眾所周知，在上海的2035規劃中，未來的上海將以“卓越的全球城市，令人嚮往的創新之城、人文之城、生態之城”為目標，建成國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。
在新一輪的全市總體規劃中，吳淞工業區是上海今後轉型發展的重點區域之一，同時未來的吳淞地區還將承載上海主城區北部的城市副中心職能。
寶山吳淞創新城核心區
其規劃範圍北至友誼路、東至同濟路-黃浦江、南至長江西路-軍工路、西至江楊北路-虎林路，規劃總用地面積約24.9平方公里。
寶山吳淞創新城規劃範圍
提起吳淞地區，很多老上海人第一個想到的就是寶鋼。
的確，在寶山吳淞工業區，26平方公里範圍內，一半土地歸寶鋼使用，其中寶鋼的上鋼一廠、上鋼五廠共佔地7.4平方公里，佔總面積的28.5％，如今鋼鐵產能下降，很多企業處於停產、半停產狀態。
事實上，隨著上海整座城市的經濟結構轉型，寶鋼這個重工業的巨無霸早已開始邁出了外遷的步伐。
雖然寶鋼的生產部分搬離了，但是它還有許多的金融、生產性服務業以及研發、設計的工程項目，以後會留下來，在此集聚。
寶鋼的一走一留正是為了吳淞工業區的轉型發展，這個傳統的重工業基地將依託原有的製造業基礎，新引進軟件設計、信息服務、新材料、節能環保、時尚文化等產業，打造成為上海北部新型產業的發展基地，以及國有老工業基地轉型的示範區。
而沒有了心愛的寶鋼，吳淞作為新的城市副中心，未來又將會是什麼樣子的呢？
NO. 1｜壹
我們說過，一個區域未來如何，還是要看規劃，規劃，規劃！
在“寶山2035規劃”中，寶山整體圍繞“一帶兩軸三分區”的格局發展。
寶山區2035總體規劃中的一帶兩軸
- 一帶就是T型的濱江發展軸：長江、黃浦江、薀漕浜屬於濱江帶
- 兩軸就是寶山公路發展軸和滬太路發展軸。
- 寶楊路-寶安公路功能拓展軸：沿寶楊路-寶安公路由西至東串聯顧村、楊行、淞寶等重要城鎮功能組團，以現代服務業為發展重點，沿線集聚商務辦公、商業商貿等功能板塊，加速中部地區東西向聯動發展。
寶山吳淞創新城核心區規劃圖
- 滬太路城鎮發展軸：以滬太路及軌道交通7號線為發展走廊組織沿線地區城鎮發展，由北至南串聯羅涇、寶山工業園區、羅店、顧村、大場等城鎮、產業功能組團，打造南北向的城鎮產業發展軸。
- 三分區，即南片區——中心城（寶山部分）
中片區——主城片區（寶山部分）
北片區——羅店城鎮圈
一帶兩軸其實又是一個平衡的概念，從寶山區的濱江主要指的是寶山區的東部，而滬太路位於寶山區的西部。
由此可見，相對落後的寶山區西部，未來將是發展的重點方向。而寶山區東部的濱江地區，其實發展的潛力有限，因為大部分地區已經開發了。
而寶山區的吳淞市級副中心位於吳淞工業區北區，這是由地理位置決定的：
- 作為上海的新增四個市級副中心，需要位於外環線以外
- 作為寶山區的市級副中心，能利用的地區也只有吳淞工業區
兩個條件湊在一起，寶山區的市級副中心就只能是吳淞工業區北區。
NO. 2｜貳
吳淞以江海浩瀚、百阿爭流的吳淞口得名，扼據江口，向有“重洋門戶”、“七省鎖鑰”之稱，憑藉其優越的水陸交通條件，歷來被視作開發的寶地，早在清同治及光緒初年，已闢有海關、鐵路、碼頭和郵電通信。
