前天我外地的同學發微信我，說想在無錫投資一套房，問我哪個地段好。
先說我的看法：想在無錫買房自住可以，不限購區域內隨便挑。如果加上我個人喜好的話，我還會強烈推薦你去看看東亭的綠城誠園以及胡埭板塊的北控雁棲湖。
但，如果是想投資，還是算了。
都知道房產投資短期看政策，中期看土地，長期看人口。而無錫不管從哪個期來看，都不夠有吸引力。
單說政策。無錫目前的房產政策可以說是同類城市裡最嚴的那一列：限購限售限貸一股腦全上了。這幾個政策反應到買房人身上就是投資成本持續走高。
投資成本具體又分買入成本，持有成本和賣出成本，等等。
舉例買入成本。
事實上，外地想來無錫買房的人一直很多，過去幾個月，我遇到過不少拿著三四十萬就想來無錫掘金的外地投資客，但真來無錫看了，大多會無功而返。
因為他們發現無錫的房價遠比傳說中的要高不少。
外地一直有“無錫房價低”這樣的傳聞。低到什麼程度呢？坊間傳聞，說無錫的房價比南通，甚至比常州還低，是個窪地。
可真來了才知道，無錫只是房價的天花板比這幾個城市低而已。
比如，目前無錫報價最高（別墅等除外）的可能就是放風價3.5萬+的融創壹號院，但在南通，早就有了單價奔五萬的仁恆公園世紀——這麼一比，無錫真的好便宜好有潛力啊！
可這有啥用？有多少人會去買房價天花板區域的房子？還是要看市場流通的大部分房子的單價和總價水平。
就目前看，無錫擁有30多個2萬+樓盤、且以120平大戶型為主，總價動輒就要180萬+、首付起步60萬+，想在這樣的無錫投資，而且是要跑贏銀行利率的那種投資，可不是件容易的事。
尤其外地人，要買房只能去不限購區域，導致不限購區域房產的需求量平白就比其他區域多出幾倍，人工造就了一個“牛市”。牛市之下，雞犬升天，只要是房子就能漲（要命的是，這種基於需求量大漲起來的價格也是泡沫最大的）。
以天一新城為例，從最初太平洋城中城一萬出點頭的單價到現在最新德信對外報價的2.4萬，房價接近翻倍！就連寺頭家園這樣的安置房轉商品房，短短几個月也從1萬不到的價格炒到了14000+！
如果是無錫本地人，2萬左右的價格可以到更有潛力的區域買更有潛力的房子，比如太科園萬科觀湖禮著，比如主城的華潤公元九里，又或者新吳金橋旁邊的吉寶季景銘邸，等等，都是藏著較多升值機會的樓盤。
但外地人呢？只能在不限購的區域選，選擇餘地少，房價還高，風險大好幾倍。
如果這批外地人都是去不限購區域買房自住，那對未來市場的影響還不至於太大，但可惜，這其中，投資佔了大部分。
這就意味著，一旦限售期結束，會有大量的房產湧入二手房市場。
剛剛說了，基於需求量激增導致的房價本身有著更多的泡沫，在二手房市場，泡沫輕易就會碎裂。
買的早的人，便宜點能脫手就脫手，買的晚的人，比如現在才去買的，你的價格已經在高點了，你又能擠多少空間出來去和別人競爭？
退一萬步說，就算你願意平價出，有沒有人能接、願意接又是另外兩回事。無錫的二手房市場的成色，什麼樣的房子最不容易出手，我已經寫過很多輪了。
所以總有人說，外地人到無錫投資房產的最好時間是2016年，之後就一瀉千里了。
當年的無錫新建住宅均價僅每平方米7875元，遠低於上海、南京、蘇州；且房貸利率排名全國第三低，還登過“買房最容易城市排行榜”榜首，不管是房價成本、利率成本、政策成本還是機會成本都非常低，是投資的最佳時機。
用時下投資界流行的話說，當時的無錫就是蔥鬱的韭菜，隨便割。但如今，風水輪流轉，當和地產完全不相干的人都想進入無錫投資的時候，投資客本人就是韭菜了…
回到本文最初提的問題，無錫下一個更好的投資契機什麼時候會來？從無錫的政策看，從土地看，從人口，目測都是遙遙無期。
借用一下資深投資客小鱷魚給我發過的一段關於目前是否適合在無錫投資的話結束本次提問：
目前無錫的房子適合投資嗎？歡迎大家在評論區留言~也歡迎向我提問，我會從中選一個問題作為明天的問答~
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都看到這裡了，點個在看吧~
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