去年，特派員寫了一篇\\房地產入行指南\\，相對客觀、理性的描述了個人眼中的
行業趨勢、企業競爭格局、求職策略等內容，這個動作不經意的幫助了很多小夥伴。恰逢各大房企2020屆校園招聘也拉開了序幕，是時候推出指南2.0了。
此次分享一共由5大部分+12個小點組成。分別從房地產行業本質特徵、房地產行業概覽、如何選擇平臺、地產公司挑選與職責、如何準備面試5部分去闡述分解。
/房地產行業的商業模式/
大家都用手機，從功能上來區分有商務、音樂、拍照；從性能上分充電快、拍照清晰、信息安全等；從品牌上分華為、蘋果、小米、vivo、oppo。
房地產公司當然也有區別，其商業模式大體分為3種：住宅地產、商業地產、產業地產。
住宅地產有我們耳熟能詳講情懷的萬科、講週轉的碧桂園、講精工的中海、講匠心的綠城仁恆、講景觀與善待你一生的龍湖......
商業地產分為內地和外資：有思聰他爹做的萬達廣場就是城市中心；央企鉅子華潤萬象城；新城的吾悅廣場；擁有14家上市公司的央企中糧旗下大悅城；
還有我個人很喜歡的龍湖天街；外資畢竟都是老藝術家了，恆隆廣場、IFC、太古裡、龍之夢、凱德 廣場、來福士... ...
產業地產，顧名思義，一是產業二是地產。
從企業端來講，傳統的住宅開發已經非常成熟，僧多粥少，土地難獲取、利潤空間被壓縮，加之國家頻繁的宏觀調控，越來越多企業希望藉助政策紅利開發產業地產。
/國內目前主流的產業拿地模式有2種/
帶產業拿地和產業運營
帶產業拿地本質目的就是藉助產業低價拿地或優先獲取優質地塊進行房地產開發。
合作或者自身擁有大文娛、大健康、大醫療、主題樂園、教育、生態農業、人工智能、芯片科技、影視、電子競技、汽車等產業配合拿地。
產業運營模式是一場“持久戰”，通過長期運營實現產城利益互補，產業運營的房地產企業多為產業或城市運營商，要求房企要有完整的資源鏈條和產業運營經驗。
談到產業地產，不得不提到小廣告貼滿高鐵的華夏幸福。雖然最近華夏不太順，結果也算平安落地。
這家地產商是以“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城和“產業鮮明、綠色生態、美麗宜居”的產業小鎮為核心產品。
通過“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運作機制，在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營6大領域，為城市提供全生命週期的可持續發展解決方案。
簡單來說，就是幫政府打造運營產業 新城。
我們來看幾組數據，就知道這家公司有多不一樣！截止目前，這是一家擁有100位招商局長和4600人產業發展團隊的地產商。
華夏幸福以“產業優先”為核心策略，聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業，打造百餘個產業集群。截至2017年年底，華夏幸福已為所在區域累計引入簽約企業超1900家，招商引資4000多億元，創造新增就業崗位8.2萬個。
好了，華夏幸福就簡單講到這裡，可能小夥伴們還知道老王揮淚賣的“萬達文旅城”、恆大“童世界”、去年期間狂砸廣告的恆大“海花島”、“養生谷”、藍光“水果俠”等等這些文旅小鎮。
這個多以主題樂園、養老等產業拿地的模式，主要是因為文旅產業進入門檻低，政策傾斜度高，這裡就不一一展開了。
值得關注的是恆大，怒砸3000億投入到新能源車行業，今年3月許家印就宣佈，恆大的多元化產業佈局已全面完成，形成以地產為基礎，旅遊文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。8月28日，像當年的恆大冰泉一樣，“恆馳”汽車在亞冠賽場橫空出世。
前面我們談完了房地產行業的本質、發展、商業模式，終於來講錢途啦，地產行業薪酬水平咋樣？
/行業薪酬水平/
我們先曬幾家上市房企公佈出來的2018年薪酬發放總額、高管薪酬發放總額。
今年的樣本企業從2017年的130家增至135家——其中96家是A股房企，39家為H股房企。
2017年，他們給付的薪酬總額共計2094.26億元，平均薪酬總額為15.51億元，均比去年同期上漲24%，其中15家重點房企的薪酬總額平均漲幅達40%，整體呈持續上漲趨勢。
房地產行業平均收入在全社會行業
位居Top3
當下的政策和競爭環境，踩對點、拿對地、快速一次性做對產品、選好總包是基本功，試錯成本很高，稍不留神就容易虧損，這個行業必須用結果和業績兌現的。
/收入高，看得見的職業成長/
從管理培訓生成長到總監，正常來說4-10年，拿到的年薪在50-100萬。
目前行業人才門檻越來越高，中高層年齡段越來越年輕，很多企業出現87年的副總裁，88年的總經理，一大批的80後開始走上副總、總經理等管理崗位。
/房地產行業的狀態/
1.忙
上海的虹橋商務區，
蘇州園區現代傳媒廣場，
天津茂業/仁恆置地廣場，
南京河西建鄴華泰/新地，
... ...
