前幾日，天府新區川發天府上城和東鑫苑如何選的難題還沒解決。前天（22日），主城區七盤齊開，四大神盤齊聚。今天，再加上人居東湖長島預售信息被個別平臺曝光，主城區幾大神盤齊聚一堂，11區的購房者也將面對這個“打腦殼”的問題。

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圖源：成都房協

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當然，爭議最大、選擇最難的樓盤只有五個，品質最好的仁恆濱河灣，單價較低的華潤悅璽，東湖旁的人居東湖長島，以及總價相對較低的華熙528、青秀未遮山。

本篇文章，我也將重要梳理這五個樓盤的產品信息，從地段、產品力、學區、價格差四個維度對比，幫助購房者確定購買優先級。

1仁恆濱河灣

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基礎信息

推售套數：448套

戶型面積：145、165、180、187、205、230㎡

推售樓棟：11/13/14/15棟

預售價格：20187-22193元/㎡（含裝修）

梯戶比：2T2，2T3

容積率：3.28

綠化率：43%

交付時間：現房

物業：5元/平/月

仁恆濱河灣所在的攀成鋼片區我就不多介紹了，主城區頂級住宅區之一，在此次拿預售的幾個樓盤裡，它毫無疑問排第一。

濱河灣這批次推售4棟樓，448套精裝房源，算是把剩餘房源“all in ”了。也就是說，錯過只能買二手房。如果購買二手房，從鏈家網的成交記錄裡，二手房成交價區間在33000-36000元/㎡。

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截圖源自鏈家網

新房二手差價大概在12000-15000元/㎡。

在上批次（今年6月），仁恆濱河灣開盤後，很多業內人士預測其二手房成交量會被“冷藏”，但事實證明了，該樓盤的簇擁者還是很有購買力的。

在學區方面，該樓盤劃片

鹽道街小學（通桂校區），由於2017年才開始招生，對口初中（多校劃片）可參考城師附小匯源校區。主要有以下7所：

師大附中、師大附中外國語、田家炳、三中、七中育才（銀杏&匯源校區）。根據搜學網排名，以上大部分中學在錦江區處於中等偏上水平。

毫無疑問，仁恆濱河灣一個極具投資價值和改善自住屬性的樓盤。本批次報名儘管有華潤悅璽作大量分流，但從上批次萬人搖號的情況來看，搖號中籤率依然不會太樂觀，尤其是普通搖號。

2華潤悅璽

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基礎信息

2/4號樓（清水）

推售套數：388套

戶型面積：145-245㎡

預售價格：11696-13948元/㎡（清水）

總價：180-320萬

梯戶比：2T3

3號樓（精裝）

推售套數：148套

戶型面積：246-402㎡

預售價格：16319-17618元/㎡（含裝修）

裝修標準：約4083元/㎡

總價：400-666萬

梯戶比：2T2

容積率：4.0

綠化率：40%

交付時間：2022年

物業：5.2元/平/月

華潤悅璽位於東二環邊，不管是交通、配套都無可挑剔。悅璽也是24城最高端的一期產品，從戶型面積段來說，它很改善，但是它也不得不面對地塊小，容積率高的硬性短板。當然，價格來看，清水11696-13948元/㎡，它也是本次預售房源中性價比最高的一個，投資及自住屬性極強。不出意外的話，報名人數最多。

華潤悅璽劃片石室小學，是華潤出資為24城業主建設的學校，中學小搖號對口五所。

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圖片出自：家長幫論壇

根據家長幫論壇反饋，成華區石室小學是一所還算不錯的小學，但初中水平相較於錦江區或者青羊區整體偏弱。詳細討論可移步家長幫論壇：點擊跳轉

在二手房市場的表現上，由於華潤24城前面7期的產品中，均未達到悅璽的品質，我這裡參考品質較好的三期及六期產品。

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截圖源鏈家網

根據鏈家網的成交記錄顯示，24城3期、6期成交價格在26000-28000元/㎡較多。

二手房成交價格看似很高，其實仔細研究會發現，這兩期產品的戶型是一大優勢，小戶型高贈送，200㎡以上大戶型二手房反而不好賣，溢價低。

假如華潤悅璽作為二手房上市，它的價格上限肯定很難超過位於攀成鋼的綠地錦天府（目前精裝28000元/㎡左右）。

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截圖源鏈家網

綜合當下市場判定，我認為清水房的悅璽200㎡以下的二手房估價應該在22000-24000元/㎡。新盤二手差價在8000-12000元/㎡左右。

3青秀未遮山

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基礎信息

推售套數：高層102套，疊拼88套

戶型面積：157-167㎡高層；208-234㎡疊拼

推售樓棟：10-20棟

預售價格：高層16600元/㎡（含裝修）；疊拼17950元/㎡（清水）

總價：高層260-280萬；別墅340-490萬

梯戶比：3T3

容積率：2.9

綠化率：30%

交付時間：現房

物業：3.5元/平/月

如果沒有仁恆濱河灣和悅璽的衝擊，青秀未遮山一定是熱度極高的樓盤。

價格可謂誠意十足，16600元/㎡的高層均價，包含3400-5000元/㎡的裝修標準，總價約254萬起。建面208-234㎡的清水疊拼價格約17950元/㎡，總價約348萬起。

