在发布了年报四天后，（华夏幸福，600340.SH）终于举办了“业绩会”，在南京。
为什么是在南京？婉伯接近华夏幸福的朋友老陈说，“这是双方无奈的让步。”
老陈说，“华夏幸福早在4月初就通知媒体在4月20日留出时间去参加业绩会，很可能在深圳，但高层方面还在商议。”
此前，华润集团从深圳华润大厦28楼搬到了中国华润大厦，但是吴向东没搬，因为华夏幸福租了这层楼做南方总部，而吴向东现已为华夏幸福的联席董事长。
什么是联席董事长。就是指一家公司设有两个总部，每个总部都有独立的董事会，这样每个董事会的董事就是联席董事，每个董事长就是联席董事长。
而华夏幸福的另一个董事长，就是创始人王文学，但无论有几个董事长，一家上市公司也只能有一张财报。
老陈说，“在深圳办王文学不同意，这是失权了，而在固安办吴向东不同意，这是没掌权，最后只能在南京。”
如华夏幸福在业绩会上所表示的，新的公司组织架构已经落地，未来在董事会和首席执行官的领导下，主要发展两大业务——产业新城及相关业务和商业办公及相关业务。
而这个首席执行官的担任者是华夏幸福的联席董事长吴向东。老陈说，华夏幸福已经从产业新城地产企业裂成两半，一半是政府基建平台公司，另外一半是平安长期不动产资管公司。
还有个投资者朋友说，华夏幸福可以北京、深圳总部业务不冲突，可以分开治理。最近，他被诊断为神经病。
4月19日下午，华夏幸福发布2018年财报时，还发了一封《致股东信》，信的开头是：水逆的2018年已经过去。
而每个成年人都知道，“
只有年轻做错事的人，长大了才会怪水逆。”
他之砒霜，彼之蜜糖，对于华夏幸福，水逆的是王文学，而平安是走运的。
去年7月10日，华夏幸福和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%，当时华夏幸福的股价是27元。
华夏幸福陷入了现金流危机，平安才有走这么一个好运捡到了华夏幸福。
实际上，平安是很多内房企的二股东，也很少做敲门房企的野蛮人，派遣高管入驻华夏幸福，还设立了一个联席董事长，老陈说，“这是明显不信任王文学的能力。”
进入2019年春节后，王文学继续让股华夏幸福，交易后，平安人寿方将合计持有25.25%华夏幸福股份，坐稳第二大股东席位。
当婉伯心疼王文学说，“王大掌柜把25.25%的心血都拱手让人了。”
婉伯那个在二级市场重仓华夏幸福的朋友跟婉伯说，“你格局太小，舍不得孩子套不着狼，双赢的交易被你说成野蛮人敲门，王老板慷慨，知道取舍。”
实际在，平安进来之前，这个朋友还一直骂王文学，说他乱玩，又是投资OLED又是投资新能源汽车的。
而如今，他感谢王老板让步，感谢王老板不会因为情怀死守着华夏幸福不卖股权。“因为这样平安才能介入华夏幸福，帮华夏幸福改善资金账期结构，他的投资才能赚到钱。”
华夏幸福作为民企，从创立以来玩的都是不确定性巨大的产业新城，产业新城收益的时间、多少都是未知数，抵押物缺乏，负债率过高，短期偿债压力过大。
玩这样的商业模式，就指定了华夏幸福必须要有源源不断的现金流，华夏幸福的各种住宅的销售回款可以为产业新城输血，但是一旦销售不好了，血源断了必须向办法融资借血。
但每一次，融资都相当于一次借钱赌钱，富贵险中求，而据婉伯发现，这么多年来，华夏幸福对于“借钱”真的是玩尽各种手段套路。
在曾经的“戒赌吧”里有一句名言，“赌只有暂时赢，跟输。”
而在市场与政策双向挤压，地产和融资面临着新的迷思和挑战下，华夏幸福把这个称为“水逆”下，王文学在2018年把华夏幸福的25.25%赌输了。
而查询华夏幸福2018年财报，会发现这家企业，2018年融资总金额高达 1390.39 亿元，而除了华夏幸福除了银行贷款外，外部融资手段还十分丰富，以下便是婉伯对华夏幸福债务的部分总结。
第一，信托借债
信托融资的方式在华夏幸福中一直占据一个极大的融资比例，在2012年时华夏幸福曾达到73%的比例。
因为，虽然信托融资成本高，但门槛较低，选择面广，借到的钱还多。
在2018年5月15日，中信银行将向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度，其中产业新城授信额度不超过165亿元。
2017年4月17日，大业信托其已设立的“大业信托-华夏幸福涿州股权投资集合资金信托计划”募集信托资金，向涿州致远增资不超过25亿元。
