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備受關注的城市更新新政
《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》
日前正式由市府辦公廳印發實施
推進舊村全面改造是該《實施細則》的重要內容，與徵求意見稿相比，正式印發實施的《實施細則》新增規定：村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。
據悉，細則自印發之日起施行，有效期5年。城市更新項目實施方案在本細則印發前已通過市城市更新工作領導小組或原市“三舊”改造領導小組等審議且仍在有效期內的，按實施方案批准時的政策執行；已過有效期的，按程序重新報批。
即將進入改造的舊村。廣州日報全媒體圖片記者 莊小龍攝
1
主要內容
《實施細則》從標圖建庫動態調整、舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度、完善歷史用地手續等八個方面對《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）進行補充和完善，共二十八條。
主要內容包括：
01
動態調整“三舊”改造地塊標圖建庫。明確“三舊”改造地塊標圖建庫動態調整的申報時間和實施程序。
02
推進舊村莊全面改造。明確舊村全面改造項目可在區、市統籌平衡；進一步優化改造成本核算，將舊村全面改造項目中實際發生的費用納入改造成本；鼓勵舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。
03
加大國有土地上舊廠房改造收益支持。明確自行改造、協議出讓的“三舊”用地按新規劃用途市場評估價的70％繳交地價；適當提高政府收儲項目出讓分成和一次性補償的標準；規範自行改造項目應移交的公益性用地面積及要求。
04
推進成片連片改造。明確舊城區連片改造項目招標確定改造主體實施拆遷的程序；明確成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地、現狀建築和農用地、未利用地的處置方式；支持進行土地置換。
05
推進城市更新微改造。明確城市更新應多采用微改造方式，注重文化傳承、人居環境改善和產業轉型升級。
06
加大城市更新項目支持力度。推動事權下放，將符合控規的和一江兩岸三帶、重點城市主幹道兩側、重點功能區、54平方公里舊城區、重要生態管控區、歷史文化街區、名村、名鎮、不可移動文物周邊等重點區域範圍（以下簡稱“重點區域範圍”）外涉及控規調整的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施；將重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委託各區政府實施；支持國有企業利用自有用地、村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房；允許城市更新項目分期繳納出讓金。
07
加快完善歷史用地手續。明確完善歷史用地徵收手續後自行改造項目的土地出讓金繳交標準和交由政府收儲的補償標準，以及後續辦理規劃、國土等報建手續的依據和程序。
2
權威解讀
市住建局還對
《實施細則》的重要條款
進行了權威解讀
舊村全面改造補償這麼做
政府收購
政府按照市場評估價（收購價）收購村民的現有合法房屋（含符合“三舊”改造補償的房屋），收購價格由區政府（廣州空港經濟區管委會）結合實際情況研究確定。
補償標準
綜合考慮廣州現行戶均280平方米的補償標準，可選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎勵）標準（以戶均3~4人計算）回購安置面積，這意味著最多每戶可回購300平方米。
成本變化
將舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金（採用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預見費中單列）等實際發生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。
具體內容有哪些？
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每戶最高回購面積達300㎡
關於推進舊村莊全面改造，有以下兩點：
為保障舊村全面改造項目的順利實施，《實施細則》進一步優化改造成本核算，將舊村全面改造中包括審批時測算的土地出讓金（採用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預見費中單列）等實際發生的費用增加納入改造成本。
對採取政府徵收方式實施舊村全面改造的，鼓勵採用先收購房屋後回購的方式實施補償。在廣州既有按“戶”“棟”“基底面積”補償方式的基礎上，增加徵收主體按市場評估價先收購合法房屋，村民按“人”均面積以建安成本價回購房屋的補償方式。
具體辦法是：由政府按照市場評估價（收購價）收購村民的現有合法房屋（含符合“三舊”改造補償的房屋），收購價格由區政府（廣州空港經濟區管委會）結合實際情況研究確定；綜合考慮廣州現行戶均280平方米的補償標準，提出還可以選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎勵）標準（以戶均3~4人計算）回購安置面積。
這意味著最多每戶可回購300平方米。自主改造、合作改造的舊村全面改造項目可按照上述政府組織的方式實施收購補償，收購價扣減回購價後可計入改造成本，村集體需將集體土地轉為國有土地。其中“人”為本村村民戶籍人口。
已完成微改造的也可申請全面改造
此外，村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。
加大國有土地上舊廠房改造收益支持
關於為降低企業用地成本，支持實體經濟發展，用好用足省“三舊”改造優惠政策，對我市現行更新政策中協議出讓土地出讓金繳納標準及政府收儲收益返還比例進行調整：
一是自行改造，以協議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
二是適當提高政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標準：①居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款，超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款，②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業市場評估價的60%計算補償款（50%+10%的獎勵）。
三是明確“工改工”自行改造項目僅需按控規移交公益性用地的優惠政策。
即將進入改造的舊村。廣州日報全媒體圖片記者王維宣攝
城市更新項目可分期繳納土地出讓金
