青島網民海岸清風
我的看法是：如果說維持住不跌，那根本就是個偽命題，因為現在的房價，完全是政策壓制。但要是說維持住不漲……我只能說：呵呵。
對於青島的房價，實際上就是整個中國強二線、新一線城市的房價，我的評價還是那兩句話：對於近1-3年，由於受到政策的影響，房價應該不會上漲，甚至會繼續微跌；但是3年以後，必然會在某個節點政策放開、改限制為刺激，然後房地產迎來一波翻倍式的暴漲——暴漲之後，再收縮政策，再打壓.未來這種情況還會經歷3-4波，整體翻漲4-5倍，直到2040-2050年前後“徹底到頭”。
很多一心看跌房價的噴子可能不理解，但是看著實際情況，房價總是一輪又一輪暴漲。我甚至可以這麼說，我的這個回答的下面所有說什麼“房價已經很高”、“空房到處都是”、“全是泡沫”之類的言論，早在2007年前後我剛開始關注房地產的時候，博客、論壇裡就已經屢見不鮮。而現在依然是相同的。我們無視就好。
所以說，現在房價可以打當年那些泡沫論者的臉，將來（20年之內）也是一樣的。
為什麼會這麼說？看下面這張圖就懂了。
中國的房地產，從來不是一條線漲上去的，而是有階段性、節律性的特點。房地產市場的政策從來都是：上漲——打壓——放開——再上漲——再打壓——再放開——再上漲這麼一個過程，如是循環。
為什麼要這麼做？原因有二：
第一：從一方面講，房價上漲過快，會導致富人不去認真經商、辦廠、科研而是拿原本計劃用於經商、辦廠、科研的資金投入房地產。這叫房地產侵蝕實體經濟。所以站在政策制定方，是絕對不允許房地產無節制的上漲的情況出現。從另一方面講，儘管房地產不是什麼高科技，但是房地產關聯的鋼材、水泥、建材、裝修、傢俱、家電甚至這些行業再關聯的運輸、冶金、石化等部門，是關乎國計民生的重頭。這就關係到國計民生，因此站在政策制定方，也絕不可能把房地產往死裡打壓。
第二：放眼古今中外，一個國家、一個地區，經濟的高速發展勢必伴隨著適度的通貨膨脹。一邊經濟高速發展一邊還能通縮的情況，是沒有的。而通脹多印出來的錢（M2），如果不找一個東西接住，就勢必造成物價飛漲，民不聊生。而這個總的接盤俠是什麼？目前來看，沒有東西比房地產更能適合這項任務。如果多出來的M2不被地產行業托住，那勢必會進入股市、期貨、證券……其實這樣做的風險比樓市要大得多。
所以，衡量一個城市的房地產到底存在不存在泡沫，其實房子供應量多寡只是其中的一個環節。更重要的是一句話：這個城市的房價工資比和房價房租比。而青島的房價工資比，從90年代房改以來，一直在2-4之間波動（平均值略低於3），也就是作為一個青島人，平均起來大約3個月的工資約等於當年的1平米房價。
從細節上說，青島市的房價收入比這個數值甚至在慢慢走低，2005年之前，平均值是明顯高於3的，2012年以後，大部分時段已經不到3，2015年下半年，甚至接近2.5。但是不能因為這個數值的慢慢降低，認為買房越來越容易，因為隨著城市的發展，大餅越攤越大，剛需被越趕越遠，2007年時候浮山後、李村尚且不到平均房價，現在平均房價可能需要到城陽、西海岸去找了。
這兩段話所需的數據，也就是青島市歷年平均工資和歷年平均房價，這裡不列出，有心可以去查。因為數據來源不同，可能有一些出入，但是隻要來源相同的數據，得出的結論都是一樣的：青島市的房價收入比圍繞著一個數上下波動，20年來未曾變過。只是這個數是多少，數據來源不同可能不一樣罷了。
也就是說，青島的房地產，“M2的接盤俠”特點其實非常明顯，說天量泡沫之類的言論，我在這裡是不信的。
加上青島市是千萬級人口的特大城市、計劃單列市、新一線城市、GDP破萬億的城市、熱點旅遊城市、人口流入大城……