涿州致远是华夏幸福全资子公司，其中，15亿元的信托资金用于认缴并实缴出资，计入涿州致远的注册资本，剩余信托资金不超过10亿元计入涿州致远资本公积。
第二，永续债
永续债券，也叫无期债券，它并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息，但永续债的利息极高，是在不得以的情况下才采用的。
据财报透露，华夏幸福现手里握有多笔永续债。
其中，2017年1月，华夏幸福向借了一笔 20亿元人民币的永续债，利率为 6.10%/年；2017 年 6 月，华幸福向渤海国际信托借了一笔利率为5.90%/年的10亿元人民币的永续债；2017 年6月，华夏幸福向华能信托借了30亿元人民币的利率为 6.00%/年永续债。
值得一提的是，在2018年的财报表上，华夏幸福列了5项永续债利率在5.9%~6.1%，实在不高，但实际上永续债是可以不上表，华夏幸福是否还有表外永续债不可得知了。
第三，公司债
公司债是股份制公司发行的一种债务契约，公司承诺在未来的特定日期，偿还本金并按事先规定的利率支付利息。
据华夏幸福年报显示，2018年房地产企业公司债共发行 190 支，发行规模合计2,435 亿元，同比增长177%，公司债发行量翻番。
而截至报告期内华夏幸福持有公司债大概有20支左右，利率皆在5%~7%之间。
第四，明股实债
什么是明股实债，就是明股实债就是明面上上是入股，实际上是借债。这些年来，华夏幸福出现几次股权收购交易，股权转让方都是信托公司等非银金融机构。
例如，2017年4月的时候，中铁信托通过增资方式进入华夏幸福任丘孔雀城项目公司，当时的出资额是10亿元，其中5亿元用来缴付注册资本，剩余5亿元计入资本公积，而到了2018年4月，华夏幸福全资子公司与中铁信托签订股权收购协议，收购中铁信托持有的任丘孔雀城45.45%股权，交易价格约10.71亿元。
意思就是这一年，华夏幸福跟中铁信托借了10亿元，一年后还了10.71亿元，0.71亿元即为利息，并且，这10亿元的借贷还不会上表，美化负债率。
而对于明股实债华夏幸福也曾遭过证监所的质疑，当时华夏幸福的回复是，各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不相同，公司不存在强制回购及提供保底收益情况。
华夏幸福的外部融资方式还很多很多，真正记录得用上十万的文字。
但，能借到钱是本事，还不上钱才是麻烦事。
据财报显示，目前华夏幸福的经营现金流、投资现金流、筹资现金流分别为-74.28%、-50.17、-64.90亿元，尽管很危险，但不是有个平安爸爸吗。
有朋友大宋说道，华夏幸福的症结在于，就算利润持续增长，但回款极难，无法转化为自由的现金流，本质上便相当于低收入。
而华夏幸福的董秘也坦诚的说，平安入股前，华夏幸福自身探索出了产业新城+核心都市圈的商业模式，但未能有效解决长周期的生意需要长钱的逻辑，只能依靠房地产业务的现金流，但平安入股及后续的操作，正有效解决上述问题的正确路上。
大宋反问，那人家平安为什么要给你源源不断的输入现金流呢？继续花钱是等利润回升分红呢，还是直接收了华夏幸福，卖地变现更直接呢？
虽然，目前王文学还通过持有北京东方银联80%的股权（北京东方银联持有华夏幸福基业55%的股权），华夏幸福基业持有华夏幸福36.81%。
今年三月份，婉伯在一个发布会上听到万科的负责人郁亮说，“没有什么比做地产还赚钱的了。”
的确，尽管产业园能帮助华夏幸福圈地，但圈下来的地能帮华夏幸福创收的大部分都是那些快速盖起来然后卖掉的房子。
近日，婉伯的一个朋友跟婉伯吐槽买了华夏幸福汤林御府的房子，开签订合同、房管局备案、银行贷款合同等名称均为“汤林御府”，但收房时，小区名称改为汤林玉苑。
说好的欧式高档小区，也变成了安置房既视感。不过整个小区的业主，大部分都是炒房的，婉伯的朋友跟婉伯吐槽后，还怕婉伯报道，会降低该小区未来的投资价值，只能默默的与华夏幸福斗争。《炒房客遇上黑心开发商》拿来写剧本都是一部十亿票房的电影。
在华夏幸福的《致股东信》里的最后一句是，华夏幸福重整装、再出发！
但去年的华夏幸福跟今年的华夏幸福好像没什么不一样，只是多了一个平安，然后重整装把管理架构换了，只是不知道再出发会不会把一些人抛下。
閱讀更多 地產原本 的文章