明確舊城區連片改造項目，經改造範圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府作為徵收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體（土地使用權人），待完成拆遷補償後，與改造主體簽訂土地使用權出讓合同。
《實施細則》加大了城市更新項目支持力度。推動事權下放，明確推動事權下放，將符合控規的和重點區域範圍外涉及控規調整的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施；將重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委託各區政府實施。此外，允許城市更新項目分期繳納土地出讓金。
加快完善歷史用地手續方面：
一是明確完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%繳交土地出讓金，“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。完善歷史用地徵收手續後的“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”用地，由政府按國有土地上舊廠政策收儲（舊村改造的除外）。
二是明確已批准完善歷史用地徵收手續的用地，憑改造方案批覆申辦規劃、國土等後續報建審批手續，參照廣州申請使用建設用地政策規定辦理。已批准完善集體建設用地手續的用地，除納入舊村全面改造的，在改造前需按規定抵扣或預支留用地指標。
《實施細則》省下的“土地出讓金”
分期繳費
允許城市更新項目分期繳納土地出讓金，首次繳交比例不低於30％，餘款1年內繳清。
歷史用地
完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%繳交土地出讓金，“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
協議方式
以協議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。
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附文件原文
（滑動查看）
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廣州市深入推進城市更新工作實施細則
為貫徹落實《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號），加快推進城市更新工作，結合我市實際，制定本實施細則。
一、堅持規劃統領，有序推進城市更新
（一）國土空間規劃要強化城市發展戰略引領，按照“多規合一”和全市“一盤棋”的要求，統籌生產、生活、生態空間佈局，落實城市更新等重點工作，優先保障重大項目用地需求；城市更新建設規劃、行動計劃要依據國土空間規劃，合理劃定城市更新重點區域範圍，積極引領成片連片更新改造，指導城市更新項目有序推進。
二、動態調整“三舊”改造地塊數據庫
（二）“三舊”改造標圖建庫實行動態調整，每季度調整一次，政府重點項目可實時申請調整。市住房城鄉建設局於每年12月底前報省自然資源廳備案。納入“三舊”改造標圖建庫和辦理完善歷史用地手續的用地時間為2009年12月31日前。數據申報統一使用2000國家大地座標系，各有關部門配合做好基礎資料共享。
三、推進舊村全面改造
（三）舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的，區政府（廣州空港經濟區管委會）可採用徵收等方式整合本村權屬範圍內符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的其他用地作為安置和公益設施用地，採用協議或劃撥方式納入舊村改造一併實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡；市重點項目可在全市統籌平衡。
（四）優化改造成本核算。舊村全面改造涉及的土壤環境調查評估及處理、地價評估、土地勘測定界、審批時測算的土地出讓金（採用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預見費中單列）等實際發生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3％。
具體項目的改造成本核算由區政府（廣州空港經濟區管委會）研究確定。改造成本中屬於動態調整的項目，由市住房城鄉建設局按年度動態調整。
（五）鼓勵舊村改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。對採用政府徵收方式改造的，可由徵收主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規定時間內完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建築面積不高於25平方米給予回購住房獎勵。村集體物業由村民按照股份分享。收購價由區政府（廣州空港經濟區管委會）結合實際情況研究後確定。
（六）對採用自主改造、與有關單位合作改造的舊村，可由村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司或者村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方作為改造主體，參照本細則第（五）條的規定實施收購補償。收購價由改造主體委託第三方機構評估，報區政府（廣州空港經濟區管委會）研究後確定。村集體經濟組織需按規定將改造範圍內的集體建設用地全部申請轉為國有建設用地。
（七）舊村全面改造項目中的復建安置房可納入棚戶區改造計劃，免徵城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。
（八）規範舊村全面改造引入合作企業招商工作。經區城市更新部門審查符合政策的，由村集體經濟組織通過廣州公共資源交易平臺或區“三資”平臺招商，確定合作企業。
四、加大國有土地上舊廠改造收益支持
（九）原土地權利人申請自行改造的“三舊”用地，以協議出讓方式供地的，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70％繳交土地出讓金。“工改工”項目無需繳交土地出讓金，但M0用地（新型產業用地）除外。
（十）科研、教育、醫療、體育機構利用自有土地進行城市更新改造的，按《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）第（七）條的規定繳交土地出讓金。
（十一）“三舊”用地發展新型產業（即M0用地），按照市M0用地的相關規定執行。