以上指標，沒有一個利空於房價。
什麼？你作為一個老青島，覺得周圍的人越來越少，甚至你的親朋好友也是這樣感受的？很恭喜，你的感受沒錯，不過，拜託你再去西海岸、城陽這些地方感受一下！
就在今年年初，還有一些大V在悟空問答裡寫下了這種言論：
然而這位大V話音剛落，今年從紅樹林附近拍到的城市陽臺景區，就是這個畫風的：
或者是這種畫風的：
金沙灘啤酒城的人流量爆棚還可以理解，但是城市陽臺這種在青島老市民眼裡“隧道車都通不到的犄角旮旯地兒”，今年夏天遊客的火爆程度已經超過了市區所有傳統海水浴場的總和，這一事實確實已經超出了很多保守青島人的認知。
還譬如說，海上嘉年華這種迄今開業才4年的商場，國慶節的人流量也已經爆炸，甚至排隊結賬需要半小時……
有人會說，海上嘉年華是奧特萊斯，東西便宜所以才有很多人去排隊買，但是，同樣是運動品打折的商店，傳統市區的火車站老華聯商廈、臺東的三百惠商廈等的表情是這樣的：
所以就一句話，你的感受不能替代大數據，坐在老西鎮、老四方的“養老大院”裡坐進觀天，看到周圍的年輕人不是出國就是去了北上廣就覺得整個青島沒有前途，然而沒有前途的恰恰只是這些人自己而已。
所以，我的觀點很明確，儘管最近1-2年，受到政策的影響，房價止漲，甚至之前漲得過快的一些近郊板塊還出現了一定程度的下跌，但是青島市房價在未來某個節點上，還要漲，而且是再一次翻倍式的暴漲——聯繫到房價收入比大約應該是2-4之間的數據，下一次暴漲大概率發生在房價收入比已經低於2.5，也就是青島市社平工資達到9000元/月的前後（個人估算）。也就是說，目前的房價不漲、微跌的情況還會持續一段時間，但是千萬不要覺得房價就這麼跌了。
回答說到這裡似乎寫完了，但是還有一個問題，就是為什麼你會說，2040-2050年前後是中國樓市上漲的終點呢？
很簡單，以史為鑑，可以知未來。而這個“以史為鑑”的反面教材，恰恰是我們一衣帶水的鄰居日本。很多人願意用下面這張圖說明，日本的樓市教訓是深刻的，損失是慘重的。
這話確實不假，日本樓市當年確實是一個嚴重的問題，但是武斷的把日本的用在現在的中國樓市，那就有問題了。
一句話：從圖上很明顯可以看出，日本樓市非理性暴漲出現在哪一年？很多人可以不假思索的回覆我：1985-1991年之間。
然而我再追問一句：中國現在的經濟發展水平，大約相當於日本哪一年？是1985年嗎？那些說房價崩潰的人，瞬間啞火了。
道理很簡單，考慮城鎮化、城市化進程，農村人口湧入城市的程度來看，日本是1975年前後完成城市化（城市人口占比80%上下），而現在的中國城市化程度才55%左右，還不到日本1960年的水平。考慮到戶籍政策可能帶來一定程度的偏差，我們武斷的把中國人口的城市化率提升10%，達到65%上下，也就是日本1965年前後的水平罷了。
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考慮經濟發展的程度也是如此，我國現在剛剛突破“中等收入陷阱”，即將邁進人均GDP萬美元大關，而日本突破“中等收入陷阱”的時間差不多也是在上世紀60年代（考慮美元貶值，人均GDP無可比性）。
這時候再回來看剛才的這張日本房價走勢圖就有意思了：日本從1965年到1975年，期間完成城市化，考慮到很多進城租房的人也需要買房，已有住房的人也需要改善，存在一定程度的滯後性，因此，到了1985年，可以認為日本所有的剛需都已經被消滅，到1985年之後，所有跟風購入房產的人，都是炒房客。