儘管八里莊版塊目前的呈現度不佳，但打造的進度也很快。短短三年時間，區域內土地已平整，如中車共享城等文創大盤落地開建，版塊地價已躍升至14000元/㎡。

在教育資源方面，中鐵建自身將代建有一所小學與幼兒園（均為公立），據開發商透露，小學已確定為成華小學

（“新五朵金花”之一），就在本批次開盤的二期樓下。但中學教育水平依然是區域短板。

關於這個樓盤，很多購房者會忽略它的別墅產品。從目前主城區二手別墅產品的價格表現來看，即便是疊拼產品，沒有七八百萬，也很難跨進這個門檻。

從周邊二手房的成交價格，可參考招商中央華城，二手房成交價在18000-21000元/㎡左右。青秀未遮山位置雖然不比招商中央華城，但其裝修有優勢，其二手房價格也會有下限。

4華熙528尚都

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基礎信息

推售套數：208套

戶型面積：115㎡、142㎡高層

推售樓棟：2-3棟

預售價格：19800元/㎡（含裝修）

總價：230-280萬

梯戶比：2T4

容積率：3.44

綠化率：45%

交付時間：現房

物業：3.8元/平/月

華熙528尚都，在捂盤3年後，本批次開盤價19800元/㎡，似乎沒有太多誠意。

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如今，就這個價格而言，買在三聖鄉到底還有沒有購買價值？

其實，三聖鄉這三年來，變化的不止是房價，還有區域配套的提檔。

商業配套包括卓錦曼購、華熙528LIVE街區開業，鹽道街小學528校區開學，地鐵13號線規劃設站等，都能切切實實地提升區域價值。

教育算是該樓盤一大亮點，鹽道街小學528分校在三聖鄉落成後，還是吸引了不少對學區有執念的購房者。享受劃片紅利的樓盤錦江城市花園，房價也被拉高不少。

目前，華熙528二手房價格在20000-21000元/㎡，成交還算活躍。

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本批次開盤的尚都，均價19800元/㎡包含精裝4890元/㎡。並且精裝標準卻並不包含對贈送空間的改造。也就是說，後期交房，業主還需自費對臥室隔斷進行改造。

對比下來，新開的這一批次尚都與二手房幾乎沒有剪刀差，僅僅贏在一手裝修，性價比非常一般。

但是，這個樓盤整體的優勢依然存在。由於早期報規的樓盤，在戶型贈送上有很大優勢。它115㎡的戶型做出了四房，餐客廳+景觀陽臺超過了40個平方，算得上合格的四房。

打個總結

可以報名的4個樓盤中。

地段配套水平：

仁恆濱河灣≥華潤悅璽＞華熙528＞青秀未遮山

綜合教育水平：

仁恆濱河灣＞華熙528＞華潤悅璽＞青秀未遮山

產品力：

仁恆濱河灣＞華潤悅璽＞青秀未遮山＞華熙528

剪刀差：

仁恆濱河灣＞華潤悅璽＞青秀未遮山＞華熙528

如果對於有購買力的人群而言，仁恆濱河灣一定是本次預售中最值得購買的樓盤，且本批次為最後一批次產品，如果沒有抓住，只能購買高價的二手房。

其次為華潤悅璽，華潤悅璽因為清水房的價格優勢，一定也是報名人數最多的樓盤，所以中籤率大概率較低。但好在後續還有部分產品未推出，後期大概率還有機會。

前兩個樓盤可以篩掉大量投資人群，華熙528和青秀未遮山也會獲得相對較高的中籤率。兩個樓盤相較於周邊的二手房價格還是具有一定優勢，對於部分追求首套自住的群體，不失為一個機會。

在這兩個樓盤裡，看重學區和區域配套成熟度

的購房者，我建議忽略掉剪刀差，直接選華熙528，畢竟錦江區的整體教育水平還是要領先成華區很多。

另外，青秀未遮山的優勢在於戶型設計，四房三衛，雙套間，可滿足三代同堂居住，功能性較強。其疊拼產品的價格優勢是很多人容易忽略的一個點。