相較於去年，整個江北樓市艱難很多！
近期江北信號不斷：新盤大量上市，“日光”越來越少，去化慘淡；土拍降溫，優質土地供應量增加；開發商小步快走成主要策略；二手房市場觀望情緒濃厚，成交量明顯減少......
這兩天實探江北，走訪多家中介瞭解到，這些現象在作為南京掌上明珠的江北核心區表現尤為明顯，當初成交火爆的小區，如今跌下神壇鮮有人問，臨近年底，日子有點難了...
1
江北樓盤“低調”開盤成主旋律，樓市格局貌似已經改寫
前兩天，江北地鐵口一盤開盤，當天賣掉8成，成為江北“火爆”的代名詞。而像此前“日光”、中籤率創新低、火爆開盤現場等現象已經淡出人們的視線，各個樓盤“低調”開盤已經成為主旋律，江北樓市的格局貌似已經改寫。
統計中發現，今年江北眾多的開盤樓盤中，中籤率和去化情況比較好的依然在核心區，去化率在60%-100%，中籤率在1.6%-33.9%。不過，核心區相較於以往逢開必火的現象已經很少出現，60%的去化相對此前的核心區樓盤開盤情況，明顯趨冷。
從縱向角度觀察，今年金九銀十期間江北樓盤的中籤率明顯高於金三銀四期間，流搖率也逐漸走高。這一點，江浦和六合的樓盤體現的尤為明顯。除此之外，將別有近5成左右的樓盤都是直接平推。
2
庫存量大！開發商小步快跑成主要策略
除了去化降低外，新盤的上市量明顯增加。小步快跑成了江北諸多開發商的主策略。網上房地產數據顯示，南京整體的新房庫存已經達到44339套，其中江北新區整體新房庫存近1.4萬套，數量在各板塊中佔據首位。
就在上週365樓市剛剛盤點，今年來江北開盤的樓盤情況。其中15家樓盤開盤中，開盤頻率有三四次的佔據多數，核心區的風華國際、江與城和中海左岸瀾庭均開盤四次，總上市量近6000套。
另外，核心區還有一批純新盤放出開盤消息，上市量也是非常巨大。等這批新房都上市後，去庫存將是江北各開發商的首要任務。
3
供地量加大！房企拿地謹慎，競價更為理性
這些開發商快速搶跑也是有跡可循的，不然很可能後期會被“拍死在沙灘上”。
江北核心區今年共放出9幅重量級地塊，不過土拍結果卻讓人大跌眼鏡。
其中6月份江北核心區拍出4幅地塊，4塊土地均未突破最高限價，很多媒體直接評論此次土拍爆冷。
實際上，參與6月份土拍的品牌房企並不在少，其中包括碧桂園、招商、萬科、金地、保利、正榮、融僑、棲霞建設、卓越、雅居樂、世茂、中海、美的、金隅、仁恆&龍信、綠城、廈門建發、海信、東原&光明等房企。
只不過在面對江北巨大的供貨量上，不少房企拿地態度謹慎，競價上也更為理性。
土拍意味著樓市風向標，接下來明年的上市量也不會少，而新房去庫存也將持續。
4
樓市進入下半場，江北二手房市場出現三大現象
新房和土拍的上市，其實對二手房市場的衝擊還是蠻大的。回顧一下年初核心區二手房市場，破4萬、破4.2萬、破5萬消息一個接一個。而樓市進入下半年，這些消息逐漸淡出。
這兩天我也和多家中介聊天，得知不少在江北的中介壓力不小，有多家門店在2016年、2017年擴張門店，但是在今年又把規模縮小，而這種現象不只是一家中介。
另外，我還了解到，在不斷擴張規模的中介中，有的依然還在觀望江北核心區的樓市情況，遲遲不敢入場。
江北核心區目前的小區成交情況如何呢？
1、新房上市量衝擊，二手房市場缺少價格優勢
據中介透露，目前核心區僅有四個小區有二手房可售，分別是保利西江月、正榮潤江城、潤錦城和雅居樂濱江國際。
這四個小區中，目前保利西江月諮詢量較多，主要還是受價格因素的影響，在四個小區中掛牌均價最低。保利西江月目前掛牌均價28948元/㎡、正榮潤江城掛牌均價37861元/㎡、正榮潤錦城掛牌均價36461元/㎡、雅居樂濱江國際掛牌均價33707元/㎡。
受新房上市量的影響，新房普遍在3萬/㎡ 的價格，而高於新房價太多的正榮潤江城、潤錦城、雅居樂濱江國際在失去了價格上的優勢，因此保利西江月的諮詢量明顯增加，不少買房者會和新房進行對比。
2、掛牌量和成交量雙雙減少，也是江北核心區目前二手房市場的一個現象
據中介透露，目前江北核心區的掛牌量和成交量相較於年初，明顯減少，房主和買房者的觀望情緒加重。“之前買核心區的購房者基本都是投資客，他們基本不缺資金，基本都是做長線投資，對未來市場還是很看好的。”潤江城附近一家中介透露。
雖然現在整個江北市場都比較冷，但是各方面利好都在湧入，很多置業者對江北的市場還是充滿信心，不少投資客都將自己房子拿出來出租，做好了“持久戰”的準備。
3、就業者大規模湧入，租客明顯增加
中介透露，近期雖然二手房成交量不高，但是租房量明顯增加。我瞭解到，近期不少高校學生臨近畢業開始實習，而核心區的中科創新廣場、研創園和金融中心將為不少人才提供大量就業機會，很多中介近期接待不少租房大學生。
（潤江城對面的金融中心）
目前整個江北最主要的矛盾還是在巨大的上市量上，去庫存現象將會持續很長一段時間，與此同時二手房市場也因此被壓抑。
不過，江北新區向好的方向發展是板上釘子的事情，只不過是時間問題。
閱讀更多 靚眼萌妹 的文章
關鍵字: 南京棲霞建設股份有限公司 南京