而且從1985-1991年，日本人的平均工資並未大幅度上漲，期間也沒有出現嚴重的通貨膨脹，房價卻像坐了火箭一樣向上躥。如此泡沫豈有不破之理。
下面是日本歷年平均工資數據，很明顯，日本從1985-1991年期間，房價和工資收入水平是脫節的。與剛才我提到的“青島市平均房屋單價始終相當於平均月工資的2-4倍”不符。
但問題在於，剛剛我們分析了，我國現在的城市化程度、經濟發展程度，僅僅相當於日本1965年前後，那麼，從1965年到1985年，期間日本的房子漲了多少倍？
還是這張圖，不難發現，從1965年到1985年，期間日本房價漲了5倍左右。而日本的住宅價格（看藍線），經歷上世紀90年代暴跌之後，現在的最終價格也與1985年大體相當。
這就是我最終的結論：估計中國會在2030-2040年前後完成城市化，2040-2050年前後，所有的剛需、改善都被消滅，城市規模已經不能再擴大，這時候房子再漲，那就像當年日本一樣，天理不容了。
然而，就現在這些“房子什麼時候降價”，“降價我才買得起房”的言論，意味著還有大量的剛需存在，恰恰也是目前把中國樓市推高的主要動力來源。
也就是說，什麼時候這類言論消失，什麼時候我這篇答覆從一堆人跟在後面罵到無人關注，什麼時候房價也就是真的要跌了。
那麼，青島的房價到底能維持多久？答案已經很明確了。
Magic6981045
青島的黃島，大批房子高價待售，沒人問津。李滄關鍵地方房價落了5000多，市北，老舊小區，管道等都老化，房價也跟著新房一個價格，沒有要的啊！市南區，行政中心，但在那裡上班的，大多都在市郊買的別墅或者樓房，價格虛高，房子基本也沒有人問津的地區，成交量很低。嶗山，風景秀麗，依山旁水小區，價格特高，好多房子都掛在網上待售，有價格不敢問，價格高的離譜。整個青島來說，2019年，是房市慘淡的一年，估計降價潮在2020年要正式拉開序幕。加上整個世界經濟不太景氣，生意難做，有好多套房子的大有人在，都想急入出手，大落價是肯定的。大家也不要聽中介忽悠，現在中介賣2萬一平的房子，裡面水分最低有3000元一平米，也就是17000元一平米，房主就可以出手。勸現在想買房的，看好房子以後，不要急於籤合同，就說還有一套便宜的去看看，等中介慢慢自己就落價。現在中介賣房套路很深，看好房子以後，最低迴去考慮15天，估計這期間最沉不住氣的就是中介了，不要怕房子賣了，青島到處是空房子。望大家再等等吧！
阿斌39100361
主城區標杆樓盤都降了 價格戰已經開打
其實，青島的二手房市場已經跌了不少，大家沒感到跌，主要覺得新房市場價格沒有變化。但現在，主城區盤，而且是營銷能力最強的融創，開始精裝改毛坯了。
NO.1 融創降價的意義
不管老王多麼不看好這個盤，但是老王不得不承認：融創在都會中心這個盤的營銷上，是非常成功的。在李滄最缺房子的年份裡，只有都會中心有房子賣。在加上融創一流的賣家秀和超一流的營銷能力，讓賣點並不多的都會中心成為了一個現象級樓盤。
所以，2018年融創都會中心賣了42個億，在青島單盤榜上僅次於中歐國際城和青特華潤城。
2019年的前九個月，依然賣得很好，三個季度就賣了41.3個億，在這個市場中這依然是一份很驚豔的答卷。而且，融創不光是都會中心賣得好，其它項目也很亮眼。
在2019年1-9月，融創中國在青島穩居榜首，以162.9億的銷售額和100.77萬㎡的銷售面積成為"雙料冠軍"。除了都會中心，融創維多利亞灣（28.4億），騰訊雙創小鎮（21億，）融創紅島灣（20.2億），融創中心（18.6億）和東方影都（15.7億）等項目的貢獻。
