內容提要
拆除“一戶多宅”、引導農村建房風貌、盤活利用閒置農房……近10年來，浙江省寧波市象山縣通過“三招式”對農村宅基地存在的不同問題進行分類管理，有效激活了鄉村資源。截至今年4月底，全縣共發展民宿、現代農莊等鄉村旅遊項目750個，利用閒置農房833幢，引入社會資本18億元，帶動農戶就業3360人。
1、 拆違，騰出發展新空間
2010年起，浙江省象山縣結合“千村示範、萬村整治”，實施以“一戶多宅”整治為主要內容的村莊改造。截至2018年年底，全縣399個村累計拆除各類違建（含房屋）6.3萬間，清理出宅基地5410畝，為村莊騰出發展新空間。
在拆違過程中，既有黨員幹部帶頭拆，也有發動群眾分類拆。象山縣自然資源和規劃局相關負責人向記者介紹，黨員幹部在帶頭拆除“一戶多宅”的同時，實行包片聯親負責制，全縣黨員幹部自行拆除率達100%，群眾自願拆除率也超過90%。該負責人說：“茅洋鄉溪東村拆除農房1.6萬平方米，盤活建設用地50餘畝，用於建造村道、休閒公園等，村莊面貌煥然一新。”
在分類拆除中，象山縣為確保各村“一戶多宅”清理實行陽光操作，由村民集體決策清理範圍、處理辦法等內容並形成決議張榜公佈，接受群眾監督。同時，採取“約定期限自行拆、村裡代勞統一拆、組織力量強制拆”3種方式分類處置。
2 、立規，農房建設有管控
2015年以來，象山縣先後出臺了《村（居）建房規劃管理辦法》《農村宅基地管理辦法》《鄉村建設風貌引導意見》《村（居）民建房監督管理辦法》等一系列文件，進一步明確農村建房高度、建築佔地、間距等要素，形成集“規劃、審批、風貌、監管”於一體的宅基地管理體系。
實行宅基地建房差別化供地，對新建、擴建和原址重建的情況進行分類管理。象山縣規定，村民原址重建的，可使用宅基地140平方米、建房300平方米；佔用新增耕地建房的，最多使用宅基地125平方米、建房250平方米。象山縣自然資源和規劃局相關負責人說：“以前，象山縣70%的農村建房是另選新址，大多佔用耕地。如今，70%的新建房選擇原址重建，農民建房佔用耕地的現象大大減少。”
同時，象山縣實施農村宅基地審批“農戶申請、村級審查、鄉鎮審批、縣管轉用”的模式，將宅基地審批權限委託下放給鎮（鄉）政府、街道辦事處，城管、自然資源和規劃等部門按各自職責負責宅基地相關政策的制定和業務指導。
據介紹，象山縣還以鄉村公共建築和民居設計為突破口，秉承傳統民居和舊式農居的建築風貌，形成一批具有不同地域特徵、文化特色、不背離本土文化的農房設計通用圖集。此外，完成縣域鄉村（駐鎮）規劃師全覆蓋，已形成一支規劃志願者、專業團隊、專業幹部共同參與的鄉村（駐鎮）規劃師隊伍。開展免費送圖下鄉和鄉村建築工匠培訓，從源頭上引導農房建設風貌。
3 、活權，喚醒沉睡的財富
“從2018年開始，象山縣探索宅基地改革，出臺了宅基地‘三權分置’的實施意見、登記辦法、抵押融資辦法等政策。”象山縣自然資源和規劃局相關負責人介紹，目前，全縣已發放42本“三權分置”不動產權證，引進建設項目16個，盤活利用宅基地6700平方米，村集體收儲宅基地10.7萬平方米。
象山縣以確權為基礎，理順“三權”，讓三方吃下“定心丸”：一是保護宅基地集體所有權。集體經濟組織是宅基地所有權人，享有資格審查、糾正調整和集中統一經營、監督、收回等權能。二是明確宅基地農戶資格權。集體經濟組織成員是宅基地資格權人，享有佔有（取得）、使用、收益、處分等權能，可與返鄉下鄉創業人員合作建房、跨鄉鎮建房、農民房屋置換和參與農民房屋拍賣、申請有償退出等。三是適度放活宅基地使用權。農戶、社會資本投資者均可成為宅基地經營使用權人，農戶可通過申請建房、農房置換、跨鄉鎮建房、參與農房司法拍賣等方式取得，社會資本投資者可通過簽訂流轉協議約定取得但期限不得超過20年。
以放權為核心，創新機制讓老房增添新價值。象山縣制定了具體辦法、統一補償標準，明確有償退出的宅基地一律登記到村集體。創新流轉機制，按照自願、有償原則，讓社會資本通過三方協議流轉取得宅基地使用權，由村集體統一流轉、招商引資。以石浦鎮沙塘灣村為例，該村與81戶農戶簽訂協議，引進建設5個品牌民宿集群項目，總投資達3000萬元，農戶戶均年收益超過2萬元。同時，還依託縣農村產權交易中心，搭建交易信息發佈平臺，鼓勵、引導、規範宅基地交易活動，最大限度提升農村宅基地產權價值。
以活權為目標，城鄉聯動增加農民財產性收入。象山縣鼓勵農戶利用現有宅基地和多餘農房開發民宿，自主經營農家客棧；鼓勵農戶引進新資本、新業態，與他人聯合開發經營；鼓勵村集體經濟組織以統一收儲、統一招商、統一審批、統一開發的形式，對農村集體經營性建設用地和局部流轉取得的閒置宅基地、農房進行開發利用，增加農村集體經濟收入和農民財產性收入。
目前，全縣已形成“閒置農房+民宿經濟”“閒置農房+現代農業”“古宅回收+活態傳承”“集體資產+招商引資”等經營模式。“依託楓康養生園、玫瑰園等現代農業園區，賢庠鎮沈家洋村通過出租閒置的宅基地、林地和水庫，年租金達38萬元。”象山縣自然資源和規劃局相關負責人說。
（李風 胡盛東 邵雪飛）
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