經濟下行形勢下，一方面諮詢企業頂著“輕資產”的帽子接項目，另一方面開發企業又謀求轉型“輕資產”，那麼到底輕資產是啥，具體包括哪些內容，今天我們就來聊一聊。
一．何為輕資產
百度百科定義：“輕資產運營(Asset-light strategy)”模式，就是將產品製造和零售分銷業務外包，自身則集中於設計開發和市場推廣等業務；市場推廣主要採用產品明星代言和廣告的方式。“輕資產運營”模式可以降低公司資本投入，特別是生產領域內大量固定資產投入，以此提高資本回報率。”
簡單說，根據ROIC＝NOPLAT(息前稅後經營利潤)÷IC(投入資本)，輕資產的做法是降低利潤較低部分的投入，從而提高整理利潤率。
看起來很美，對不對？
二．園區輕資產的內容
從輕重來說，開發建設一定是重的，除此以外的內容都算是輕的，因此園區的輕資產應該有以下幾類：
1.產業研究、規劃
有人會說，產業研究和產業規劃有啥用，還不如我前策拿地報告有用。一個PPT下來，幾個超級IP一忽悠，把政府砸暈了，地就拿下來了。確實，有些地產公司因為不懂產業，會請地產策劃、代理公司進行拿地的前策報告，這塊確實也是一個輕資產收費；但是我們今天是站在園區的角度看服務內容，如果一個園區企業對外輸出這種前策報告，我就真覺得有點本末倒置。
我認為產業規劃邏輯應當是通過對區域的產業研究，進行區域資源、優勢研判、產業價值挖掘等體系化分析，最終制定出不同區域專業化、定製化的園區模式。因此主要有5個板塊：區域產業發展研究、創新創業環境研究、園區發展規劃、產品規劃設計建議、產業服務體系設計。當然根據實際的需求情況，每個板塊也可以單獨成章。
2.創新載體打造
為啥強調創新載體？園區整體建設是重，創新載體的打造相對輕多了。
創新載體的形式可以多樣，有眾創空間、孵化器、創業咖啡、聯合辦公、文創集市、快閃店，甚至招商中心、一站式服務中心也都可以算。
有道是螺獅殼裡做道場，更需要專業的技藝才能做得好。一個優秀的創新空間，既是園區的示範區，同時又是吸引關注和聚集人氣的法寶。
3. 產業資源導入
成功的園區各有特色，失敗的園區都有一個共性：“產業空心化”。因此園區的產業資源導入，是園區的最關鍵指標，也是輕資產中最核心的內容。
從產業資源類型來分，可分為龍頭企業、科研院所、專業技術平臺、創新型企業和本地中小企業，不同類型需要完全不同的導入策略。
4.產業服務
產業服務體系包含基礎入駐服務、科技孵化、技術成果轉化、工商財稅、市場拓展、輔導申報、投融資對接等多維度內容。一般做法是園區引入各種第三方作為服務提供方，然後整合為園區的服務體系。因此這部分可以是單服務輸出，在資源整合能力很強的時候也可以整個服務體系輸出。
三．輕資產的核心？
明確了輕資產是個高利潤的好模式，又搞清楚輕資產的內容，是不是就可以輕資產輸出了？顯然不行。
輕資產是種模式，輕資產輸出更是一種能力。這種能力的核心，我認為必須包括產業研究能力、產業資源、品牌優勢、運營能力。
產業研究能力是我們做園區的基礎理論，無論輕重，不好好做產業研究和規劃，就好比蓋樓不打好基礎，其重要性不贅述；
產業資源是輕資產的先決條件。產業資源是啥——政產學研金介貿媒，這是企業生存和發展的八大要素。不具備這些要素，就好像沒有空氣和水，沒有辦法生存和發展。
品牌本身不產生資源，但品牌優勢是企業核心競爭力的體現：一邊是輕資產需求方的談判和溢價籌碼，另一邊是提供服務時吸引產業資源集聚的集結號。
運營能力是輕資產能否成功的關鍵，主要體現在業務整合、質量控制兩方面。輕資產的模式決定了其需要大量複雜的高水平業務外包，那麼出路就是運用現代信息技術、尋求系統解決方案。同時輕資產的輸出如何保證質量，保證完成需求方的要求，則必須是靠一套完整健全的質量保證體系和過程控制體系。我們看到，做的成功的企業必然有完整的質量控制體系，並且根據項目、時間在迭代發展。
四．輕資產的誤區
目前市場上大量不具備上述四能力的企業，在到處呼喊著“輕資產”，其結果不言而喻。那麼是不是具備了輕資產輸出的核心能力，就可以走上輕資產輸出之路了？
產業地產行業內的敗局目前說並不合適，在此就說幾個地產的教材，以供參考。
A.輕資產進行到底的瑞安
2012年，瑞安房地產的業績現大面積下滑，不僅營業額同比下滑43%，股東應占溢利下滑41%，竣工面積也只有64.5萬平方米，與年初承諾的最少100萬平方米相差甚遠。
在此情況下，退居二線的羅康瑞迴歸執掌大局,首當其衝的就是告別“資產重、週轉慢”的商業模式。羅康瑞甚至直接指出，公司資產總值1110億元，當中52%資產均可供出售，以此提供盈利貢獻或置換高回報項目。
自2012年起，瑞安以11.68億出售瀋陽項目二期，到最近一次的2017年5月，將重慶天地79.2%股權以41.33億對價賣給了萬科，羅康瑞在出售物業上已經套現將近300億。
而截至2017年6月底，仍徘徊在年銷售額200億左右的規模，在國內僅剩下9個發展項目，分別位於上海、武漢、重慶、佛山及大連五個主要城市的黃金地段，土地儲備的總建築面積1170萬平方米。
誤區：輕不下來，並再也重不上去。
B.提前佈局輕資產化運營的朗詩
朗詩絕對讓人敬佩，從2010年開始做綠色地產，已經是綠色地產領域的代表性企業。也在中國綠色地產推廣上，不遺餘力。
如果是瑞安是被動輕資產，朗詩則是主動輕資產。朗詩的掌門人田明公開表示：“因為受到傳統地產投資影響，以後來自於服務端的收入佔比不一定大。朗詩要求的輕資產部分或者服務部分的收入每年達到35%~40%以上增長率，技術輸出型是賺錢最多、風險最低的。當朗詩不持任何股權地去給人家提供服務，賺的是開發收入和技術轉讓費，同時因為沒佔用對應資源，所以極大降低了投資風險。”
理念是好的，模式也是符合輕資產輸出的，那麼我們看下17年的結果。
財報顯示：朗詩綠色2017年度銷售額320.53億元，增長13%；毛利率24%，淨負債率49%，土地儲備645萬平方米。利潤7.21億元，營業收入62.41億元，現金33.42億元。
銷售額上看還不錯，比瑞安高不少，但為啥營業收入只有60億元？輕資產的功勞，把合作開發的銷售額都貼給了自己，看上去挺美；然而實際的營業收入卻不到60，這樣看利潤率也就10%。真不知道這樣的結果，是不是最初輕資產的美好向往。
小結：
今天對輕資產只是進行個人的淺析，跟大家聊聊我的理解。沒有一個完美的模式，至於自己該走哪條路，孰輕孰重，還請各位看官仔細分析自身情況。
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