不論是連續兩年銷售亮眼的都會中心，還是一直大幅度領跑青島樓市的融創，從銷售數據上看都沒有到著急的時候。
所以，融創精裝改毛坯，最主要的原因只可能有一個：市場到了最危險的時刻。
No.2
為什麼降價
融創降價，可以說和綠城加推有很大的關係。中交綠城品質雖然不明，但是對於市場的判斷還是一流的。所以，他能在這個時候不做高端盤改做剛需毛坯，並且憑藉口碑收割了一大波剛需。
當綠城第二次揮起鐮刀時，融創也把賬算明白了。
融創用它的反應告訴我們：主城區的剛需已經分食殆盡，現在到了口中奪食的時刻。
No.3
後市會如何
除了市場的因素外，在青島狂奔的融創也是爭議不斷。融創對於美譽度的維護不像其他地產商那麼重視，而其不少產品又的確存在問題。
到了消費者可以冷靜選房的年份裡，口碑的效力在逐漸增大。
在這樣一個年份，即使是營銷能力超一流的融創，在倉促推出毛坯房後，恐怕也很難在與綠城直面競爭中佔到便宜。
可以大膽推演一下，綠城以不變應萬變的加推之後，都會中心繼續降價可能就是大概率事件。
假如，都會中心降到1.6萬至1.7萬之間，配以融創的營銷團隊……
南邊的新都心、北邊的白沙河以及城陽核心區，東西兩側的二手房，在四季度都會很難，很難。
而我們從三四線城市可以看到，一旦頂級開發商決定打價格戰，那麼會很決絕。所以，融創精裝改毛坯是一個風向標，代表著降價潮已經開始。
青島樓市研究員
青島目前的房價到底還能維持多久？這個問題提的非常好，目前青島的房價，尤其是新房就處於這個關鍵的節點，也就是青島房市的走向。首先我先提出自己的觀點，青島目前的房價（新房）已經維持不住，已經滑落到明降的邊緣，在年底之前新房普遍降價，已是大概率。理由如下：
01：二手房價下跌明顯，已是新房下降的先兆。
二手房和新房，我把比喻成孿生兄弟，新房是大哥，二手房是小弟。互相依存，緊密相連。小弟發燒，大哥也會感冒。
青島的二手房房價，從2018年9月開始已經開始陰跌了，到了2019年的下半年，先是城陽；膠州等區域，隨之蔓延至其它區域，近期傳統的主城區也開始了。
我在國慶節期間，回到青島城陽家裡，從一些日常小事，已經明顯感受城陽房價的變化。每天都能接到多個樓盤推銷的電話，並且告知優惠幅度，在以往的兩年是不多見的。在隨後的幾天，我走訪了周邊的多箇中介。城陽二手房確實價格降了很多，從最高位到目前至少降了30%
現在青島的二手房已經明顯降價，而新房市場從2018年9月開始，其實也進入了調整階段。在2019年上半年尚藉著，過去上漲的慣性，仍然處於微漲，並且新房的銷售，仍然看著是一幅熱銷場面。但從國慶促銷，已感到房價下降的趨勢。一些房企改精裝為毛坯房，其實就是明顯的降價。
02：外銷市場是青島房價上漲的動力。限購；限售失去了有力的外援，房價下降也是必然。
青島的知名度及宜居環境，吸引了全國各地，甚至世界友人來青島購房。在我過去負責的項目，外銷佔了50%以上，限購政策使外銷市場基本失去，或部分轉移到青島不限購的區域。而一些資金有實力的客戶被阻擋在外。沒有外銷市場的青島房地產市場，是沒有房價上漲的動力的。
03：限購；限售同樣限制了青島本地居民的購買力。購買主體發生質的變化。
購房主體發生巨大變化。以往青島房產的購買主體：（1）外地投資客戶（2）外地準備定居青島客戶（3）本地投資客戶（4）本地剛需人群（5）本地改善客戶。
而限售；限購使無論外地，及本地投資性客戶基本被控制，改善性需求減低。主要以剛需客戶為主及部分改善性客戶。而剛需客戶又是所有購房主體中，最弱的群體。因此成交量下降，房價處於目前高位也難以維持，房價下行是必然的。
