【案情】2014年1月，鹽城某房地產開發公司與A物業公司簽訂了《前期物業服務合同》，由A物業公司為該公司開發的建湖縣某小區提供物業服務。合同載明：在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
2017年11月， 該小區業委會召開業主大會徵求業主意見，同意與A物業公司解除合同的業主佔總戶數的49.68%，專有面積佔小區建築物總面積的44.06%。後業委會向A物業公司發出書面函解除物業服務合同。2017年12月，業委會與B物業公司簽訂《物業管理委託合同》，約定將該小區的物業管理委託給B物業公司。A物業公司不同意解除《前期物業服務合同》，小區業委會遂訴至法院。
【裁判】法院經審理認為，該小區開發商鹽城某房地產開發公司與A物業公司簽訂的《前期物業服務合同》約定：在合同期限內，業委會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。經查，同意與靖和物業解除合同讓其撤場的業主人數所佔比例和專有部分面積所佔比例均不符合雙過半的法律規定。同時，業委會也未能提交選聘B物業公司的決定亦系依照《物權法》第七十六條規定的程序作出，故業委會與B物業公司簽訂的新物業服務合同未生效。因此，案涉《前期物業服務合同》並未自動終止。故判決駁回原告的訴訟請求。
【評】前期物業服務合同是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業，在物業管理區域內對物業實施管理服務，並與之簽訂的物業服務合同。《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”由此可知，不論前期物業服務合同是否約定期限及期限是否屆滿，業主、業主大會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同自動終止。
文中，原告小區業委會以其已另聘物業公司為由，主張前期物業服務合同終止，根據《物權法》第七十六條規定，選聘和解聘物業服務企業或者管理人應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意，不符合上述條件，選聘和解聘物業服務企業均不能成立。
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