（十二）舊廠改造交由政府收回，改為居住或商業服務業設施等經營性用地的，居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60％計算補償款。居住用地毛容積率2.0以上、商業服務業設施用地毛容積率2.5以上部分，按該部分的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的10％計算補償款。
（十三）除本細則第（十二）條規定情形外，舊廠原土地權利人申請由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率2.5商業用途市場評估價的50％計算補償款。原土地權利人與土地儲備機構簽訂收地協議後12個月內完成交地的，可按上述商業用途市場評估價的10％給予獎勵。
（十四）市場評估價的有效期按《城鎮土地估價規程》的規定執行。補償款支付方式由土地儲備機構與原土地權利人自行協商。原土地權利人選擇公開出讓後分成的，原則上預付補償款不超過新規劃用途基準地價的60％。
（十五）“三舊”自行改造屬於經營性項目的（“工改工”除外），原土地權利人應將不低於該項目用地面積的15％用於城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設，改造主體建成後無償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經區政府（廣州空港經濟區管委會）同意，可由改造主體拆平後無償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。
根據控制性詳細規劃，前款公益性用地面積不足15％的（含改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地的），將不足部分用地按政府批准的控制性詳細規劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計算建築面積，按辦理土地有償使用手續時整宗用地國有土地上房屋市場評估均價（不含土地出讓金）折算土地價款，納入應繳交的土地出讓金範圍上繳財政。
（十六）“工改工”自行改造項目，原土地權利人應按照控制性詳細規劃將涉及的公益性用地用於城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設，改造主體建成後無償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經區政府（廣州空港經濟區管委會）同意，可由改造主體拆平後無償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。
五、推進成片連片改造
（十七）舊城連片改造項目，經改造範圍內90％以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府（廣州空港經濟區管委會）作為徵收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體（土地使用權人），待完成拆遷補償後，與改造主體簽訂土地使用權出讓合同。
（十八）成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地及現狀建築，可結合城市更新（“三舊”）政策進行合理補償。涉及的農用地和未利用地按相關規定辦理。
（十九）成片連片改造項目可按照“價值相等、自願互利、憑證置換”的原則進行土地置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。
六、推進城市更新微改造
（二十）城市更新改造應結合城市發展戰略規劃，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續，注重人居環境改善，精細化推進城市更新。舊村微改造應注重歷史文化和自然生態保護，提升人居環境，促進城鄉融合發展。舊城鎮微改造應注重消除居住安全隱患，完善生活設施，實現老城區品質和功能提升；對歷史文化街區和優秀歷史文化建築，嚴格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進行保護性整治更新。舊廠微改造應注重產業轉型升級、土地節約集約利用，充分調動土地權利人的積極性，鼓勵金融、文化教育、養老、體育等現代產業及總部經濟發展，推動產業高端化發展。
七、加大城市更新項目支持力度
（二十一）推動事權下放，將符合控制性詳細規劃的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府（廣州空港經濟區管委會）實施。
將一江兩岸三帶，重點城市主幹道兩側，重點功能區，54平方公里舊城區，重要生態管控區，歷史文化街區，名村，名鎮，不可移動文物周邊等重點區域範圍外的更新項目涉及控制性詳細規劃調整的審批權依法按程序委託各區政府實施。黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區按已經市政府下放或委託權限的有關規定辦理。
（二十二）村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。
（二十三）國有企業利用自有存量用地建設租賃住房，按城市更新（“三舊”）政策可協議出讓的，土地出讓金的繳交按本細則第（九）條的規定辦理。涉及移交公益性用地的，按本細則第（十五）條的規定辦理。
（二十四）村集體經濟組織可利用集體建設用地（含村經濟發展留用地）、復建集體物業用地建設租賃住房。
（二十五）城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低於30％，餘款1年內繳清。
八、加快完善歷史用地手續
（二十六）加快推進“工改工”和“工改商”等完善歷史用地徵收手續工作。原以劃撥方式取得的和完善歷史用地徵收手續後的“工改工”用地，涉及以協議出讓方式供應的，按辦理土地有償使用手續時同地段工業用途市場評估價的40％繳交土地出讓金，“工改商”等用地按本細則第（九）條的規定繳交土地出讓金。涉及移交公益性用地的，按本細則第（十五）、（十六）條的規定辦理。
完善歷史用地徵收手續後的“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”等用地（舊村改造的除外），由政府按國有土地上舊廠改造政策收儲。
（二十七）已批准完善歷史用地徵收手續的用地，憑改造方案批覆申辦規劃、國土等後續報建審批手續，參照本市申請使用建設用地政策的規定辦理。
已批准完善集體建設用地手續的用地，在改造前需按規定抵扣或預支村經濟發展留用地指標，納入舊村全面改造的除外。
九、其他
（二十八）本細則自印發之日起施行，有效期5年。城市更新項目實施方案在本細則印發前已通過市城市更新工作領導小組或原市“三舊”改造領導小組等審議且仍在有效期內的，按實施方案批准時的政策執行；已過有效期的，按程序重新報批。
責編 | 曉東南、田心君、文森藍、土土兔
來源 | 廣州參考
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