04：青島個別有影響力的房企，已經以促銷為名，實則降價。
近幾日的融創都會中心，以個別戶型加推，房價起價175000元開始銷售。去年房價都在20000元起，而且是做為主城區的李滄區，此舉雖然是局部的降價試水。但是其影響力，勢必會引起其它房企的關注，並引起連鎖反映。
結語：其實從青島二手房降價幅度，及限購；限售失去外銷市場，及購房主體單一且資金實力弱等原因，房價下跌已是必然。
只不過由於房企從自身利益出發，硬挺不降價，時至今日已無法維持目前的房價，只有被迫降價。因此青島目前的房價已經維持不住，開始下跌。
至於下跌到何種程度，取決於青島政府的調控政策，是否放鬆，或者是變相的放鬆。畢竟一個有著新一線，生產總值超萬億；有可能成為國家中心城市；沿海重要城市等諸多光環加身的城市，對於剛需購房者及投資購房者，是有吸引力，是有巨大需求的，未來房價仍具相當的上漲潛力的，只是被限購；限售壓制。一旦限購放鬆或者房價下降到一定程度，需求肯定會釋放，房價也會上漲。
但是目前青島房價下降，只是開始，快則年底，慢則2020年會迎來青島房價的普降，也是不可逆轉的。
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青島，這個位於山東半島的沿海城市，是山東知名度最高的一個城市，也是山東房價最高的一個城市。說起青島，很多人腦海中都會浮現出當地美麗的萬國建築，還有青島的啤酒。時至今日，除了青島啤酒的泡沫之外，青島的房價也有泡沫，高房價或難持續。
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根據吉屋網上的房價數據顯示，11月份青島市整體的新房均價為17958元每平，二手房均價為21416元每平。無論是新房，還是二手房，青島的房價都遙遙領先於山東的其他地市。而從青島各區域來看，青島市內新房價格最高的是市南區，均價達52389元每平，這個價格已經和北上深看齊。而二手房均價最高的地區則是嶗山，均價也達到了44216元每平。如果把膠州，平度，萊西這下轄市縣撇開的話，青島的城區房價和一線城市的差距並不大。
作為一個老牌的經濟強市，青島的經濟實力一直在山東省內處於領先地位。但不可否認的是，山東其他城市和青島之間的差距正在縮小。2017年，青島市的GDP總量為1.12萬億元，在全國的城市之中排名第12，看起來似乎不錯。但我們可以看到，排在青島前面的蘇州，成都，武漢這些城市經濟體量雖然大於青島，但房價卻是遠低於青島。像成都的新房均價在1.1萬元左右每平，二手房均價在1.5萬元左右每平，遠遠低於青島的房價。從這一點來講，青島的房價是嚴重虛高的。
另一方面，也許是受山東整個相對保守的大環境影響，青島近些年來的經濟發展並沒有太大的提速。在互聯網經濟，高新產業方面，青島並沒有多少優勢。而隨著時代的發展和經濟轉型，青島的傳統優勢產業顯得有些沒落。與之對應的是，青島雖然擁有諸多大學，但卻很難留住高端人才。和其他副省級城市相比，青島在人口吸引力方面，也沒有突出表現。而在人口資源日益重要的今天，人口對於房價支撐的重要性不言而喻。
此外，從當地的收入水平來看，青島如今的高房價也讓越來越多的人難以承受。近些年來青島的房價飛漲，但當地普通百姓的收入水平卻並沒有出現明顯的上漲。青島的高房價在支撐起漂亮的經濟數據同時，也正在限制這座城市的發展。對於青島來講，構建在泡沫之上的繁華很難持續，而泡沫破裂或許也並不是件壞事。
在這麼惡劣的經濟大環境下，股份制、民營經濟的相關單位在水深火熱中掙扎，員工自然好不到哪去，公職人員能有多少？誰來買房子？
