這年頭，相見不如懷念。
說相見的，明明一路之隔或是遙遙相望的兩個樓盤，卻因為板塊或區域的“出身”不同，硬生生分出三六九等，均價相差三四千甚至七八千。這樣的“兄弟樓盤”，因為限價斷層帶的存在，身價迥異，研究員稱它們為“鴻溝盤”或者“參差盤”。
舉個例子：崇賢是餘杭區和拱墅區接壤的板塊，這裡的精裝高層均價不超過2萬元/㎡，但1公里開外的拱墅區地運河新城，高層（毛坯）的備案價能到2.6萬元/㎡，精裝價格約3萬元/㎡。差距在1萬元以上的兩者直線距離約1.5公里，僅僅是一站地鐵的距離，這就是頭文字“拱墅”和“崇賢”的區別。
像這樣的“限價斷層帶房價跌落”的例子，杭州還有幾個。且看住浙網的調查。
本文導讀：
1、新房隔了不到2公里，均價相差1萬元
2、嵌進蕭山市北的濱江悅，成了最好的促銷利器
3、餘杭和西湖區：真實價差已在縮小
先來看一張圖。這是住浙網和好房研究院最新制作的杭州板塊均價圖，圖中數據來源於板塊預售證備案價和“雙限”地塊新房價，相互印證，反覆夯實。
杭州樓市板塊均價圖（製圖：陳明泉）
板塊相鄰地帶，就是所謂的“限價斷層帶”，出現相隔不到百米，房價卻差好幾千的現象。比較典型的有拱墅區運河新城、桃源和餘杭區崇賢新城之間的“價格起落”，濱江區西興板塊和蕭山市北間的落差較大，像時代濱江悅高層毛坯和招商聞博花城之間，差價有七八千之多。
新房隔了不到2公里，均價相差1萬元
上週五，備受矚目的城北萬象城幸福裡首開，26500元/㎡價格讓購房者怦然心動。萬象城攪動了城北一湖春水。
斷層帶較深的“跌落”是在城北，具體來說，餘杭區的崇賢和拱墅區接壤的桃源、運河新城板塊落差很大。
兩者位置相差2公里以內，精裝高層均價最高相差1萬元以上：目前崇賢整體在售精裝均價在2萬元/㎡左右，上河宸章更只要17800元/㎡，拱墅區的桃源板塊，臻藍府毛坯高層27196元/㎡，運河新城偏剛需的尚閤府毛坯高層也要2.6萬元/㎡，與和寧文華、運河融創“姊妹盤”差距就更大了。
樓盤區位圖
從區位圖中可以看到，京杭府距離博翠府和尚閤府直線距離約1.5公里，僅僅是一站地鐵的距離，但是價差卻接近1萬/㎡。
當然，“雙限”地崇賢新房上限也突破了2.3萬元/㎡，總量是運河新城也水漲船高。9月10日，運河新城新掛牌的一宗宅地，新房上限價高達3.8萬元/㎡，新房鴻溝依然還在。
但在二手房市場，餘杭區和拱墅區的落差絕不至於那麼大。畢竟，城北萬達廣場周邊，有很多近幾年新交付的二手房小區，除了學區有所不同，其他配套都是共享的。
城北部分小區分佈圖
城北小區二手房行情（數據來自好找房，截止到10月28日）
從二手房情況來看，即便有賣魚橋小學星瀾分校的加成，拱墅的幾個小區房價也沒有明顯甩開，房價差在10%左右。而且，餘杭區的北宸之光，近期二手房成交均價高於拱墅區的香榭裡。
隨著城北萬象城和寶龍城的落地，這幾個小區的房價差異或許會進一步縮小，這也會體現在崇賢和運河新城的二手房價上面。
嵌進蕭山市北的“濱江悅”，成了最好的“促銷利器”
同樣的，蕭山和濱江的部分區域，限價標準差異也比較大。
時代濱江翡翠之星是市北出了名的紅盤，今年推了最後一期房源，精裝均價在3.6萬元/㎡左右，順利售罄。而像楔子一樣打進風情大道東側的時代濱江悅，其實是一個濱江區的樓盤毛坯限價為4.2萬/㎡，比翡翠之星的定價足足貴了8000元/㎡。同樣，新近首開的招商聞博花城帶裝修3.8萬/㎡。
