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整理 / 黃語心 字數 / 2729字
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2019/10/25
核心城市房價總體由漲轉跌，環比下降0.12%；
二手房成交量繼續下降，比8月下降7.41%；
一線城市整體微跌，平均環比下跌0.002%；
廣州房價相對平穩，環比微跌0.33%，深圳房價環比上漲0.80%；
廣東市場總體平穩，商品房銷售面積降幅收窄；
更多市場數據、預測及對策，詳見下文。
中國社科院財經戰略研究院10月23日發佈2019年10月《中國住房市場發展月度分析報告》，運用大數據挖掘分析方法，對中國住房市場進行長期跟蹤研究；10月24日，廣東統計局公佈2019年前三季度廣東房地產數據。
省情中心小編綜合兩份報告數據得出，一線城市整體微跌，廣東市場保持平穩，其中深圳房價相對抗跌。
核心城市房價由漲轉跌
2019年9月，核心城市房價開始由漲轉降。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年9月，核心城市房價環比下降了0.12%。
這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的週期拐（頂）點意義。
從核心城市房價累計漲幅看，2019年前3季度核心城市的房價波幅，顯著弱於2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年9月核心城市房價累計上漲了3.41%。與2018年1月100點相比，2018年9月核心城市房價累計上漲了7.83%。
2019年前3季度核心城市的房價波幅，顯著弱於2018年同期
注：24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋中國最具經濟競爭力的城市群體。
二手房成交量下降
在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.60，比8月下降了7.41%，但仍高於2018年同期成交量。
從量在價先的一般性規律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續下降，表明房價走勢短期難以出現反轉。
十大城市二手住房成交量指數（2017年1月成交量=100） 製圖：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組
注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。
一線城市整體微跌
廣州平穩、深圳抗跌
一線城市房價整體穩中微跌。一線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，一線城市房價平均環比下跌0.002%，跌速比上月減緩0.153個百分點。
北京環比下跌1.01%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大；上海、廣州房價相對平穩，其中廣州環比微跌0.33%，上海環比上漲0.53%；深圳房價環比上漲0.80%，漲速與上月基本持平。
廣州環比微跌0.33%
從一線城市近1年的房價走勢看，廣州、北京、上海房價相對低迷，其中近1年廣州累計下跌6.55%，北京累計下跌4.46%，上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌，近1年房價微漲2.52%。
近1年廣州累計下跌6.55%
廣東市場總體平穩
據廣東統計局10月24日發佈的數據，2019年前三季度，廣東房地產開發企業投資114
64.44億元，同比增長11.4%。其中，商品住宅投資同比增長12.6%，辦公樓投資增長12.1%，商業營業用房投資增長3.0%，其他投資增長10.6%。從區域看，珠三角房地產投資增長13.0%，沿海經濟帶（東西兩翼）增長6.4%，北部生態發展區增長3.0%。商品房銷售面積降幅收窄，廣東商品房銷售市場好轉。前三季度商品房銷售面積同比下降3.2%，降幅比上半年收窄0.5個百分點；其中，商品住宅下降1.9%。分區域看，珠三角核心區增長0.2%，沿海經濟帶（東西兩翼）下降10.2%，北部生態發展區下降8.4%。
核心城市住房租金下跌加快
全國22個核心城市住房租金繼8月由漲轉跌後，9月租金下跌速度有所加快。2019年9月，核心城市住房租金指數為103.83，環比下跌1.00%，同比下跌1.08%。除去正常季節性波動的原因外，2019年的租房市場景氣度要顯著低於上年。
形勢分析與短期市場預測
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組預測，2019年底前住房市場總體穩中趨降，少部分城市可能降速加快。短期市場趨降主要原因有：
經濟增長速度下滑，導致部分居民對房地產市場預期發生轉變。
從市場基本面看，二手住房成交量的較快下降，表明市場信心不足，市場基本面不支持短期房價反轉。
從資金面看，對房地產開發信貸的管控仍將延續，資金面不支持短期房價回升。
從政策面看，房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放鬆，但難以出現全面轉向。而在市場下行預期下，即使房地產調控政策有邊際放鬆，短時間內也難以對房價產生提振作用。
聚焦一線城市，其房價可能延續下跌態勢。
一線城市作為全球性城市，房價對外部經濟環境變化比較敏感，全球經濟動盪加劇將對一線城市房價產生一定負面影響；作為科技創新中心，一線城市房價也將受到科技創新企業估值大幅縮水的影響；近期，部分一線城市房價下跌有所加快且成交量下降，短期市場難以有回升的基礎。
對策與建議
保持調控定力，堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經驗證明，即便房價可能已經進入下跌通道，出臺刺激購房政策也必然導致短期房價的異常上漲。房地產政策的制訂應堅守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發房價大起大落和房地產調控前功盡棄。
從各地市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下，可對已有的需求管控政策作適度調整。進一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。
因地制宜對住房限購進行邊際性調整。住房限購政策對於抑制投機、穩定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化，不利於區域市場競爭和土地有效利用，長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調整，以適應市場形勢的新變化。但在短期內，住房限購政策不宜全面撤銷。
完善住房市場監測指標與方法。住房市場監測指標的單一化，容易誘發簡單調控或虛假調控，有必要加以改進以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法，加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測，引入大數據監測、人工智能監測等新方法。
以上內容整理自（點擊查看原文）：中國住房市場發展月度分析報告（2019年10月）
、2019年前三季度廣東房地產市場數據·END·
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