5月1日18:40，剛剛來到深圳成為實習教師的趙同學，早早在市民中心佔了位置，她發了一條朋友圈：“等待市民中心燈光秀的人從眾……”50分鐘後，福田中心區的43棟樓宇閃爍起五彩斑斕的燈光，照亮了她疲憊卻興奮的臉。
“福田有什麼？”“好多樓。”正如趙同學所見，高樓林立是福田給人最直觀的印象。但她並沒有意識到，福田的“高樓”也意味著高度密集的經濟形態。事實上，早在2011年，福田就以“樓宇經濟”在全國範圍內“火”了一把，當時有媒體報道稱：1幢樓堪比1座城，深圳福田50幢億元寫字樓繳稅高達311.46億元。
如今，在輝煌燦爛的“燈光秀”下，福田的“樓宇經濟”也實現了跨越式發展。2018年，福田稅收過億樓宇（下文簡稱“億元樓”）達86棟，納稅約1211億，成為全國“含金量”最高的中央商務區。福田地均GDP和稅收分別達52.8和21.5億元/平方公里，再創歷史新高，甚至比肩香港，樓宇經濟功不可沒。如今，“樓宇經濟”已經成為福田經濟向高質量發展的重要表現。
土地“深加工”：實現產業向高端升級
4月8日，位於福田中心區的著名地標建築——“平安金融中心”獲得了世界高層建築與都市人居學會（CTBUH）正式授予的“世界最高辦公建築”“中國華南地區最高建築”“2019年最佳高層建築傑出獎”三項認證。毫無疑問，“平安金融中心”正是福田億元樓的代表。但其實，在福田CBD走一走、逛一逛，隨便指一棟，基本上都是億元樓。
如果說土地是城市發展的原始資源，那麼高層樓宇就是對土地進行“深加工”後的高級資源。“在福田，一棟樓一年的稅收，差不多相當於內地中等城市一年的總稅收。”福田作為深圳的中心城區，又是金融集聚區，這種情況並不罕見。
作為一種經濟形態，福田“樓宇經濟”的形成自有其根源。經過20餘年的高速發展，福田原有區位優勢和勞動力比較優勢逐漸減弱，區域內土地資源高度緊缺、土地價格很高。這促使了福田經濟結構向金融業、現代服務業和都市型工業傾斜，進而突破土地有限、產業空間匱乏等發展瓶頸，促使單棟樓宇形成極大的經濟規模。
如今，走在深南大道，兩側高樓林立，中間的馬路井然有序，綠樹成蔭。在高端樓宇的“集聚”作用下，福田企業緊扣產業形態和價值鏈的高端，將企業決策、研發、營銷和結算等高端環節留在福田，實現單位產業空間面積的產出最大化。
事實上，在“樓宇經濟”形成的過程中，政府、企業和樓宇三方已經構成了良性循環，共同促進福田經濟向“高質量”發展。
一方面，政府引導企業退劣進優、騰籠換鳥，實現產業升級，再輔以更新城市，為高端產業提供了本地化服務，高端樓宇內集聚起相當數量的低能耗、高產出、集約型的總部經濟、現代服務業、生態環保綠色產業以及戰略性新興產業。
另一方面，商業樓宇的產權所有方和物業管理方為保持樓宇空間的良好生態，對租戶的資質實行越來越嚴格的審查。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發佈，大量優質企業正在湧入福田中心區，為了向優質企業供應辦公用房，從去年起，部分億元樓宇業主主動清除不符合樓宇發展定位的企業，騰出空間為優質企業入駐提供保障。
人才“新圈層”：形成全新的社會結構
“在同一標準下，樓宇更容易聚集同一標準的企業，更重要的是這些企業中是同樣水準的人。”深圳嘉石大巖資本管理有限公司CEO汪義平在接受記者採訪時表示，高端樓宇是載體和平臺，它為城市帶來的更寶貴的財富是“全新的社會結構”。工作在福田86棟“億元樓”裡的從業人員，往往具備較高的學歷、較好的素質、較寬的知識面和較強的創新能力。
以大巖資本為例，公司的近50名員工中，1/3具有博士學位，80%具有碩士學位，2/3具有海外背景，汪義平本人也在美國學習工作有20年之久。“放眼整個中國，從上海到北京，我們最終選擇了深圳福田。”問及原因，汪義平提到“金融生態圈”和“國際標準”。
“我們最近有搬辦公室的想法，但一想到福田的金融企業聚集程度，根本不想動。”汪義平表示，“深交所”在福田，深圳的中心CBD也在福田，福田擁有中國最好的金融生態圈之一。“我們做資產管理，福田有大量的券商和銀行信託。我們管錢，管誰的錢？銀行替我們聚集財富。”
