天津政策
▌完成棚改任務，加大金融人才引進；異地公積金可在津購房，首付不低於6成
➤ 1月《天津市2019政府工作報告》
完善房地產市場平穩健康發展長效機制，增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求；提升老舊小區及遠年住房1150個片區、1880萬平方米，改造棚戶區39萬平方米，全面完成147萬平方米的三年棚改任務。
➤ 2月“海河英才”計劃新規
對新設立或者遷入的法人金融機構按照一定標準給予最高不超過5000萬元的落戶補助。金融領軍人才納入海河英才綠卡“A”卡發放範圍，金融高端人才，納入海河英才綠卡“B”卡發放範圍。
➤ 3月《關於在外地繳存住房公積金職工在本市購房申請個人住房公積金貸款有關政策的通知》
在外地繳存住房公積金職工申請個人住房公積金貸款的，應支付不低於購房全部價款60%的首付款，貸款額度不高於其申請貸款時住房公積金賬戶餘額的10倍，貸款最高限額40萬元。北京住房公積金政策：繳存人及配偶在京無房，購買天津、河北省內住房或購買親屬所在地住房，可以申請提取住房公積金。這對天津房地產市場也將產生積極作用。
▌天津房貸利率“基準”重現
金融機構放寬首套房貸款政策，年後不少銀行將首套房貸款利率下調為基準利率，與去年年底相比，回調10%~20%。截止3月末，以“四大行”為代表，天津首套房貸執行基準利率的銀行已達8家。當下房貸鬆動的趨勢，後期還有銀行進一步跟進是大概率事件。
首套房利率調整至基準，利好剛需客群，預計部分剛需客戶將加快入市腳步。
住宅市場
▌住宅供需：供需兩端同比雙雙上漲，供應量為近四年新高
供應：2019年Q1累計供應231.02萬平米，同比上漲91%；
成交：2019年Q1累計成交222.03萬平米，同比上漲41%；
銷供比：上升至0.96，供銷兩端在高位趨同，供銷兩旺。
圖：2016年-2019年天津住宅季度供應量及銷供比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交價格：在15388元/平方米，價格小幅回調，依舊保持整體穩定
成交價格連續四個季度站在15000元/平方米以上，連續三個季度環比小幅回落。
圖：2016-2019年天津住宅季度成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交結構：剛需客戶集中入市，80-90㎡、100-120萬成交佔比增長明顯
成交面積段：以80-90㎡面積段的成交佔比增長顯著，其中中建城89㎡三居、未來城87㎡兩居、力高陽光海岸88㎡兩居的成交量排名領先；100-120㎡面積段成交佔比最高，寧河朝陽花園102㎡兩居、未來城107㎡三居、濱海紅星天鉑115㎡三居成交量領先。
成交總價段：以總價150-200萬元的產品仍然是成交主力，100-120萬成交佔比增長最快，同比增加6個百分點。
▌出清週期：可售面積小幅減少，隨著項目入市節奏加快，整體庫存量仍有繼續上升的可能
可售面積：在2019年1月達到高點後連續兩個月出現小幅回落，3月份可售面積為1799.08萬平方米，環比下降1.16%；
出清週期：截止3月底天津商品住宅出清週期為19.67個月，環比減少0.45個月。
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌成交TOP10：未來城3個月賣出706套，月均銷售235套
成交金額TOP10：Q1季度遠洋未來城成交金額為13.68億元，是唯一突破10億元的項目，奪得成交金額榜首；
2019年第一季度天津商品住宅成交金額TOP10
成交面積TOP10：Q1季度遠洋未來城奪得成交面積榜第一名。
2019年第一季度天津商品住宅成交面積TOP10
土地市場
▌土地供需：供需面積大漲，為近三年土地供需最多季度
推出面積：Q1季度推出面積643.07萬平方米，同比上漲133.76%；
成交面積：Q1季度成交面積679.08萬平方米，同比上漲156.69%。
數據統計：住宅用地、商辦用地
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域土地供需：環城四區仍為成交主力區域，濱海、北辰成交面積過百萬
從四大區域來看，成交主力區域為環城四區，成交佔比為42%；其次為遠效五區，成交佔比為34%；受市內六區土地供應不足的影響，成交佔比全市最低。
濱海新區、北辰區，成交面積均為一百萬平米以上。
數據統計：住宅用地、商辦用地
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌土地樓面價：止跌回穩，整體價格相對適中，“低溢價率”將成為常態
成交樓面價：一季度土地成交樓面價為6192元/平方米，同比下跌35.61%，環比上漲14.60%，成交價格止跌回穩。
平均溢價率：一季度平均溢價率為5.64%，“低溢價率”將成為常態。
數據統計：住宅用地、商辦用地
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域土地樓面價：河北區成交價最高，寶坻區溢價率最高
數據統計：住宅用地、商辦用地
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
➤ 住宅用地排行榜
成交總價TOP10
成交樓面價TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
➤ 各大房企一季度拿地金額排行榜
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
未來展望
天津政策展望：穩
“房子是用來住的、不是用來炒的”，“一城一策，因城施策”背景下，政策穩定性預期增強，天津會圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標制定政策方針，保持政策的穩定性、連續性。
住宅市場展望：暖
春節過後，天津住宅市場有回暖跡象，進入三月部分觀望客戶陸續入場，多個樓盤認購量有所提升，整體市場有向好趨勢，高性價比剛需盤更受歡迎，未來一段時間暖熱勢頭有望持續。
土地市場展望：競
近期三四線降溫態勢顯現，企業在降低三四線拿地比重的同時，加大了在一二線的土地拓展力度，促使天津城市土地市場競爭加劇。四月份將有13宗土地入市，土拍密集度有所降低，整體市場逐漸形成“量增價穩”的態勢。
需求市場展望：升
購房者在市場及政策趨穩背景下，購買預期有所升溫，再加上保障自住需求的利率上浮水平有所下降，以自住為主的需求將形成一波購買力，尋求具有價格、產品、品牌、服務、配套等優勢的項目。預計這波行情有2-3個月，持續到Q2季度結束。
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