的90後妹子麗麗，公務員，入杭近3年。今年開年，先後搖了西湖國際城、華夏四季等樓盤未果後，麗麗便想著等一等，索性等市場“降降溫”再出手。
同期參與搖號的同事，則全城撒網，十幾次搖號失敗後，無奈選擇了喬司一樓盤。麗麗不以為然，畢竟樓盤品質、戶型各方面十分普通，自己也不甚喜歡。
誰知，沒等來降溫，倒等來了一個又一個“萬人搖”，分母一再擴大，能搖到新房的概率更低。
這眼看著一年又要過去，房子還是無著落。麗麗萬分糾結，年末二手行情低迷，是不是該趁機抓緊上車，還是繼續搖風險更低的新盤。
能搖中新房固然是最佳選擇，但她擔心的是，已經踏空過一次，若年後小陽春繼續，那二手房自然也會隨大勢回暖，倒是新房搖不中，二手房買不起，兩頭難。
當老師的莫莫，則比任何人都無比期待年後小陽春趕緊來。
這樣，她手頭的房子，也能順勢賣個好價格。
莫莫夫妻倆想換個大套，從去年下半年就在看房。為了騰房票跟資金，只能把城西一套小戶型掛牌出售。
房子地段不差，房齡也新，唯一不足的就是學區太一般。本想著能賣個市場價也不錯
誰知，房子掛出去幾個月了，連個看房的人都沒；順著中介意思降了幾萬，還是沒客戶。
“市場冷，沒人買二手房。”若年後有波小陽春，那房子能出手，搞不好還能賣個高價。
哪怕這波小陽春會讓新房更難買，默默也覺得值。房子能賣出高價，手頭資金更寬裕，選擇餘地也更大。
只是，年後的小陽春還會再度重現嗎？
PART 2
麗麗和莫莫們的擔心不無道理，因為就當下的形勢來看，和去年此時太相近了。
先看技術面：
1：2018年7月6日，杭州主城區一連推出數宗涉宅地塊。意外的是，最受期待的濱江區政府旁宅地（今綠城曉風印月），未拍至封頂。
10天后主城區再推地，溢價率持續走低。土拍驟冷，視作杭州樓市分水嶺的標誌性事件。
同樣的境況，今年再度重演。自“限房價競地價”新政出臺，土地市場降溫，開發商拿地更理性。
相似程度：95%。
2：2018年7月以後，新房流搖成常態，甚至部分樓盤明裡暗裡打折出售；二手房從月成交量上萬套，到下半年跌至兩三千套，大跌7成。
“去年九十月是真的冷，投資客爆搶的金都夏宮，最低才賣1萬8，高峰期賣到過兩萬五六。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛說，幾個月房價跌了近3成。
今年呢？藉助雙十一，多家樓盤已經將存抵、優惠直接放上了檯面。二手房成交9連跌，甚至已有投資客比例較高的小區出現輕微程度的踩踏。
相似度：90%
為何技術面會如此相像，因為，背後的基本面決定了一切。
影響下半年樓市走勢的政策，大多出現在最高決策層當年7月底的定調。
先看去年，731政治局會議的表述是：下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，堅決遏制房價上漲；
今年的730會議是：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
相似度：100%
PART 3
既然去年下半年行情也是如此之冷，那麼，我們要討論的第二個問題是，今年開年這波小陽春行情是怎麼起來的？
技術層面，主要是沁園漲價事件的傳導效應+低價紅盤接連入市。
農曆新年剛結束，沁園漲價事件便落下實錘，一時間，限價放鬆的消息滿天飛；
緊跟著，天都城、京杭府、英特爾灣三大2萬上下的剛需盤接連領證，買房氣氛瞬間被點燃。
土地市場又來了一波神助攻。降溫了大半年的地價，一開年開發商重現高價拿地，地價頻頻拍至封頂+自持。
基本面呢？
影響來年上半年樓市行情的政策，大多出現在前一年第四季度的最高決策層會議上。
2018年1031、1213兩次重要會議，隻字未提房地產。
沒有消息，就是最好的消息。
再加上地方政府的助攻。4月初，杭州出臺新政，放寬落戶條件，專科及以上學歷可直接落戶。一時間，購買力大增。
“但最根本原因，還是年初金融貨幣寬鬆。”丁建剛表示。
2019年一季度，政策面改善、貨幣政策放鬆帶來流動性寬裕、資金成本下行，房地產行業融資環境明顯改善。
數據顯示，2019年1-4月，房地產開發到位資金累計同比增速達8.9%，較2018年同期提升6.8個百分點。
不僅如此，今年開年，央行接連兩次降準，釋放資金約有1.5萬億。居民房貸利率，從首套上調10%-15%，逐步降至5%，甚至基準。
PART 4
現在，要討論第三個問題，同樣的獨立行情，明年開年會否再現？
由於時間軸尚未走到明年，因此這個問題暫時不存在技術面。而基本面，由於信號尚處於陸續面世的狀態，因此，多空雙方的解讀也不盡相同。
認為明年很難再現今年這波小陽春行情的持方，其基於的主要基本面理由是：
城市：蘇州被反覆調控，大連只准跌不準漲，多地變相限購鬆綁。歸納起來，緊箍咒無處不在；
融資：即便全球處於降息週期，地產的貸款利率仍然略有上漲；
土地：全國範圍內地王罕見，一些企業甚至公開表示不再拿地。
