光谷東（光谷中心城），一個鋪滿鮮花的樓市“絞肉機”
最終殺死開發商的
不是宇宙中心的美好
而是稠密到讓人窒息的“商業”
上上週跟光谷東某個操盤手聊天
1個小時，他跟哥吐了60分鐘槽
各種難點，各種抗性，各種奇葩
中心思想總結三個字——
救命啊
上週去光谷東項目踩盤
居然碰到兩撥熟人
大家都想來看看，別人是怎麼“找死的”
最後，大家坐下來開誠佈公的交流
——哪種死法，還可以掙扎一下？
光谷東/光谷中心城，一個在購房者朋友圈永遠“碉堡、逆天了”的存在
在開發商的朋友圈，早已經“如履薄冰”
沒有地，等死
拿地，找死
一個板塊無法永遠活在區域利好的雞血裡，持續爆發3年的“行情+預期”
放生太多渾渾噩噩的開發商
也放過太多垃圾樓盤
終於等到泰山壓頂
01
光谷東，好吃的肉已經吃完，現在留下的，全是難啃的骨頭。
在售的純住宅，剔除別墅，剔除冒充的葛店，只有2個在售；
在肉眼可見的未來，今年有望推向市場的純住宅，滿打滿算，3個；
對開發商來說，光谷東的地價，不是坑。
哪怕再貴，某某的經歷告訴我們，限價不是問題，轉移到房價，有人買單。
預期能否實現，也不是坑。
對開發商來說，預期能否兌現，不重要。
他賣的時候，你相信能兌現，就行。
真正，最大最大的坑，是讓人窒息的“商業配比”。
我們隨便拿一個項目看，這個三環外的區域，商辦已經高到什麼程度。
A項目總體量120萬方，其中純住宅不到40萬方。
超過80萬方的形態是超過200米寫字樓、企業總部、購物中心、SOHO以及創新總部。
且不說是否自持，是否按要求引進什麼世界500強，宇宙800強，單說商業比例，都是可以把top100開發商資金鍊玩斷的節奏。
光谷東這幾年，在武漢樓市“存在感”相當強。
這背後，是一將（光谷中心城）功成萬骨（開發商）枯。
都是開發商肉身絢爛堵槍眼，換來的刷屏。
2017年開始，哥印象中，光谷東出讓的純住宅地塊幾乎為零，大量地塊已經純商服。
這個區域，單單重點規劃的商業就達到14個，總商業體量超過140萬方。
這是什麼概念？
湖北一省之力，去年開業的商業總規模，不過140萬方……
武漢二環內某大型城市級綜合體，花了10年+，商業規模也不過如此……
那天哥去高新大道，這條大道沿線，差不多10個工地項目，都有大量商業產品。
一旦進入銷售，這貼身肉搏的場面，怎一個慘烈了得。
02
在光谷東，那種突然從維權大盤變“神盤”的故事，再也不會上演。
大概率，接下來的光谷東樓市，大家都會面臨一個問題，賣不動。
簡單盤下這條gai上推出商業產品——
力高/光和創谷/國採光立方/綠地光谷中心城/和昌中心/中糧/創谷育成/創新天地/奧山世紀城/光谷之星/紐賓凱/十五冶/光和創谷/新城/奧山世紀城/光谷尊/航天城&烽雲慧城/五公寓……
一共39個項目，體量100萬方+。
商業難賣，無論是商鋪、寫字樓還是公寓。
說一千到一萬，最本質的原因，這些都不是“生活必需品”。
武漢開發商，一向不擅長銷售，更不擅長打造“千金難買我喜歡”的產品。
——那種沒辦法恐嚇小白，只能靠產品力秒殺市場的建築。
本來一家賣，都賣得鬼哭狼嚎，突然這麼多“可買可不買”產品，一起推向市場。
我的媽呀，就算全武漢的投資客全呼過來，也不夠你們分啊。
雪上還在加霜。
去年，武漢拋出新的建築規劃——
辦公單一分割單元（含單元辦公）套內建築面積不得小於150平。
殺傷力非常大。
武漢市面上的公寓，基本都是以寫字樓報規。
如果單套最低面積控制在150平+，算上公攤，妥妥都要做200平+大平層公寓！