這些城市最繁華的中央商務區，無一例外的被各大地產商扎堆入駐，晚上12點，依然燈火通明。
裡面坐著的是沒時間談戀愛的地產加班狗。
2.會多
房地產開發的很多關鍵節點需要會議制度來管控，各大公司有自己的運營會議體系 。
一般分為3種類型
*運營例會
*項目專項會
*各條線小會
2.1.運營例會（區域公司層面年/月運營會、項目層面/PMO會）
2.2.項目專項會（投資決策會、項目啟動會、項目戰規會、方案成果審查會、項目協調會、項目後評估會）
2.3.各條線職能大大小小的會
3.加班多
會多了PPT、溝通就多，自然加班多，最後當然壓力就大了。
很多房企工作模式為9126：每日9點上班、12點下班、每週工作6-7天，甚至還有些企業幾乎全年無休。
4.壓力大
大部分的房企都是高週轉，一切經營導向，行業壓力大也就是自然的事情。所以地產圈有個段子：只要幹不死，就往死裡幹。
敲黑板，閩系、高週轉的諸如BGY、YGC、XS、XH、ZJ、LG、ZR、HD、RC這些都是壓力比較大的房企，當然收入和付出也成正比。
碧桂園有6位區域總裁去年的
獎金超過1億人民幣，這就是房地產行業。貼幾張恆碧萬融員工及家屬們的段子：
（以上段子均來自網絡微博，特派員對此不負責）
說完段子，我們進入下一個環節，如何選擇平臺
/選擇平臺第1個指標-江湖地位/
房地產是資本密集型行業，銷售規模、江湖地位與金融機構的
授信額度、融資成本強相關，江湖地位背後代表的是企業的擴張能力、融資能力、品牌力、未來發展以及應對市場的競爭力的綜合體現。
從各陣營銷售額及增長率來看，強者恆強已成共識，格局分化加劇。
目前房地產行業已進入資源主導階段，規模型房企具有較強的資源集聚效應。
優勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇，未來分化會進一步加劇。
/選擇平臺第2個指標-ROE/
ROE（淨資產收益率）,又稱杜邦公式，是淨利潤與投東權益淨資產的比值。
體現了投東投資企業的回報，用以衡量上市公司運用自有資本的效率。
ROE=銷售淨利率*總資產週轉率*財務槓桿
這3個指標則分別反映企業的3個核心能力
賺錢能力、資產營運能力與償債能力。
淨資產收益率越高，代表股東的投資所創造的利潤越多。相比於其他單一財務指標，ROE更能反映公司經營效益的綜合水平。
/選擇平臺第3個指標-薪酬、體系/
品牌房企越來越重視校園招聘，培養自己的生力軍子弟兵，其中特派員最推薦4家，萬科、中海、龍湖、旭輝。
綜上，有限考慮銷售規模TOP30房企，然後再將ROE低、有息負債高的房企剔除去。
/如何選擇平臺-Base/
也分2個層面：地域和區域
地域：優先長三角、大灣區、京津冀（河北慎重）、成渝都市圈
優先一線城市、強二線。
一 線：北京、上海、深圳、廣州
強二線：成都、重慶、西安、鄭州、武漢、長沙、青島、天津、濟南、合肥、南京、廈門、杭州、福州、寧波、石家莊
區域：優先集團職能、然後區域、城市公司、項目公司職能優先選擇。
/地產公司各條線與職責/
下圖描述了房地產公司公司各條線與職責，從投資拿地、產品定位、規劃設計、施工管理、銷售回款、產品交付、物業服務 ，清晰的反應了在各個階段所對應的職能條線。
如何準備面試，首先我們要了解房地產開發全生命週期，從買地-設計-施工-銷售-回款-交付不同的階段，每個節點需要完成的主要事項。
/如何準備面試-房地產開發全生命週期/
/如何準備面試-房企基本情況和崗位要求/
如何準備面試，要對公司的基本情況和崗位基本要求瞭解清楚。特派員羅列了一些渠道，請看下圖。
/如何準備面試-招聘流程及應對/
如何準備面試，通常來說，房地產企業的校園招聘分為5個階段：網申、初試、複試、終面、offer發放 。
最主要的就是結構化面試與無領導小組討論，其中注意事項下圖中都有羅列。
其實HR們都熟知各種套路，也厭煩“麵霸”，我們做自己就好了，祝大家拿到自己滿意的offer。
用心多於用腦、誠意大與技巧。
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