事實上，深圳市 67% 持牌金融總部機構、50% 以上的創投機構聚集在福田。目前，福田共有持牌金融總部機構151家，歷年培育上市企業127家，世界500強企業及其分支機構 85 家，進入中國500強的深圳企業 16 家。
此外，在硬性條件上，福田的空氣質量優良率最高達到95.8%，綠化覆蓋率約43%，公園總數達123座。在粵港澳大灣區建設的大背景下，福田擁有深港共建的“深港科技創新合作區”，最高日通關50萬人次的皇崗、福田兩大口岸，再加上福田保稅區共有“三大通道”。還有從福田站直達香港西九龍的高鐵。
但是，汪義平更看重的“國際標準”卻是趨於“軟性”的。他說，這其中包括政府對企業的態度、對科技的態度、對企業“先進性”的態度，特別是政府的開放程度和開明性。“我們和政府能說得上話，有渠道、能溝通。政府與我們足夠親近，沒有高高在上的樣子。”
樓宇“建檔案”：專員聯繫，送“服務”上門
“福田已經建立了相對完整的地方經濟治理體系。從規劃、政策，到資源、服務，未來還將持續加大對企業服務的力度，我們力求成為福田41萬家企業的‘孃家人’。”4月24日下午，深圳市會展中心五樓梅花廳，福田區常務副區長黃偉在2019年福田產業資金政策宣講上發言時，臺下近2000家企業代表掌聲雷動。
梅花廳外，“先進製造業若干政策”“文化旅遊體育產業若干政策”“現代服務業若干政策”……一大排易拉寶排成弧形，2019年福田產業資金22項政策160項條款示於人前。福田各產業部門，深圳市稅務局第一稅務分局、福田區稅務局各相關業務部門在現場接受企業諮詢。
“今天是我們一年一度的產業資金政策宣講會，對於重點樓宇，我們還會上門服務，組織專場政策宣講會。”福田區企服中心相關負責人表示，從2017起，企服中心就開始進行樓宇政策的上門服務，從76棟到2018年的100棟，2019年已經擴大到135棟。
在樓宇服務上，福田建立了專員聯繫制度，組織專場政策宣講會，幫助樓宇招企業、幫助企業解難題。同時，福田還通過建立福田區物業企業聯合會、樓宇業主、樓宇物業、街道社區、公安、稅務等多方的溝通機制，定期召開樓宇物業座談會，實現了上門溝通到位、政策輔導到位和問題辦理到位。
前不久，某億元樓宇附近道路因地下水管爆裂發生了地陷，樓宇專員在上門服務時恰巧知曉，便第一時間聯繫到福田交通運輸局、水務局等相關部門，交通運輸、水務部門高度重視，現場核查原因，組織責任方馬上開工修復，24小時內完成道路修復，有效減少了意外事件對企業經營安全的影響。
據瞭解，今年福田已經累計走訪了重點商務樓宇60棟以上，收集各類問題超過20個，並全部回覆解決。上門服務企業758家，累計建立重點商務樓宇信息檔案超過135份。
服務“新標識”：打造營商環境，深化區域高質量發展
“服務樓宇，換一個角度就是要服務樓宇裡面每一個企業。”2018年，福田企服中心上門服務企業超過5000家，經過多年的發展，福田在企業服務層面已經不僅僅侷限於“送政策”，而是構建了一整套服務機制，形成了“在意”的福田政府服務文化新標識。
圍繞“提高辦事效率”和“降低發展成本”，福田區成立以區長為組長、副區長為副組長的服務企業工作領導小組；形成了工商、稅務、檢驗檢疫、海關等部門監管服務，發改、工信、科創、金融、文化等產業部門專業服務，區直部門個性化服務，企服中心平臺服務的組織體系。企服中心成為前臺“入口”和總檯“出口”，發揮綜合輔助服務功能。
“我們用‘在意’驅動著政府服務的適配創新，帶動著營商環境的迭代升級。”福田區企服中心相關負責人表示，如今，服務自覺已成為福田服務基因，各部門間協調順暢、聯動高效，這使得企業可以便捷地獲取政府信息，相關訴求能夠快速響應並解決。
從2018年福田的86棟“億元樓”，透視“樓宇經濟”在福田的生根發展，我們可以發現福田正在逐步形成高產出、高利潤、高稅收、高效益，同時低能耗、綠色環保的高度集約化的經濟形態。用“政府服務”優化營商環境，加快生產要素流動，助力產業升級和企業高質量發展，福田正走在深化、細化高質量發展的道路上。
【統籌】劉麗
【記者】何雪峰
【攝影】魯力
【作者】 何雪峰
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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