最最重要的，像杭州這樣的城市，購買力面臨考驗。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，從理論上說，明年大概率不會出現小陽春，除非大經濟環境惡化。
今年下半年的樓市局面，說白了是抽銀根導致。信託、發債端卡掉，開發貸收緊，開發商從源頭上就很難拿到錢，自然也就沒錢拿地。
杭州樓市連續奔跑數年，購房者的財富、子彈消化太多。目前這一階段，能看出購房者理性不少。
新房中籤率的表現最直接，有些明擺著有價差的新盤，中籤率高於預期。若放在年初開盤，中籤率肯定比現在要低很多，側面說明，購買力已經有些疲軟。
《樓市大老哥》創始人、民間買房專家大老哥說，一而再、再而三、三而竭，杭州樓市將進入盤整期。
現在暴露出的購買力，只有一部分是剛性需求，實打實要買房的；大部分人是跟風，衝著一二手房價差去買房，以為買了房就能有幾十、上百萬的差價好賺。
這部分購房者，買房很大程度是為了投資。搖得到就買，搖不到也無所謂。並非樓市真實需求，隨時可能隨著樓市環境變化而退出。
著名投資專家垚圭城（六土）的觀點更直接：樓市見頂，高位盤整。樓市只有非常少的局部機會，但股市機會很大。
從大的邏輯層面來說，樓市熱的時間太久了，還會一直這麼熱下去嗎，可能性是很小的。再加上國家這兩年三令五申“房住不炒”，總不能揹著來吧。
樓市熱了多久，股市就冷了多久，眼下這都見底了，反而是機會。
浙江中原地產首席分析師荊海燕：明年若沒有政策性影響，翻不出太大浪花。
我愛我家品牌總監周包軍：年後行情如何不好判定，至少不太可能出現明顯上升行情。從目前的市場供需及房價來看，開年最大的可能性是房價不漲，在低位徘徊。
杭州本土房企營銷總Z女士：明年開年的行情，很可能跟現在一樣，持續溫吞，像今年這樣的小陽春，應該不會出現了。
買過多套房的金融界A先生：除了終極改善買房外，明年不會再買房。即便換房，也會將手頭房產出售一部分。
PART 5
當然，也不乏其他聲音，認為明年開年有可能會出現一波小回暖。
這些看多者的理由包括：
金融：歲末端仍然存在放水可能；
GDP：今年三季度增速已經下滑到6%的二十年最低值，如果繼續下滑，房地產要不要出力？
易居克而瑞浙江區域研展總監表示，目前看來，資金端比較規律，小陽春還是有可能出現的。
今年開年的這波行情，源於金融端放水，房企拿地熱情高漲，回暖的速度也快。
按慣例，明年初資金端也會略鬆鬆，雖不至於像今年這樣一拍就是封頂（雙限政策影響），但房企參拍積極性高，也會傳遞出不一樣的訊號。
所以，明年很可能會出現這樣的行情走勢：上半年樓市還不錯，中間穩定一段時間，下半年熱度再回升。
這裡所謂的回暖，就如荊海燕說的，倒不是會像今年開年這般猛烈，更多的是自然狀態下的成交量回升。
有一點，上至專家、房企、下至購房者都表示認可，那就是明年新盤間的分化會越來越明顯。熱的很熱，冷的很冷。
部分高性價比樓盤，諸如核心地段、優質產品，品牌開發商，一二手房價有倒掛的，搶得人一定不會少，“萬人搖”都不足為奇。
中房大數據研究中心總經理、首席企業諮詢師陳煥春認為，現在因為搖號覆蓋的範圍比較大，呈現在大眾面前的只是部分熱盤的數據。
目前樓市的供需矛盾，正在逐步緩和。
可能要到明年，隨著搖號平均中籤率提升、流搖比例逐步增加，開發商才會真正感受到銷售壓力。
PART 6
行情如此波詭雲譎，影響著每一個參與其中的主體心態。
家住三墩的濤哥，正忙著出手親親家園的一套二手房。120㎡的房子，350萬掛了近2個月沒有成交。無奈之下，他又降了10萬。
“二手房太慘了，就算新房仍有那麼多人搖，我還是不看好二手房。準備出掉去股市抄底。”
在一些人眼裡，賣不掉是風險；在另一些人眼裡，踏空同樣是風險。
數次搖號未中的丁女士，就明確表示，網紅盤還是會去搖，哪怕價差沒有現在這麼高。“錢放著也沒其他投資渠道，還不如買房穩妥。要是像今年這樣的小陽春再來一波，想搖到更難了。”
“這很正常，經濟發展還不太明確的市場裡，拋開政策面不談，影響樓市的諸多社會因素有時扮演著“不可預計偶發性”角色，人們有自己的理解和思考，未來到底怎麼樣，誰也說不準。”周包軍表示。
而在丁建剛看來，今年下半年二手房成交量一再下跌，但還沒到去年那般低迷。從二手房賣不動，到越來越多的房東主動降價賣房，至少需要半年多時間，才能傳導到新房。
到那時，如果人們發現，原來所謂的高價差紅盤，價差大幅縮水，甚至沒有倒掛，那麼搖號的熱情也會隨之降低。
現在，讓我們再來回顧一下，距今最近一次高層會議的定調核心關鍵詞：不將房地產作為短期刺激的手段。
這句話，將是很長一段時間內，我們必須牢記的字眼。
在沒有新的關鍵詞出來之前，它意味著地產這個行業，將面臨著20年來最高壓的調控，最堅決的遏制，以及，高層最強大的決心。
它的懸念，應該已經被終結了。
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