橫豎都是一個死，這是希望開發商走得更“猝不及防”一點嗎？
開發商顯然意識到，即將發生的競爭太過慘烈，絞盡腦汁想做與眾不同產品。
上週在光谷東跑了一圈，發現這邊開發商在做的公寓，完全不是一個時代。
03
有非常非常傳統的，小面寬+深進深；
也有可以在北上廣引領潮流的，超級大平層總裁行政無敵大公寓；
200平，開發商還做精裝，總價直接奔著500萬去的公寓……
先為開發商的勇氣鼓掌。
有困難要上，沒有困難創造困難也要上……
就在這樣一片迷茫之中，突然！
一盞明燈，似乎點亮前景的方向……
哥在售樓部碰到兩撥同行踩盤的項目，正是當代.銘山築。
很奇怪，這個項目樣板間還未對外開放（踩盤時），就已經迎來一撥又一撥同行。
有個江夏項目，同行踩盤踩得都不好意思，再來都要帶水果。
其實光谷東有兩個公寓賣得相當火，甚至要收茶水。
但朋友告訴哥，他們主要得益於天時地利，產品本身很傳統。
“現在鐮刀太多，韭菜不夠割”
所以，一定要看看特立獨行的商業產品。
銘山築，特立怎麼獨行？
同行的出發點很簡單——
既然都要上150平+公寓，商墅肯定比大平層公寓好賣吧。
開發商算賬的方式也很粗暴。
250平SOHO公寓，單價1.5萬。
100平商墅，單價4萬。
總價不過相差25萬，首付相差12.5萬。
但是商墅，算上花園、地下室等，可以輕鬆做到1:2的贈送面積。無論是居住的舒適性、實得面積還是改造的靈活度上，都是遠勝SOHO公寓。
兩種產品，你選哪個？
所以，只要地貨比、規劃條件允許，開發商願意優先商墅。
但問題是，他們總是單方面單一維度給客戶畫像。
客戶從來不會“被君請入甕”。
你到底想清楚沒有，產品賣給誰？人家買的理由，又是什麼？
否則，畫虎不成反類犬。
04
前面說過，商業地產都是“非必須品”。
落戶？不能。上學？不能。
客戶，都是解決基本生活需求之後，買一個“我喜歡”的產品。
銘山築商墅產品的潛在客戶，支付能力足夠同地段買大平層甚至疊拼。
為什麼選你？
為什麼還沒開放，銘山築97平5層空間別墅，就已經“預訂而空”？
首先，你要做商墅，明擺衝著居住屬性去。
花費400萬+買房的人，顯然不希望自家社區“魚龍混雜”。
如何構築“商業地塊”的純粹居住氛圍，規避商辦主體進入？
沒有別的辦法，價格擠壓+引導。
我們來看銘山築規劃指標。
整個項目27萬方，不止商墅，還有其他商業形態。
透過其他商業形態的租金調節，將商業吸引到居住區之外。
同時，銘山築商墅部分，佔地面積很大，容積率做到約
0.55。通過強排，足夠把所有商墅以“獨門獨戶”形態擺出來。
（123㎡戶型樣板間）
當然，這僅僅只是意味著銘山築物理指標，匹配商墅作為高端人居形態出現。
更深層次，是產品力，是否足夠有打動力。
05
銘山築從已經開放的實體體驗區看，作為類別墅的居住氛圍，一點不輸70年大獨棟。
項目主力推出兩個戶型，建面約97平和123平。
建面約97㎡精緻生活家
建面約123㎡的浪漫旅行者
本質上，別墅的意義，都是容納多成員、多代際家庭。
但相比大平層的優勢，把不同成員主要活動空間，分散在多維樓層。
家庭互動場景，集中於院落和客餐廳+影音室。
銘山築地面3層+地下2層的格局，從空間分佈上，足夠安放一個大家庭的生活。
哥在實地看過銘山築樣板間之後，他有至少四個場景邏輯，是火併別墅市場的殺手鐧。
功能場景的高使用性。
比如這個負一層的影音室，格局方正可塑性很強。
（97㎡戶型影音室）
按照現在富裕家庭的習慣，傳統客廳被賦予“會客廳”功能。
