USP即“獨特的賣點”。USP理論內涵主要有三個部分：

（1）必須向顧客強調一個主張，必須讓消費者明白，購買該產品可以獲得什麼具體的利益；

（2）所強調的主張必須是競爭對手做不到的或難以提供的；

（3）所強調的主張必須聚焦在一個點上且強有力。

產業園區的招商和產業地產的銷售同樣需要強力的USP，很多缺乏USP 的產業園區或產業地產項目做起來蹩手蹩腳，不是項目沒賣點，鮮有人光顧，就是園區缺特點，人們興興而來、掃興而去。、我們可以通過對產業園項目的先天優勢和後天補益進行歸納、挖掘，放大其個性並演化為獨具魅力的USP。一個產業園區或產業地產項目的各種構成要素中有很多可以演化為USP的要素，可以稱之為USP元素，這些元素包括：

一、USP元素一：借勢區域發展戰略

一個地區納入國家或區域發展戰略，預示著該區域獲得了政府政策的傾斜，預示著區域物流、商流、資金流、人才流、信息流的湧動，預示著工商企業和產業機構的眷顧……

借勢造勢，很多省市的產業園以納入“ ××戰略”或者獲得政府特殊榮譽稱號為無限榮光，並以其為訴求點在宣傳推廣中強化為USP，藉此提升自己的行業地位與影響力。這樣的例子很多，無須列舉。但並非每個地方政府及區域內的產業園都能充分借上區域發展戰略的“大勢”。

被譽為“中國經濟第三增長極”的濱海新區是國家級新區和國家綜合配套改革試驗區，自2008年被納入國家經濟發展戰略後，幾乎天津所有的大型產業園區都在打“濱海新區的牌”，宣揚自己在“濱海戰略”中的作用與地位。客觀地講，天津有12個市轄區、3個市轄縣和1個副省級區——濱海新區，共有鄉鎮級區劃數240個，能夠切切實實搭上“濱海戰略”這艘大船的區域還是濱海新區及緊鄰區域，而區位不挨邊、產業不搭界的偏遠區域，以及轄內產業園即使能從“濱海戰略”中爭得“一勺羹”，恐怕這點羹也沒什麼滋味。

青島西海岸新區位於膠州灣西岸，包括青島市黃島區全部行政區域，其中陸域面積約2096平方公里、海域面積約5000平方公里。國務院已於2014年6月3日批覆同意設立青島西海岸新區，從而成為第9個國家級新區。青島西海岸新區迅即抓住這一買點，大舉宣傳。

二、USP元素二：個性優惠政策

企業是最現實、最逐利的，在下決心進駐一個產業園之前，肯定會就優惠政策反覆磋商談判。

對企業來講，政府的優惠政策等同於特別的發展機會和利潤空間，一旦爭取到政策就等於獲得了白銀真金。企業對園區政策的關注與用心可以用虎視眈眈來形容。於是，地方政府及產業園都格外重視招商政策，除了出臺普惠政策外，還會針對具有強大實力和品牌力的企業，拿出“一企一策”的特殊政策，恰恰這一點就能形成園區的USP。

但是，我們應該注意到，隨著招商競爭加劇，各地各個產業園互相比照，你有什麼政策，我就有什麼政策，最終逐漸趨同除非你在政策上有所創新，哪怕是整合式的創新。

某科技園區內的一甲級寫字樓招商情況一直不理想，後來該寫字樓一改故轍，將自己定位為科技金融服務大廈，在園區管委會給予企業的營業稅減免、購房免徵或財政返還契稅等優惠政策的基礎上，又補充了對進駐企業予以購房一次性補貼和租房三年補貼等獎勵政策，同時聯合金融投資機構為科技型中小企業量身定製金融服務方案，保障科技項目在創新過程中得到有效的資金支持。政策疊加與服務跟進的舉措使該寫字樓招商績效逐漸改觀。

三、USP元素三：區位優勢

區位是地產項目、商業項目的一根命脈，對產業園來說也是至關重要的。你的產業園是否位於區域的經濟中心城市，具有良好的產業聚集效應與產業輻射功能？是否屬於交通樞紐城市，擁有航運、海運或陸運的物流優勢？是否位於城市交通便利之地，快速路、地鐵、城市公共交通等配套近在咫尺？尋找並強調適合你項目定位和目標客群的區位USP，讓人們充分感知。