老四方房齡長點的從原來的2萬5、6悄悄滑落到1萬4、5，雖然配套成熟仍無人問津，4、5百萬的房子在網上不知道掛了多久，售樓處的群演工資也漲了因為都在找缺口大～
雖然貸款政策稍有鬆口，但是六個錢包已經唱空很久很久了，有點餘額還要填補下一代、下下一代教育支出的巨大空洞，綜上所述老百姓確實沒有能力買房子了，青島社平工資6千（懷疑態度）能自給自足就不錯了，動輒2、3百萬的房產無從談起。只要堅持給房地產巨嬰從資金上斷奶，年底能熬下去的房企只有斷臂求生了，拋售資產，價格由買方說的算，現價打個5、6折應該不是問題，全款應該更低。
雨澤130062786
青島，山東省副省級市，是國家沿海重要中心城市、國際性港口城市，得天獨厚的地理條件再加上商業氛圍，使得青島經濟十分發達，數據顯示2018年青島GDP12001.5億元。而這也讓青島房價保持一個較高水平，數據顯示2019年9月青島新房均價為16931元/平米，而且從走勢圖上也能看到，青島房價在最近一兩年裡都呈現一種緩慢上漲趨勢，至於未來青島房價走勢如何，我覺得繼續上漲的可能性不是很大。
一個城市的房價走勢跟經濟、人口等因素密切相關。
從經濟上看，青島經濟走勢良好，作為國內為數不多的GDP超過萬億的城市之一，在國家政策扶持下，青島經濟增速一直保持良好狀態，實際上就今年前8月來說，青島民間投資增長11.0%。這樣的投資增速下，青島未來一段時間裡的經濟並不用擔心，雄厚的經濟實力給青島房價帶來巨大支撐，所以如果從經濟方面來看，青島房價後期上漲的可能性還是有的。
從人口上來看，青島有著足夠的常住人口，數據顯示青島2018年的常住人口數量達到了939.48萬，巨大的常住人口規模在某種程度上能保證當地的樓市需求，但問題是青島的新增人口速度較慢。根據數據顯示，2018年青島新增人口只有10.39萬，也就是說青島並沒有足夠多的新增樓市需求來消耗當地庫存，這會在一定程度上影響房價。
另外一方面，目前青島的老齡化現象比較嚴重。根據青島市民政局數據顯示，目前青島全市60歲以上戶籍老年人口183.5萬，老齡化率22%，其中80歲以上需要照料服務的高齡人口已超過30萬。大家都知道老齡化對於樓市影響十分巨大，如果養老負擔過重的話那麼對於購房消費就會形成擠壓，比較消費者的消費能力是有限的，錢用來養老之後就不可能滿足買房消費的需求了，這也是影響青島房價走勢的一個重要原因。
實際上現在青島樓市成交情況並不樂觀，單單就今年上半的全市成交量就比去年下滑了28.35%，在青島某些地區，一大批高價房無人問津。同事老家就在青島黃島地區，據他所說，小區裡不少業主都想著賣房，但掛出價格之後根本就沒有人來看房，中介機構也說最近行情不好。這說明什麼？正好說明了現在青島能買得起房的人並不多，就算買得起房的人也早就買房了。
因此綜合來看，我覺得後期青島房價上漲的可能性並不大。畢竟樓市真實的成交量就擺在這裡，沒有足夠需求支撐，房價想要上漲的難度可想而知。
樓盤網
並不是維持多久，只不過不會大起大落了，房子價格會趨於理性，變成穩步增長。
理由1：通貨膨脹
理由2：青島人口增速0.94％
理由3：看看主城區的土地存量
冷風耀陽
根據個人需要，剛需的不論多少錢都得買，投資的肯定在觀望或者入手，記得03年就有好多說房價過高的，現在看漲多少倍了，現在一百塊錢買不到三斤豬肉吃，你還想讓房子降到哪
剛子9477
青島二手房暴跌20%以上，成交量急劇萎縮，繼續維持縮量下行態勢！！！另外山東太窮了，下面的縣市開始炒作，人家富裕縣玩過的把式，一陣風而過………