看電視/家人互動的場景，被移植到影音室。
然後你會發現，負一層的整體採光，非常好。
地下空間採光，一直是別墅打造重點，要確保多維空間的實用，天井採光。
比較厲害的一點，哪怕負二層家政房，銘山築也做到雙窗戶採光，室內不會有一丁點壓抑感。
地下整體層高做到6米，業主可以根據自己喜好隔成兩層。
儘可能把必須公共空間滿足的功能，私人獨享化。
將地下車庫入戶，車直接開到家中，體驗是很溫馨的，隱私性和安全性也得到了提升。尤其是１２３平產品，兩個私下車庫在院子下面，所以私家車庫可以做到４.５米的層高，業主可以在裡面打籃球。
一層L型佈局，包括超大院落，融合建築與花園。
無論從客廳，還是老人房/餐廳，一整面視線角度，透過落地玻璃，引入眼簾的都是滿園春色。
業主可以給花園做一個實體院牆，形成一個完全專屬的獨院，這可能是當下人們內心對生活空間最極致的要求，也是別墅類產品相比平層最大的優勢。
二層雙套房設計，進入分維度控制家庭成員私人空間。
三層的主臥大套房，約70平方米麵積，四大功能區域——
臥室+書房+衣帽間+衛生間。
比較爽的配置，銘山築本被兩山環抱，躺在床上扭頭就能看見龍虎山。
頂樓是斜坡屋頂，業主改造過程是可以做成閣樓的，進一步增大室內使用空間。
06
值得一提的是，銘山築5層空間格局配置，會贈送業主一部進口的別墅專用電梯。
對於開發商“贈品”，大部分業主的心態就是——
羊毛出在羊身上。
實際上，贈品除了讓業主覺得划算之外，他為什麼送電梯不送廚具，不送中央空調？
你要看開發商的邏輯是什麼，才知道他到底懂不懂客戶。
至少銘山築的設計，是懂別墅生活的。
哥有一個朋友，他告訴哥，別墅的裝修跟大平層是“異大陸”。
一次他媳婦兒在負二，他在三樓，隔了5層。
別墅內部，聯絡家人基本靠吼。
吼了兩聲沒回應，他媳婦打電話，他在設備間，手機丟床上。
他媳婦上樓找，就看到手機振動，沒人，嚇哭了。
所以他說，別墅裝修，一定每個房間裝對講，要麼就是電梯，還需要開關總控。
“你出門發現3樓燈沒關，那種心情也很絕望。”
所以，銘山築為什麼送電梯，他是考慮植入業主生活後可能的場景。
別墅，業主裝修自我發揮的空間非常大。
開發商對細節的把控，體現在哪裡？
外立面
銘山築的外立面，加配金屬豎條點綴。
但比較細節控的是，他完全與窗戶邊框重合，外部能看到豐富的建築線條。
從內部看，落地玻璃又完全是一個整體。窗戶採用原裝進口的德國旭格門窗，目前似乎武漢還沒有項目用這個品牌，隔音效果非常好，關上窗戶，完全屏蔽外界干擾。
最終，整體居住氛圍把控+空間劃分邏輯/使用功能完善+產品力細節，銘山築在光谷中心城，落地一個高度具備高端居住屬性的，圈層低密住區。
07
哥曾經發過一篇推送——公寓豪宅，你確定不是拿武漢人開玩笑？
裡面講過從紐約香港到深圳北京，為什麼公寓，甚至寫字樓裡“總裁公寓”，會成為豪宅形態。
武漢的商業產品，一直缺乏類似想象力。
主要因為，我們城市還沒發展到那種階段——
城市核心區，資源高度富集，同時為支撐板塊的商務功能，純住宅比例極低。
光谷東/光谷中心城，有可能會成為武漢第一個，全面接受商業產品屬性的板塊。
作為光谷下一個30年發展引擎，這裡已經排斥純住宅落地。
商業產品佔絕對主流，除了被動選擇，到底能不能給市場，更優的主動選擇可能性？
從這個角度看，銘山築，或許為光谷東的商業突圍，提供全新的產品邏輯。
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