有些項目在區位上即便沒什麼特別優勢，它也會介紹從自己的項目出發到機場僅多少分鐘，到火車站僅多少分鐘，到城市商業中心僅多少分鐘……其實這是地產項目經常運用的手法，不過，那分鐘數很可能是夜晚路況良好時計算的，偷換概念而已。

四、USP元素四：產業集群效應

產業園的建設運營就是要形成產業集群，並形成良好的產業鏈，這樣才會帶來可觀的社會經濟效益。

園區規劃的核心產業、重點產業分別是什麼？你匯聚的是什麼產業的上下游企業？產業鏈對國家或行業有什麼特殊意義？區域的產業基礎、產業資源與產業環境如何？產業鏈聚集了哪些行業龍頭企業？區域在科研、人才、資金、信息等方面具備什麼樣的優勢與保障？……

上述的任何一方面內容都可以提升為園區的USP。對於文化創意產業園，如果區域具有特定的社會文化背景與歷史人文傳統，那麼也就具備了文化產業集群的特定基礎，USP也比較好形成。

武漢•中國光谷，武漢東湖新技術產業開發區的別稱。光谷致力於打造“光科技”特色產業集群，已建成了國內最大的光纖光纜、光電器件生產基地，最大的光通信技術研發基地，最大的激光產業基地。光纖光纜的生產規模居全球第二，國內市場佔有率達50%，國際市場佔有率12%；光電器件、激光產品的國內市場佔有率40%，在全球產業分工中佔有一席之地。光谷的產業集群，有目共賞，光谷的品牌經營，有聲有色，光谷的知名度早已蓋過了其本源東湖高新區。可以說，在中國以“谷”命名的產業園區中，光谷是為數不多的、配得上“谷”名的大型產業園區。

五、USP元素五：創新性的營運模式

客觀地講，目前，國內很多產業園區的營運模式基本相仿，多數產業地產項目的建設營運模式更加簡單，基本上是傳統地產模式的翻版與沿襲，不外乎再加上一些公共服務內容（概念），當然有些產業地產商正在探索具有深度和持續性發展的模式，但眼下真正創造出行業標杆式的營運模式的項目可以說是鳳毛麟角。一旦哪家建設運營商，或者哪個產業園項目在某一營運層面或某一局部實現突破和創新，USP隨之而來。

大連軟件園（DLSP）這家在國內軟件服務外包產業最具影響力的園區，一直以獨創的BOT模式而自豪，並不斷加強對這一模式的宣傳。其BOT模式是以軟件園代替簽約入駐企業先期出資，負責辦公場地、IT設備、專業人員的組織籌備及企業前期運營，待這個“公司”發展成熟，業務開展順利，軟件園再將其整體移交給進駐客戶，這一合作模式又被稱為“企業交鑰匙工程”。利用這一獨創的、雙贏的園區運營模式，大連軟件園成功引進了日本財產保險系統公司等多家跨國知名企業。

六、USP元素六：出彩的公共服務平臺

如果一個產業園或產業地產項目沒有公共服務平臺，那是說不過去的，也根本無法亮相宣傳。從某種層面上說，公共服務平臺是衡量一個產業園或產業地產項目運營層次的充分必要條件。園區公共服務平臺包括企業孵化、金融對接、技術服務、法律諮詢、市場推廣、管理諮詢、產業交流等綜合內容。園區在其中哪方面做出特點、做出彩，也就培育出了USP。

人民網曾刊發《國內首個環保產業園信用共同體在天津成立》一文，講述天津子牙循環經濟產業園與天津農商銀行共同組建的我國首個環保產業園信用共同體，農商銀行對該共同體合計授信7億元，以支持園區內的環保型中小企業發展。該共同體是銀政合作破解環保型中小企業融資難題、推動循環產業發展的有益嘗試。此篇新聞報道被國內新聞媒體廣泛轉載，讓天津子牙循環經濟產業園聲名鵲起。