吳淞口
光緒二十四年（1898年）根據各國領事多次要求吳淞開埠的建議，清政府將吳淞自闢為有別於上海租界和允許外商在此經商的通商場，吳淞第一次開埠，並將國內第一條營業性鐵路——淞滬鐵路重新從上海築到了吳淞。一時闢街築路、批地造房、列肆成市，頗成氣候。
後隨著黃浦江的疏通，外商投資益集中於上海，吳淞首次開埠未獲顯著成果，但為吳淞的發展打下了基礎。
國際郵輪港
1929年，上海市政府制訂《大上海計劃》（即《新上海建設計劃》），將吳淞定為商港區，薀藻浜一線為工業區，計劃開挖人工運河溝通薀藻浜與吳淞江，使吳淞成為上海水上樞紐之一；從寶山鎮到市中心，再往南接上南路，闢上海市的南北幹道。
按此計劃開發，吳淞將成為上海最具發展規模的商港區。然而不久後，由於受“一·二八”“八·一三”兩次淞滬戰爭的摧殘，不僅計劃落空，連同原先已建成的基礎，也幾乎化為烏有，且使吳淞長期處於兵荒馬亂，民不聊生之境地。
被戰火摧毀的吳淞鎮
1946年以後，上海都市計劃委員會先後制訂《上海區域計劃總圖》和《上海都市計劃》等，都曾對吳淞這塊寶地的開發作出了規劃。
諸如在吳淞建新港，在吳淞薀藻浜北建立挖入式港池；建設吳淞經市區外圍至閔行的高速幹道；在何家灣設新的編組站，使鐵路、港口及工業區直接聯繫。這些計劃雖有一些已經在醞釀和啟動，但隨後因國民黨發動內戰，使計劃的實施失去相應的經濟能力而告吹。
直到1949年5月建立人民政權後，吳淞這塊寶地才開創了新天地。
NO. 3｜叄
有了歷史的沉澱，那麼發展呢？
上海市政府將吳淞工業區地塊全部劃撥給了寶鋼集團打造全新中央商務區，張華浜與吳淞地區要打造全新的城市綜合體，吳淞煤氣廠改建成上海國際能源創新中心。
月光下的寶鋼
2014年底，寶山區啟動了吳淞口國際郵輪港擴建工程，奠定上海亞洲最大郵輪母港的行業地位。
同時，全面啟動郵輪港區域岸上開發，重點建設以寶楊路崇明碼頭功能調整為主體的郵輪港陸上客運中心、以寶楊路圈圍地功能開發為主體的濱水活力中心和以寶楊路、寶東陸沿線地塊調整開發為主體的綠色商務中心。寶樂匯、寶龍廣場也為商圈增色。
吳淞--國際郵輪港
在2018年，寶山區在吳淞國際郵輪港的北側，建設了一條濱江大道，剛好位於吳淞國際郵輪港和上海長灘之間，屬於連接寶山區濱江兩個景觀的道路。
寶山區建設濱江城區也有十幾年的時間了，但是濱江大道、濱江城區的概念，都很難深入人心，主要的原因有下面幾個：
- 寶山區本身很大，濱江地區只淞寶地區，佔寶山區的比重都很小
- 寶山區的濱江大道南北是不貫通的：南到外環線，北到長灘，只是很短的一段
- 寶山區的濱江大道距離長江還有一段距離，本身濱江的特色不濃
但現在不一樣了！
上海長灘約180米的觀光塔，作為濱江輪廓線至高點，揹負城市文化策源地的使命前來。
在這裡，長江第一觀光塔、世界第三大球幕影院、北上海第一音樂廳、足球場、大型SHOPPING MALL和進口超市……從南外灘、北外灘、東外灘，再到創見北濱江的上海長灘，一條嶄新的價值金線，一片空前的生活版圖，引領上海真正躋身國際都會行列！
百萬方城市綜合體，城市地標級配套群，濱江新城也很值得期待！
