房屋住宅樓外牆脫落致傷致損，“飛來橫禍”由誰買單？-工保網

事實上，類似上述“外牆脫落致人或致物傷損事件”，近年來在全國各地時有發生。此類質量安全事故可謂十分棘手，一方面其造成的損失損傷存在很大的風險不確定性，尤其對於高層住宅建築，最好的結果即是一些財物的損失，一旦外牆脫落物砸到行人，將對其造成嚴重的生命安全威脅；另一方面，“外牆脫落致傷致損”事故所涉責任主體眾多，包括開發商、小業主、建設單位、物業，事故責任常常難以清除劃分，由此導致相關維權法務糾紛。

那麼，“外牆脫落致傷致損”事故究竟應如何劃分事故責任？依據我國相關法律規定，在房屋建築的不同使用時期，責任主體不同，如事故處於保修期內自然由施工單位負責維修，並對造成的相關損失承擔賠償責任；如事故處於保修期外，則依據不同情形，分別由建築物的所有人、使用人與管理人承擔相應維修與賠償責任。

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保修期內“外牆脫落”責任追溯

如上文所述，確定“外牆脫落”責任主體的重要依據標準，即是區別“外牆脫落”的原因主體是否處於保修期內。而一般情況下，外牆脫落問題所涉的原因主體主要分為兩部分：外牆保溫工程與外牆外飾工程。

一、外牆保溫工程

在眾多“外牆脫落”質量安全事故中，由於防水、滲漏、保溫材料等原因導致的外牆保溫層主體脫落問題，較為常見。依據我國相關法律對於外牆保溫工程的保修內容規定：

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《民用建築節能條例》第二十三條規定，在正常使用條件下，保溫工程的最低保修期限為5年。保溫工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

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《建設工程質量管理條例》第三十二條規定，屋面外牆面的防滲漏保修期為5年。

二、外牆裝飾工程

除外牆保溫層原因導致的“外牆脫落”，外牆外飾面材，如瓷磚、真石漆飾面、仿瓷、仿磚、仿大理石等脫落，也會導致嚴重的致傷致損事故。外牆外飾工程，屬於裝修工程，依據《建設工程質量管理條例》第三十二條規定: 裝修工程的保修期為２年。

此外，根據建設部《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定：“在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。”

綜上，當房屋建築在竣工合格之日後5年內，因防水、滲漏、保溫材料等原因出現外牆保溫層脫落；或者當房屋建築在竣工合格之日後2年內，因外牆外飾脫落，導致相關質量安全事故，由施工方負責承擔相應的修復與賠償責任。

根據《房屋建築工程質量保修辦法》，房屋建築工程的裝修工程最低保修期限為2年，其間發生質量問題由施工單位負責。這意味著，一旦發生外牆脫落，由施工單位負責修繕；一旦造成各種損失，也由施工單位負責。

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保修期外相關主體責任認定

房屋建築在保修期間內，相關建築質量安全問題有建設單位、施工方承擔相應的修復與賠償責任。而在保修期間之外出現“外牆脫落致傷致損”事故，則需要依據不同的情形條件，對相關責任主體進行責任認定，從而決定某個責任主體承擔相應的賠償責任。

依據我國《侵權責任法》第八十五條，建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

即是說，涉及的責任主體包括：所有人（開發商、業主）、管理人（物業）、使用人（業主、租戶）。其中，通常商品住宅經由開發銷售後，商品住宅的所有人和使用人都即為具體業主；而管理人通常為簽訂了物業服務合同約定的物業公司。因此，

業主的責任認定

依據我國《物權法》第70條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專業部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。住宅樓的外牆部分即屬於共有部分，由整棟住宅樓的所有業主共同享有、共同管理，相應的，當出現“外牆脫落致傷致損”等質量安全事故，也由所有業主共同分擔享有賠償責任。

實務中，由於高層建築外牆脫落，導致“一人傷亡，全樓業主共同承擔賠償責任”的事件並不少見，如：

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2016年，浙江省麗水小學老師周某途經一居民樓時，被一側外牆脫落的水泥塊砸中身亡，居民樓33戶共同承擔賠償責任，每戶承擔賠償近3萬元。

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2011年，湖南長沙謝女士路過一座樓房時被樓頂脫落的水泥板擊中頭部，被評定為八級傷殘，涉事整棟樓的69名業主共同承擔賠償責任。

物業的責任認定

如上文所述，住宅樓外牆部分是一個整體責任範圍，即由整棟住宅樓所有業主共有的部分。所有業主對共有部分享有權利，同樣承擔義務，一旦發生外牆脫落致傷致損事故，理應由所有業主承擔相應賠償責任。

但認定所有業主是否承擔相應賠償責任的一個重要前提，即是該住宅樓是否有簽訂物業管理服務合同的物業公司。如果有所屬物業公司，那麼業主在與物業管理服務公司簽訂物業合同時，就應通過合同約定，將住宅樓外牆的檢查、維修、管理等工作，以繳納物業管理費的方式，轉交給了物業公司。相應的，外牆脫落導致的相應損傷損失，也應由物業公司承擔賠償責任。

此外，需要注意的是，《侵權責任法》第八十五條對“外牆脫落”的相關規定為：所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。換句話說，物業公司如能證明自身曾對事故住宅樓外牆進行定期、有效的維修、維護，並非由於自身管理不善導致事故發生，即在外牆脫落事故中自身並無過錯，那麼即不承擔相應侵權責任。

但實務中，一方面物業公司鮮少會定期進行專業的外牆排查、維修維護；另一方面，即便發現相應脫落風險，由於所涉修復費用巨大，物業公司也往往無法做到有效維修維護。綜上，在住宅樓存在物業管理公司的前提下，物業公司存在較大的責任賠償風險。

物業公司在多數“外牆脫落”事故中都有著較大的責任賠償風險，在這種情形下，通過購買保險的方式去規避相應賠償責任風險，就成了擺在物業公司面前最好的自救渠道。值得注意的是，依據《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》的相關規定，物業費中即包括公眾責任保險的投保費用。