七、USP元素七：建築特色

想不想在花園裡辦公？時下的產業園區，尤其是非城市中心具有寬綽土地面積的產業園區通常會建設低密度的花園式辦公建築群落。

“比肩全球的百萬平方米國際花園城市”、“國家頂級標準的生態辦公空間”、“會呼吸的辦公”這些廣告語彰顯著產業地產項目的綠色辦公理念。

其實，產業園區的建築形態、建築環境、建築配套，以及物業服務都可能是園區USP的源泉。例如：獨棟辦公、附贈庭院、Loft創意空間、24小時VRV空調、雙路供電、無線上網環境、立體機械車庫、智能建築系統、數字園區，等等，這些都可以提煉為園區的USP。

此外，擁有一個知名物業管理公司也會為園區增色不少。當然，在建築規劃和生態辦公方面的USP是比較容易被複制的，一個區域內其他產業園區或產業地產項目已經用過的USP，自己的項目自然要回避，不是不用，只是不要突出，而用不同的、更具特色的USP蓋過它。

2013年9月，新浪網、鳳凰網、人民網、中國網、北方網、中國日報網、能源世界網等數十家門戶網站及多家報紙幾乎以同一標題《生態城低碳體驗中心建成投用——其間辦公彷彿置身大自然》報道了中新天津生態城科技園低碳體驗中心建成投入使用。

該體驗中心實際上是一座超節能辦公樓，通過導光、節電、濾水等先進設計手段，使其比同類建築減少耗能30%，每年節省171噸煤並減少427噸二氧化碳排放。在低碳樓宇裡辦公，夏冬不開空調和暖氣；外立面導光板將光源智能集中導入室內，比普通辦公室少開燈2到3小時；屋頂花園、植物牆面過濾大量二氧化碳，即便不開窗也神清氣爽……

八、USP元素八：區域配套

一般產業園區的區域配套涉及三個方面：商業配套設施、社區配套設施和文化配套設施。

商業配套設施包括餐飲飯店、咖啡吧與茶室、賓館與快捷酒店、超市與便利店、銀行、健身中心與美容店，以及其他相關商業店鋪。

社區配套設施包括學校、幼兒園、醫院、郵局等。

文化配套設施包括圖書館、書店、劇場、影院等。

一般規模不大的產業園在區域配套上主要依賴當地政府或管委會提供的公建設施，而一些大型的產業園、產業新城項目本身就投資建設商業配套設施和文化配套設施，甚至包括白領/藍領公寓。從上述內容中找出既獨具特色，又滿足區域需求的“亮點”，提煉為園區的USP。

長沙國家生物產業基地，亦稱國家級瀏陽經濟技術開發區，為集聚園區人氣、提升園區品質，園區管委會經過多次專題研究鼓勵企業參與園區商業綜合開發的工作，並通過與有關企業洽談對接，最終擬定華強制藥等10家企業參與園區商業配套開發……這一舉措充分體現了園區對入園企業的尊重和對配套設施的重視，以及管理方法的得當，即便商業配套尚未建設完成，但這一行動本身就是一個獨具魅力的USP。

九、USP元素九：成功案例

天安數碼城在其新項目推廣中，打出“天安數碼城：上市公司的搖籃”的宣傳語，這是對天安數碼城歷經20多年經營積澱，走出30多家上市公司的完美寫照。

國人可能對中國第一個大學科技園——東北大學科技園知之甚少，但對園內的東軟集團及創建者劉積仁皆耳熟能詳，這即是東北大學科技園的一個經典標識；而另一所國內頂尖大學科技園——清華大學科技園憑藉成功的運營，在全國各地輸出管理模式，共同建立了30多家科技園。

一心成為產業地產老大的聯東U谷幾年來先後在全國22個重要城市開發45個大型綜合產業園區，累計開發面積已超1500萬平方米，這自然成為其繼續擴展經營的資本。

可見，產業園的經營歷史與業績、園區內旗幟性企業和標誌性人物、園區的特殊榮譽均可以成為USP，園區規模化發展與品牌複製經營同樣是USP的重要來源。

USP元素好比一堆食材，就看大廚師如何選材、調料和掌握火候。園區的USP 可能不止一個，但必須針對不同客群、不同階段推出最適宜的USP，並適時進行USP 更新組合。而且不要忘記，園區的USP還必須針對競爭對手的賣點，進行取捨、調整和再加工。藉助USP加強產業園區的宣傳推廣，最終考量的是研判能力、策劃能力和整合能力。