同時寶山也在著力構建郵輪經濟全產業鏈，立足吳淞口國際郵輪港，圍繞郵輪研發設計製造、旅遊消費和服務管理等，積極打造郵輪經濟產業集群。
未來，吳淞區域將形成郵輪城與吳淞創新城兩翼齊飛的大好局面。
NO. 4｜肆
一個新城的崛起發展，必然是離不開交通的帶動。
根據規劃，吳淞地區未來將引入多條軌道交通線路，通過對軌道交通線型的優化，合理佈局站點，更好地為城市副中心地區開發提供最大限度的支撐；重點打造市級楊行樞紐，通過市域線、市區線等多種公共交通網絡，實現便捷換乘。
規劃道路系統圖
根據目前規劃，軌道交通3號線、軌道交通18號線、軌道交通19號線(暫名)、軌道交通22號線(暫名)、軌道交通24號線(暫名)、軌道交通寶嘉線(暫名)、軌道交通滬通線(暫名)、軌道交通滬崇線(暫名)、軌道交通南何-何楊線(暫名)等（含市域鐵路）服務於吳淞創新城。
吳淞創新新城
像我們這種上班靠擠地鐵的人，太明白地鐵交通對一個區域來說意味著什麼了。
人口會越來越多，有了人商業也自然會越來越熱鬧，開發商趁機樂此不疲地蓋房子，然後就是房子漲漲漲，安家的人拼命的買買買的節奏！而目前寶山區的最新均價已經達到4.1萬每平了。
NO. 5｜伍
吳淞口是上海的入海口，無論吳淞江還是黃浦江，其江水都從此入海，可以說吳淞才是上海的起點。
上海最美的八大森林之一的吳淞炮臺灣溼地森林公園位於寶山區東部，背山面水，東頻長江、黃浦江，西倚炮臺山，南迄塘後支路，北至寶楊路，沿江的岸線長達1974.13米。
其西南角是著名的吳淞口，清朝時藉此地形建造水師炮臺，所以得名為炮臺灣。傳說以往的吳淞口地區，可見海上雲霧攜帶著濛濛雨絲飄入江濱，海、雲、天空連成一片，朦朧中又見江面上風帆片片，時隱時現，可與北戴河秦皇島外的景觀媲美。
所以，吳淞工業區轉型發展有核心優勢：
- 有充沛的發展空間，存量用地多，轉型發展潛力大
- 擁有良好的區位與配套條件，周邊城區人口稠密，發展較為成熟，且緊靠復旦、同濟、財大等重點科研院校，教育與人才優勢明顯
- 交通便利，多條城市快速路、高架路和軌道交通線路穿越
- 擁有豐富的濱水岸線資源，坐擁超過4公里的黃浦江岸線，以及約8.5公里的薀藻浜兩岸岸線
- 產業發展基礎好，寶武、上港、招商局等央企和國有龍頭企業將在轉型發展中起到帶頭作用
高端住宅區--上海長灘
NO. 6｜陸
根據上個月最新數據統計，寶山的房地產市場去庫存效果比較好，使得整體上該區域投資潛力較大。從下圖可以看到，寶山區成交佔比約11.2%，僅次於“大浦東”！
而吳淞地區本身有很多二手房資源，且該區域離寶山區中心比較近，對於這個區域的投資整體上還是比較看好的。
大批量的人才引進，未來住宅需求應該會很大。但從規劃來看，內部雖然有規劃住宅用地卻不多。所以要上車的趕緊抓住機會！
目前該區域內的新房和二手房項目不多，有招商海德名門別墅，以及即將開盤的上海長灘5.5萬/平。
核心區住宅區
此外，吳淞地區傳統商貿易比較發達，一些港口資源建設等都會使吳淞成為熱點。
目前來看作為價值窪地，作為新的副中心建設，吳淞有必要起到承接上海北部發展和上海寶山老城中間過渡地帶的積極作用，這樣的話就會使得更多人到吳淞置業。
- END -
閱讀更多 地產點評 的文章