僅從區位來看，聞博花城不輸於靠近地鐵1號線濱康路站的時代濱江悅，靠近地鐵5號線博奧路站,在建7號線明星路站,是一個雙地鐵盤。此外,周邊商業配套資源豐富,蕭山寶龍城市廣場、萬象匯、星光大道、龍湖天街,以及在建的濱江銀泰城等等。
最令人關心的學區，如果濱江單拿出江南實驗，那無疑是佔優勢的，也要看到蕭山市北雲集了不少好的學校，銀河實驗、朝暉小學、金山小學等。至於你會不會為了不同的學區而買單，那是“蘿蔔青菜，各有所愛”了。
其實，購房者的眼睛是雪亮的。相比於濱江西興，市北板塊的高性價比一目瞭然，一套130方的精裝高層總價要便宜100萬元以上。4.2萬元/㎡的毛坯看上去挺美，但在3.8萬元/㎡的市北均價映襯下，成了促銷“利器”。“濱江區粉”軍心有點動搖，只有綠城曉風印月這樣好產品+地鐵+學區+強品牌才能鎖定大部分購買力，同樣價格的中海雲宸和時代濱江悅加推尷尬流搖，分化明顯。
3.8萬元/㎡均價似乎成了一個分水嶺。近期，濱江區有樓盤在樓身上打出廣告：最低3.8萬元住濱江，似在與市北爭奪客源。
時代濱江悅沙盤圖
上週，研究員到時代濱江悅做市調，無論是周邊交通配套還是學區，石材幹掛的外立面昭示這是一個用心打造的產品存在，毛坯交付也顯足夠誠意。
時代濱江悅把周邊蕭山的二手房價也帶起來了。在好找房上，陽光城上府二手房簽約均價接近4萬，達39080元/平米；萬科金辰之光簽約均價 39770元/平米。說明市場認可濱江悅物有所值。
限價下的差距顯出市北樓盤的性價比，這是客觀事實，但濱江樓盤自有其強大產品力，配套、服務也一流，購房者宜從實際出發，權衡考慮，再選擇最適合自己的產品。
餘杭和西湖區：“真實”價差已在縮小
杭州的各個城區中，西湖區一直是公認的學區、產業和環境全面發展的“三好學生”。
西湖區高新產業底蘊濃厚，好學校更多：學軍、求是、行知等等，而且分校眾多。所以很長時間裡，西湖區的教育質量公認要勝過餘杭。
那麼到底一路之隔，餘杭和西湖區的房價差異有多大？
來對比一下三墩和良渚的房價差異：
樓盤區位圖
近期周邊在售的項目中，產品比較相似的主要是銀城雲谷天境、綠都雲和湖、上實海上海和保利融信和光塵樾三盤。
三個樓盤最新搖號登記情況
這幾個盤雖然裝修標準、戶型和交付時間等有一些差異，但整體價格相差在2000元/㎡以內，登記人數也在一個量級上。
尤其是和光塵樾和雲和湖，登記時間是基本重合的，從結果來看兩個盤的受歡迎程度在伯仲之間。也就是說，參與搖號的人並沒有明顯的城區傾向。
不只是新房，周邊的二手次新小區，近期的成交價格也相近，餘杭的萬科未來城因為品質加成賣得更貴一些。
周邊二手房成交情況（數據來自好找房）
這樣的結果給了很好的啟示：在交通、醫療等配套相差不大的前提下，相鄰板塊存在巨大價格差，本身就不盡合理，拉平、融合是大趨勢。
新房因為政府調控，弱化了市場這隻“無形之手”，二手房傳遞出的市場語言無疑更真實，也更值得參考。
從現狀來看，餘杭區、蕭山區和主城區的融合度已經較高了，所謂的學區差異，實際上主城區內部也普遍存在。
在目前限價仍然存在“落差”的情況下，盯牢這些處於城區邊界的房子，它們往往存在一定的低估，而且在交通、學區上面並沒有太吃虧。
對於一些城區邊界附近的樓盤，它們完全可以共享主城區的優質配套，如果價格明顯低於主城區，是非常值得購買的。
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